郑州东明花园产权到底归谁？

郑州东明花园的产权问题是一个涉及历史遗留、政策变迁、多方利益博弈的复杂议题，其核心矛盾集中在土地性质、规划手续、权属登记等关键环节，不仅影响了业主的合法权益，也成为城市治理中需要重点破解的难题，以下从问题背景、核心争议、解决进展及现存挑战等方面展开分析。

问题背景：历史遗留与开发主体的特殊性

郑州东明花园位于郑州市金水区，始建于上世纪90年代末，由郑州东明公寓有限公司开发建设，作为早期商品房项目，其诞生恰逢我国房地产市场起步阶段，相关法律法规尚不完善，开发流程中存在诸多不规范操作，据公开资料，该项目最初规划为住宅公寓，但在建设过程中，因开发商资金链紧张、规划调整及政策变动等因素，导致土地性质、审批手续等关键环节出现瑕疵。

更特殊的是，东明花园的业主群体中包含大量原“农转非”居民及早期城市拆迁安置户，部分业主通过房改、集资等方式获得房屋，但始终未能取得不动产权证书，这种“历史遗留项目+特殊购房群体”的叠加效应，使得产权问题长期悬而未决，业主在落户、入学、交易、抵押等方面持续受阻,群体性诉求频发。

核心争议：土地、规划与登记三大焦点

东明花园产权问题的核心争议可归纳为以下三个方面，具体争议点及现状如下表所示：

解决进展：多部门联动与政策突破

近年来，随着全国范围内化解不动产“登记难”问题的推进，郑州市及金水区将东明花园列为重点整治项目，通过成立专项工作组、制定“一楼一策”方案等方式推动解决，具体进展包括：

1. 成立专项工作组：由区政府牵头，协调自然资源和规划、住建、税务、法院等多部门，建立“周调度、月通报”机制，集中解决土地、规划、税务等环节的堵点。
2. 土地性质处置：对符合划拨转出让条件的土地，由政府统一组织评估，明确土地出让金缴纳标准，对于业主无力承担的部分，探索“政府补贴+业主承担”的分期缴纳模式。
3. 规划手续补正：通过现状复核，对符合规划的部分建筑依法依规完善手续；对存在违建的部分，结合历史背景采取“没收实物或违法收入”等方式处置，消除登记障碍。
4. 分户登记突破：针对开发商未初始登记的问题，采用“先证后税”模式，由不动产登记部门直接办理首次登记，再为业主分户；对存在查封、抵押的房屋，通过与法院协调，解封后办理“带押过户”。

截至2023年底，东明花园已有约60%的业主完成产权登记，剩余部分因土地出让金缴纳、违建处置等问题仍在推进中。

现存挑战与深层矛盾

尽管解决工作取得阶段性成果，但东明花园产权问题仍面临诸多挑战：

• 资金缺口大：土地出让金、罚款、滞纳金等费用总额超千万元，开发商已无偿还能力，需财政资金支持或引入社会资本，但资金来源尚未明确。
• 业主诉求分化：部分业主希望尽快登记，愿意承担费用；另一部分业主因房价上涨、费用争议等问题拒绝配合，导致整体推进受阻。
• 政策衔接难题：早期项目适用的政策与现行法规存在冲突，例如规划验收标准、容积率计算方式等，需上级部门出台针对性指导意见。

相关问答FAQs

Q1：东明花园业主未取得产权证，会影响房屋交易吗？
A：是的，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生法律效力，东明花园业主未取得产权证的房屋无法办理过户手续，交易存在极大法律风险，可能面临“一房多卖”或合同无效等问题，建议业主在问题解决前，通过公证方式办理《房屋买卖合同》公证，降低交易风险，但需注意此类交易不受法律完全保护。

Q2：如果开发商已破产，业主能否自行申请办理产权证？
A：可以，但需政府主导配合，根据《不动产登记暂行条例实施细则》，因开发企业原因导致业主无法办理产权登记的，业主可凭购房合同、付款凭证等材料，申请“开发商破产情况下的不动产登记”，具体流程为：①业主向不动产登记中心提交申请；②登记部门函告自然资源、税务等部门核实土地、规划、税费信息；③相关部门出具书面意见后，登记中心直接办理首次登记及分户转移登记，实践中，需政府协调解决土地出让金缴纳、解封等前置问题,业主个人难以独立完成。