郑州2017新楼盘，现在还值得买吗？

2017年的郑州楼市在经历了2016年的“黄金时代”后，逐步进入调整与规范期，这一年，随着城市框架的不断拉大、“米字形”高铁枢纽的加速成型以及中原城市群建设的深入推进，郑州新开楼盘呈现出“区域分化明显、产品类型多元、品质持续升级”的特点，无论是刚需刚改还是改善型需求，购房者都有了更多选择，但同时也面临着限购、限贷等政策带来的市场约束，以下从区域分布、产品特征、市场表现及购房趋势等方面,对2017年郑州新开楼盘进行详细梳理。

区域分布：东拓、南强、西进、北静、中优，多板块协同发展

2017年郑州城市发展战略持续深化，各区域新开楼盘的分布与城市规划高度契合，形成了“主城区品质提升、新区刚需放量、卫星城潜力初显”的格局。

• 东区（郑东新区）：作为郑州的城市封面，东区依然是高端改善盘的聚集地，北龙湖板块凭借优质的教育、医疗资源和生态环境，新盘均价普遍突破2.5万元/㎡，如“永威上和院”“建业君邻大院”等，主打低密度洋房、合院产品，吸引高净值人群，高铁东广场板块随着商业配套的落地，新盘如“绿地之窗”“鑫苑国际新城”等，主打小户型公寓和改善型住宅，吸引年轻白领和投资者。

• 南区（航空港区、南龙湖）：航空港区作为河南自贸试验区的核心片区，2017年迎来大量产业人口导入，新盘供应量激增，如“绿地国际空港城”“康桥香溪郡”等，均价集中在8000-1.2万元/㎡，以高层和小高层为主，主打刚需和首改市场，南龙湖板块依托 proximity 郑州主城区的优势，成为“价格洼地”，新盘如“浩创·领秀城”等，均价6000-8000元/㎡，吸引预算有限的刚需购房者。

• 西区（高新区、常西湖新区）：高新区以产业为依托，新盘集中在科学大道、枫杨街周边，如“正商·中岳城”“升龙·学府上院”等，均价1.2-1.5万元/㎡，配套成熟，适合刚需和刚改，常西湖新区作为“四大中心”（奥体中心、文博中心、市民活动中心、健康中心）所在地，2017年新盘如“万科·紫悦湾”等，主打“未来城区”概念，均价1.3-1.6万元/㎡，吸引追求规划潜力的购房者。

  
  （图片来源网络，侵删）

• 北区（惠济区、经开区）：惠济区凭借黄河生态资源，新盘如“融创·瀚海大河宸院”等，主打生态宜居，均价1.2-1.8万元/㎡，经开区则以产业工人和本地改善需求为主，新盘如“恒大·翡翠华庭”等，均价8000-1万元/㎡，性价比较高。

• 主城区（金水区、二七区）：主城区土地资源稀缺，新盘多为旧改项目，如“鑫苑国际新城”“亚星·锦绣山河”等，配套完善，但户型偏大，总价较高，适合改善型购房者。

产品特征：户型优化、智能化与绿色建筑成标配

2017年郑州新开楼盘在产品设计上更加注重市场需求，从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，具体体现在以下几个方面：

• 户型设计精细化：刚需盘以90-120㎡两房、三房为主，强调空间利用率，如南龙湖板块的“正商·中岳城”推出的89㎡小三房，做到三房两厅一卫，功能齐全；改善盘则以140-180㎡四房为主，注重主卧套房、客厅横厅等设计，如北龙湖的“永威上和院”180㎡四房，配备独立衣帽间和双卫浴，提升居住舒适度。

  
  （图片来源网络，侵删）

• 智能化与绿色建筑普及：随着科技发展，新盘普遍引入智能家居系统，如指纹锁、远程控制家电、社区APP等，提升居住便捷性，绿色建筑也成为标配，部分楼盘获得“国家绿色建筑二星级认证”，采用断桥铝门窗、LOW-E玻璃、新风系统等，节能环保性能突出。

• 社区配套升级：从“单一住宅”向“复合社区”转变，新盘普遍配建幼儿园、社区商业、健身会所、老年活动中心等，如“建业·春天花苑”配建12班幼儿园和商业街，满足全年龄段生活需求，部分高端项目引入名校资源，如“永威上和院”与郑州外国语学校合作，成为吸引购房者的重要因素。

市场表现：政策调控下量价趋稳，区域分化加剧

2017年郑州楼市受“限购、限贷、限售”政策影响，市场热度较2016年明显降温，但整体保持平稳运行。

• 供应与成交：据郑州市住房保障和房地产管理局数据，2017年郑州全市商品房供应面积约2800万㎡，成交面积约2600万㎡，同比分别下降5%和8%，其中住宅占比约70%，新开楼盘去化率呈现“冷热不均”特点，主城区和热点新区楼盘去化率超70%，而远郊部分楼盘去化率不足50%。

• 价格走势：全年住宅均价稳中有升，从2016年底的1.1万元/㎡上涨至2017年底的1.2万元/㎡，但涨幅较2016年收窄5个百分点，区域价差持续扩大，北龙湖均价突破3万元/㎡，而南龙湖部分楼盘均价不足6000元/㎡，价差达5倍。

• 政策影响：2017年郑州实施“认房又认贷”政策，首套房首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于60%，且购房满2年方可上市交易，有效抑制了投机性需求，市场逐步回归“居住属性”。

购房趋势：刚需向新区聚集，改善聚焦主城区

2017年郑州购房需求呈现“刚需外溢、改善内卷”的特点：

• 刚需购房者：受限于主城区高房价，刚需群体主要流向南龙湖、航空港区等新区，关注总价低、配套成熟的小户型楼盘，对交通便利性（如地铁规划）和学校配套要求较高。

• 改善型购房者：主要集中在主城区和北龙湖等热点板块，追求更大的居住空间、更好的社区环境和教育资源，愿意为品质支付溢价，部分购房者通过“卖一买一”置换，改善需求释放明显。

• 投资需求：受政策抑制，投资客比例大幅下降，部分投资者转向商业公寓或远郊商铺，但风险较高，市场认可度较低。

2017年郑州部分新开楼盘概览

相关问答FAQs

Q1：2017年郑州买房，刚需群体应该优先选择哪个区域？
A1：2017年刚需群体可重点关注南龙湖、航空港区和常西湖新区，南龙湖价格较低（均价6000-8000元/㎡），且地铁城郊线已开通，通勤便利；航空港区依托产业导入，人口增长快，配套逐步完善，适合长期持有；常西湖新区作为“未来中心”，规划潜力大，但配套尚在建设中，需考虑入住时间，若追求配套成熟，可考虑高新区的高性价比楼盘，如正商·中岳城。

Q2：2017年郑州楼市限售政策对购房者有什么影响？
A2：2017年郑州实施“限售”政策，即购买新房（含二手房）需取得房产证满2年方可上市交易，这一政策直接影响短期投资者，抑制了投机性需求，促使市场回归居住属性；对自住购房者而言，虽然降低了房产流动性，但也避免了房价过快上涨带来的风险，购房者可更从容地根据自身居住需求选择楼盘,不必担心短期市场波动。