楼盘销售状态如何？

核心销售状态分类

预售状态

这是最常见的一种状态,尤其在新房市场中。

• 定义：指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者,并由购房者支付定金或房价款的行为。
• 关键标志：
  • 《商品房预售许可证》：这是楼盘可以合法销售的最核心、最重要的文件，没有这个证，任何形式的“内部认购”、“诚意金”都是违规的,风险极高。
  • 通常售楼处会显著位置公示此证。
• 购房流程：通常需要先签订《认购书》，支付定金，然后在约定时间内签订正式的《商品房买卖合同》（网签）,并支付首付款或办理银行按揭。
• 风险：存在“烂尾”风险，即楼盘因资金问题停工，导致无法交付，选择信誉好、资金雄厚的开发商至关重要。

现售状态

指已经建成，通过竣工验收合格,可以即买即住的房屋。

• 定义：房地产开发企业将已竣工并验收合格的商品房出售给买受人。
• 关键标志：
  • 《商品房现售备案证明》 或直接是《不动产权证书》（大产权）。
  • 楼盘主体和外立面已经完工，小区内的绿化、道路等配套设施基本到位。
• 购房流程：流程相对简单，签订《商品房买卖合同》（网签），支付全款或办理贷款，然后等待办理不动产权证（小产权）。
• 优点：
  • 所见即所得：房屋质量、小区环境、采光通风等都可以实地考察,非常直观。
  • 风险低：基本没有“烂尾”风险,交房时间明确。
  • 可即买即住：对于急需住房的购房者来说是理想选择。
• 缺点：
  • 价格通常较高：因为包含了时间成本和开发商的利润沉淀。
  • 选择较少：好地段的优质现房非常抢手,可选房源有限。

售罄状态

指楼盘的所有房源（包括住宅、商业、车位等）都已经成功销售完毕。

• 定义：所有可售单元均已签订买卖合同。
• 后续状态：
  • 待交付：购房者正在等待开发商按合同约定的时间交付房屋。
  • 已交付：购房者已经收房,正在办理或已办妥不动产权证。
• 注意：售罄不等于“结束”，它只是销售环节的结束,后续的工程建设和交付服务仍在进行中。

待售状态

指楼盘已经取得预售或现售资格,但尚未正式向公众开放销售。

• 定义：项目处于准备阶段，可能正在进行内部认购、蓄客或等待最佳的开盘时机。
• 关键标志：
  • 拥有《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证明》。
  • 售楼处可能已经开放，但只接受客户登记、办理诚意卡/VIP卡,但不进行正式的合同网签。
• 购房机会：有时待售期会有一些“内部优惠”或“开盘折扣”,吸引首批客户。

已抵押状态

这是一个需要特别注意的状态,风险较高。

• 定义：开发商为了获取项目建设资金,将已经建成或在建的房产抵押给了银行或其他金融机构。
• 关键标志：

  在房管局的查询系统中,会显示该房产有抵押登记信息。

• 法律后果：
  • 无法进行网签备案：被抵押的房产在抵押权解除前，通常不能办理正式的《商品房买卖合同》网签备案，这意味着你的购房行为不受法律保护,无法对抗银行的抵押权。
  • “一房多卖”风险：开发商可能在未解除抵押的情况下,将同一套房子卖给多个购房者。
• 购房建议：绝对不要购买未经解押的房源！ 如果遇到心仪但被抵押的房子，必须要求开发商先行解押,并确保完成网签备案后才能付款。

查封/冻结状态

这是风险最高的状态，应坚决避免。

• 定义：因开发商涉及债务纠纷、诉讼等，由法院或相关机构依法对其资产（包括楼盘）进行查封或冻结，禁止其进行任何处分,包括销售。
• 关键标志：房管局系统会明确显示“查封”或“冻结”字样。
• 法律后果：被查封的房产是绝对不能买卖的，即使签订了合同，也是无效的,购房者的购房款将血本无归。
• 购房建议：在购房前，务必通过房管局官方渠道查询目标房源的状态，一旦发现查封,立即放弃。

如何查询楼盘的真实销售状态？

1. 现场查看：

   • 售楼处公示：正规开发商的售楼处必须公示“五证”或“两证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》（或《商品房现售备案证明》）,仔细核对您想购买的楼栋是否在预售许可范围内。
   • 查看销控表：销控表是展示整个楼盘所有房源销售状态的图表，通常会用不同颜色标识已售、待售、预定、抵押等状态,可以要求销售人员详细解释。

2. 官方渠道核实（最可靠）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • “商品房合同备案查询”系统：每个城市都有住建委或房管局官方网站，提供“商品房合同备案查询”功能，输入楼盘名称、房屋坐落等信息，可以查询到该房源是否已网签备案,以及备案的基本信息。
   • “不动产登记查询”：可以查询到房产的抵押、查封等权利限制信息,这是最权威的查询方式。

3. 咨询专业人士：

   • 靠谱的房产中介：他们通常对区域内的楼盘状态非常了解。
   • 律师：在涉及复杂交易或大额资金时,聘请律师进行尽职调查是最稳妥的方式。

总结与购房建议

给您的最终建议：

在决定购买任何房产之前，请务必做到 “三查”：

1. 查开发商：了解其背景、信誉、过往项目口碑和财务状况。
2. 查楼盘：实地考察工地进度、周边配套，并核实“五证”或“两证”。
3. 查房源：通过官方渠道查询目标房源的网签、抵押、查封等真实状态。

只有做到心中有数,才能最大程度地保障自己的购房权益。