租房税到底该怎么收？

租房税的征收涉及多个税种和不同情形，具体征收方式、税率和优惠政策需结合租赁双方身份（个人或企业）、房屋性质（住宅或非住宅）、租赁用途以及当地政策综合确定，以下从主要税种、征收主体、计算方式、特殊情形及优惠政策等方面详细说明。

租房涉及的主要税种及纳税人

租房交易中，税负通常由出租方承担，但实际中可能通过合同约定转嫁给承租方，核心税种包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，以及可能涉及的印花税、土地使用税（非住宅类）等。

增值税及附加税费

• 纳税人：出租方（个人或企业）。
• 税率：
  • 个人出租住房：按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；
  • 个人出租非住房或企业出租房产：一般纳税人按9%（出租不动产）或5%（小规模纳税人）征收率缴纳，小规模纳税人适用3%征收率的，2023年1月1日至2027年12月31日，减按1%缴纳（政策可能有调整，需以最新为准）。
• 计算公式：
  个人出租住房：增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+1.5%) × 1.5%；
  个人出租非住房：增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+5%) × 5%（小规模纳税人）或含税租金收入 ÷ (1+9%) × 9%（一般纳税人）。
• 附加税费：包括城市维护建设税（增值税的7%、5%或1%，按纳税人所在地税率）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），若月租金收入未达10万元（季度未达30万元），小规模纳税人可免征附加税费（政策优惠期需关注）。

房产税

• 纳税人：出租方（产权所有人）。
• 税率：
  • 个人出租住房：按租金收入的4%缴纳；
  • 个人或企业出租非住房：按租金收入的12%缴纳。
• 计税依据：以租金收入为计税依据，而非房产原值或余值。
• 优惠：个人出租住房，暂减按4%的税率征收房产税；企业出租房产，若符合“小微企业”或“创业投资企业”等条件,可能享受地方性减免政策。

个人所得税

• 纳税人：个人出租方（包括个体工商户）。
• 税率：
  • 分类计算：
    • 财产租赁所得：每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率（个人出租住房可减按10%税率）。
    • 综合所得：若出租方为同时取得多处租金收入或存在其他综合所得的，需合并计税（实际操作中多以财产租赁所得单独计税）。
  • 计算公式：
    个人出租住房：应纳税所得额 = 月租金收入 - 800（或 月租金收入×20%） - 允许扣除的税费（增值税、房产税等） - 修缮费用（每月不超过800元，可连续扣除，直至扣完为止）；
    个人出租非住房：应纳税所得额 = 月租金收入 - 20%费用 - 允许扣除的税费 - 修缮费用。
    个人所得税 = 应纳税所得额 × 10%（住房）或20%（非住房）。

印花税

• 纳税人：租赁合同双方（出租方和承租方）。
• 税率：
  • 财产租赁合同：按租赁金额的1‰贴花（税额不足1元的，按1元缴纳）；
  • 企业出租房产：双方均需缴纳；个人出租住房，目前多数地区对个人出租、承租住房免征印花税（地方政策可能有差异）。

城镇土地使用税（仅非住宅类）

• 纳税人：出租方（拥有土地使用权的企业或个人）。
• 税率：按土地面积（平方米）乘以当地单位税额（不同地区差异较大，如一线城市约0.6-30元/平方米）。
• 优惠：个人出租非住宅，部分地区暂免征收；企业出租房产，若土地位于偏远地区或符合产业政策,可能享受减免。

不同主体的纳税申报方式

个人出租住房

• 申报渠道：可通过电子税务局、办税服务厅或代征点（如房产中介、社区）申报。
• 代征优惠：部分地区对个人出租住房实行综合征收率（如按租金收入的一定比例合并征收增值税、房产税、个税等，简化申报）。
  | 城市 | 综合征收率（住房） | 备注 |
  |------------|--------------------|--------------------------|
  | 北京 | 2.5% | 含增值税、房产税、个税等 |
  | 上海 | 5% | 含增值税、房产税、个税等 |
  | 广州 | 4% | 含增值税、房产税、个税等 |
  注：综合征收率具体以当地税务局规定为准，实际税负可能低于分项征收之和。
• 所需材料：身份证明、房产证明、租赁合同等。

企业出租房产

• 申报方式：自行通过电子税务局或办税服务厅按月/季申报，需分别核算各税种。
• 进项抵扣：一般纳税人出租不动产，取得增值税专用发票可抵扣进项税额（如装修费用、维修费用等）。
• 账务处理：需设置“固定资产清理”“其他业务收入”等科目,规范核算租金收入及税费。

特殊情形的税务处理

1. 转租行为：若承租人将租赁房产转租，转租方仅就转租收入差额（转租收入-原租金支出）缴纳增值税（一般纳税人）或按差额征收率缴纳（小规模纳税人），个人所得税可凭原租赁合同及发票扣除相关成本。
2. 免租期：出租方无偿提供使用期间，视同租赁收入，需按规定缴纳房产税（从价计征，按房产原值减除30%后的余值，税率1.2%）及增值税（视同销售）。
3. 跨省租赁：出租方机构所在地与房产所在地不在同一省的，增值税应在房产所在地预缴，机构所在地申报；个人所得税由出租方自行申报（若为个人，可向房产所在地或户籍所在地税务机关申报）。

优惠政策总结

• 个人出租住房：增值税减按1.5%、房产税4%、个人所得税10%，附加税费和印花税（部分地区）免征。
• 小微企业/个体工商户：月租金收入10万元以下（季度30万元以下），免征增值税及附加税费（2027年12月31日前）。
• 创业就业优惠：对符合条件的创业孵化基地、科技企业孵化器出租房产，免征房产税、土地使用税。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，如何选择最有利的纳税方式？
A：个人出租住房可根据租金收入和当地政策选择“分项申报”或“综合征收率”，若月租金收入3000元，分项计算：增值税=3000÷(1+1.5%)×1.5%≈44.26元，房产税=3000×4%=120元，个人所得税=(3000-44.26-120-800)×10%=203.57元，合计约367.83元；若当地综合征收率为2.5%，则需缴纳3000×2.5%=75元，显著低于分项税负，建议优先咨询当地税务局确认综合征收率政策，选择税负较低的方式。

Q2：企业出租非住宅，哪些费用可以在计算企业所得税时扣除？
A：企业出租非住宅的租金收入，可在计算企业所得税时扣除的成本费用包括：
（1）出租房产的折旧费（按房产原值减除残值后，采用直线法折旧，残值率一般为5%）；
（2）维修费用（实际发生且符合规定的修缮支出，需取得合规发票）；
（3）房产税、增值税及附加、印花税等税费；
（4）租赁合同约定的应由出租方承担的其他费用（如物业费、水电费等，需提供凭证）。
某企业出租商铺年租金收入100万元，房产原值500万元，年折旧额=500×(1-5%)÷20=23.75万元，缴纳房产税12万元、增值税及附加5.5万元，则企业所得税应纳税所得额=100-23.75-12-5.5=58.75万元，按25%税率缴纳企业所得税14.69万元。