中山京珠花园烂尾工程为何烂尾？

中山京珠花园烂尾工程是中山市近年来备受关注的房地产遗留问题之一，该项目位于中山市火炬开发区，曾被视为区域内的标杆楼盘，却因资金链断裂、开发商经营不善等原因陷入停滞，导致数百名购房者陷入“钱房两空”的困境,引发了广泛的社会关注和维权行动。

项目背景与烂尾经过

中山京珠花园由中山市京珠房地产开发有限公司开发，规划建设有多栋高层住宅及商业配套，总建筑面积约20万平方米，于2015年左右启动销售，由于地处火炬开发区核心地段，靠近京珠高速出口及城市主干道，项目曾凭借优越的地理位置和相对低廉的价格吸引了不少购房者，其中不少是中山本地刚需家庭及外来务工人员，据购房者反映，项目在销售过程中宣传为“准现房”，并承诺2018年底前交付使用,部分购房者甚至通过银行按揭支付了首付款及后续月供。

从2017年起，项目施工进度逐渐放缓，2018年后工地陷入全面停工状态，当时开发商解释为“资金周转困难”，但始终未能明确复工时间，此后，购房者多次与开发商及相关部门沟通，但问题迟迟未得到解决，2020年，中山京珠房地产开发有限公司被曝出涉及多起债务纠纷，银行账户被冻结，项目资产也被多次查封，彻底失去了复工能力，截至目前，京珠花园已烂尾超过5年，主体工程虽已封顶，但外立面、绿化、水电配套等均未完工，部分楼栋甚至出现墙体开裂、钢筋锈蚀等问题,完全不具备交付条件。

购房者困境与维权行动

烂尾工程直接影响了数百户家庭的切身利益，据不完全统计，京珠花园涉及购房者约500户，其中多数家庭支付了50%-80%的房款，部分购房者甚至掏空了“六个钱包”，如今不仅无法收房，仍需继续偿还银行贷款，生活压力巨大，更令人担忧的是，许多购房者是在项目停工后才得知开发商资金问题,此前并未收到任何正式的风险提示。

为维护自身权益，购房者自发组织了多次维权活动，包括在开发商办公地点聚集、向政府部门信访、通过法律途径起诉等，2021年，部分购房者联合向中山市人民法院提起诉讼，要求解除购房合同并退还已支付房款，但由于开发商资产已被多家法院查封，退款执行难度极大，购房者还多次向火炬开发区住建局、信访局等部门反映情况，相关部门虽多次组织协调会，但始终未能形成有效的解决方案，有购房者表示：“我们不是无理取闹，只是希望政府能介入，帮我们要回血汗钱，或者推动项目复工，哪怕延期交付也好。”

政府介入与处理进展

针对京珠花园烂尾问题，中山市政府及火炬开发区管委会高度重视，将其列为“问题楼盘”重点整治项目之一，2022年，火炬开发区成立专项工作组，由住建、信访、司法等多部门联合介入，调查项目烂尾原因并研究解决方案，据工作组通报，项目烂尾主要系开发商挪用预售资金、盲目扩张导致资金链断裂，同时受房地产市场下行影响,开发商融资渠道彻底枯竭。

政府提出的解决方案主要包括两种路径：一是“引入新盘活方”，通过公开招标寻找有实力的开发商接手项目，由新方注资完成后续建设；二是“资产处置退款”，通过拍卖项目土地使用权及在建工程，用所得款项优先退还购房者房款，两种方案均面临现实难题：由于项目涉及债务纠纷较多，且剩余工程量及后续资金需求较大，多家开发商对接后均表示接手意愿不强；资产拍卖评估价较低，预计可退款金额仅能覆盖购房者部分房款,难以全额退还。

截至2023年底，专项工作组已与3家潜在接盘方进行洽谈，但尚未达成实质性协议，政府已协助购房者与银行协商，对部分确因烂尾导致无法交付的购房贷款，可申请“暂停偿还月供”或“债务重组”,但具体政策仍在细化中。

烂尾工程的深层反思

京珠花园烂尾事件并非个例，而是近年来中小城市房地产风险的典型缩影，其背后反映出开发商资金监管缺位、风险预警机制不健全、购房者维权渠道单一等问题，尽管中山市已出台《商品房预售资金监管办法》，加强对预售资金的监管，但类似京珠花园的项目仍存在资金被挪用的风险，在房地产市场调整期，如何平衡“保交楼”与“防风险”，避免出现更多烂尾工程,成为地方政府和监管部门必须面对的课题。

对于购房者而言，京珠花园的教训惨痛：在购买期房时，需仔细核查开发商资质、项目五证是否齐全，并警惕“低价”“准现房”等宣传陷阱；应关注预售资金监管账户情况，避免资金被违规挪用，政府部门则需进一步强化市场调控和风险防范，建立问题楼盘早期预警机制，畅通购房者维权渠道,从源头上减少烂尾工程的发生。

相关问答FAQs

问：中山京珠花园烂尾多年，现在有什么具体的复工或退款计划吗？
答：截至目前，中山市政府及火炬开发区专项工作组仍在推进项目盘活工作，主要方案包括引入新开发商接手或通过资产拍卖退款，与3家潜在接盘方的洽谈正在进行中，但尚未有明确时间表；资产退款方案因涉及债务复杂，预计退款比例有限，购房者可密切关注专项工作组的通知,或通过法律途径进一步维权。

问：如果京珠花园最终无法复工，购房者能否要求退房并停止偿还银行贷款？
答：根据最高人民法院相关司法解释，因开发商原因导致商品房买卖合同目的无法实现的，购房者有权解除合同并要求开发商退还已付房款及利息，若房屋已不具备交付条件，购房者可与银行协商暂停偿还贷款，但需通过法律程序确认合同解除，避免个人征信受损，建议购房者联合委托律师提起诉讼,通过司法途径维护权益。