南宁洪福花园集体退房事件是近年来南宁市房地产领域备受关注的一起群体性纠纷，涉及数百名业主的切身利益，事件发展历时较长，过程复杂，反映了特定时期下房地产市场调控、开发商资金链、业主维权意识等多方面问题，以下从事件背景、发展过程、核心争议、解决结果及影响等方面进行详细梳理。
事件背景与起因
南宁洪福花园位于南宁市兴宁区，是一个由南宁洪福房地产开发有限公司开发的住宅项目，于2010年前后开工建设，2013年左右陆续交房，项目规划有多栋高层住宅，吸引了众多南宁本地及周边地区的购房者，其中不少业主是刚需家庭或改善型需求者，部分业主甚至是通过银行贷款购买，将大部分积蓄投入其中，自交房后不久，业主们便陆续发现问题：房屋存在严重的质量瑕疵，包括墙体开裂、渗水、管道漏水、公共设施不完善等，部分楼栋甚至存在地基下沉风险；开发商承诺的绿化率、配套设施（如幼儿园、社区活动中心）等也未按合同约定落实，这些问题不仅影响了居住体验，更对房屋价值和业主安全构成威胁，业主们多次与开发商沟通协商，但开发商始终以各种理由推诿，未能实质性解决问题，矛盾逐渐激化,最终演变为集体退房诉求。
事件发展与维权过程
2015年起，洪福花园业主开始自发组织维权，通过业主群、集体投诉、信访等多种方式表达诉求，初期，业主们主要要求开发商修复房屋质量问题，并完善配套设施，但开发商回应消极，维修工作敷衍了事，问题迟迟得不到解决，随着时间推移，部分业主发现开发商存在“一房多卖”、挪用购房款等嫌疑，且项目土地存在抵押情况，进一步加剧了业主的不信任感，2017年左右，随着南宁市房地产市场升温，洪福花园的房价与周边新盘差距逐渐拉大，业主们意识到房屋质量问题和开发商信誉问题已严重影响资产价值，维权诉求从“修房”转向“退房”，并成立了“洪福花园业主维权委员会”,统一行动。
维权过程中，业主们采取了多种方式：一是集体向南宁市住建局、消费者协会等部门投诉，要求介入调查；二是聘请律师团队，准备法律诉讼，收集开发商违约证据；三是通过媒体曝光事件，引起社会关注；四是组织集体上访，向政府相关部门反映诉求，这一阶段，开发商与业主之间的矛盾公开化，双方多次协商均未达成一致，部分业主甚至采取停贷、拒交物业费等方式向开发商施压，导致开发商与业主、银行之间的纠纷交织，局面更加复杂，2019年，南宁市住建局曾组织调解，但因双方分歧过大（业主坚持退房退款，开发商主张以维修或置换房源解决）,调解无果而终。
核心争议焦点
洪福花园集体退房事件的核心争议主要集中在以下几个方面：
- 房屋质量问题：业主认为房屋存在结构性安全隐患及重大质量缺陷，不符合国家《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的要求，开发商构成根本违约，开发商则坚称房屋质量符合标准，问题是“正常维修范围”,拒绝退房。
- 合同履行问题：业主指出，开发商未按合同约定完成配套设施建设，如规划中的幼儿园未建成、绿化面积严重缩水等，属于单方面违约，开发商则以“政策调整”“成本超支”等理由搪塞。
- 资金与产权问题：部分业主发现开发商将已售房源再次抵押给银行，或挪用购房资金用于其他项目，导致房屋产权办理受阻，存在“一房多卖”风险，这一问题涉及开发商资金链断裂,需通过法律程序厘清。
- 退房法律依据：业主援引《民法典》（原《合同法》）相关规定，主张因开发商根本违约，业主有权解除合同并要求退款，但开发商认为，退房将导致其资金链彻底断裂，且部分业主已入住，退房操作难度大，主张以维修、赔偿等方式解决。
事件解决与结果
经过长达数年的维权与博弈，洪福花园集体退房事件在2021年迎来重要转折，在南宁市政府的牵头下，由住建局、司法局、信访局等多部门组成专项工作组，介入协调，工作组一方面对开发商的财务状况、项目抵押情况进行调查，另一方面组织业主代表、开发商、银行进行多轮谈判，在法律威慑和政府压力下,开发商与业主群体达成部分和解协议：
- 针对房屋存在严重质量问题的楼栋：开发商同意为业主办理退房退款手续，退款按购房款本金及同期银行贷款利息计算，分批支付（因开发商资金困难，支付周期较长）。
- 针对质量问题较轻的楼栋：业主可选择退房（按比例折旧退款）或接受维修及赔偿（包括一次性质量补偿金、物业费减免等）。
- 产权办理问题：政府协调开发商与银行解除抵押，协助业主办理不动产权证书，对无法办理的房源,由开发商回购或置换其他房源。
截至2023年，大部分选择退房的业主已收到部分退款，剩余款项仍在按协议分期支付；维修工作也在政府监督下逐步推进，但仍有部分业主对赔偿方案不满，纠纷尚未完全平息，开发商方面，因资金链断裂，公司法定代表人被列为失信被执行人，项目后续开发停滞，洪福花园成为南宁市“烂尾楼”整治的典型案例之一。
事件影响与启示
洪福花园集体退房事件对南宁市的房地产市场和业主维权产生了深远影响，它暴露了部分中小开发商在项目开发中存在的资金管理不规范、质量把控不严等问题，促使政府部门加强对房地产市场的监管，尤其是在预售资金监管、工程质量验收等环节出台更严格的措施，事件推动了业主维权意识的觉醒和维权组织化程度的提高，南宁市多个楼盘成立了业主委员会，通过法律途径维权的案例显著增加，事件也警示购房者，在购房时应选择信誉良好、资金实力雄厚的开发商，仔细审查合同条款，保留证据,避免陷入类似纠纷。
相关问答FAQs
Q1：南宁洪福花园集体退房事件中，业主如何证明开发商存在根本违约？
A：业主主要通过以下方式证明开发商违约：一是收集房屋质量问题证据，包括照片、视频、第三方检测机构出具的质量鉴定报告（如墙体裂缝、渗水等检测数据）；二是对比购房合同与实际交付标准的差异，如合同约定的绿化率、配套设施等未落实的证据（如规划图纸、宣传材料与现场实际情况的对比）；三是收集开发商的资金问题证据，如银行抵押记录、业主付款凭证等，证明开发商挪用资金或“一房多卖”，业主集体与开发商的沟通记录、政府部门投诉记录等也可作为辅助证据，在法律实践中，若质量问题严重影响居住安全或合同主要目的无法实现,法院通常会支持业主的退房诉求。
Q2：如果开发商无力全额退款，业主有哪些救济途径？
A：若开发商因资金问题无法一次性全额退款，业主可通过以下途径寻求救济：一是与开发商协商分期退款方案，明确还款期限、违约责任（如逾期付款的利息），并签订书面协议，必要时可申请法院司法确认，增强协议执行力；二是向法院提起诉讼，在诉讼中申请财产保全，查封开发商名下资产（如未售房源、土地使用权等），确保退款有财产保障；三是向政府相关部门（如住建局、烂尾楼整治办）求助，推动引入第三方机构（如资产管理公司）对项目进行盘活，通过资产处置、引入新开发商等方式筹集资金，优先保障业主退款；四是业主集体成立债权人委员会，参与开发商破产清算程序，按比例分配破产财产，需要注意的是，业主应避免采取过激维权行为（如聚众闹事、停贷影响征信等）,以免自身权益受损。
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