出租房开发票，税点谁承担？怎么开？

在日常生活中,许多人在出租房交易中会遇到开发票的需求，无论是房东为租客开具发票，还是租客需要发票用于公司报销、个税抵扣等，了解出租房发票的具体流程和注意事项至关重要，出租房发票主要涉及增值税及附加、个人所得税等税种，开具流程需结合房东身份（个人或企业）以及出租房屋的性质（住宅或商业）有所不同，以下从发票类型、所需材料、办理流程、税收政策及注意事项等方面进行详细说明。

出租房发票的类型及适用范围

出租房发票通常包括增值税发票（分为增值税普通发票和增值税专用发票）和税务代开收据（部分地区适用），具体选择需根据租客需求确定：

• 增值税普通发票：适用于个人消费、报销等场景，不可用于抵扣增值税。
• 增值税专用发票：仅适用于企业租客，需提供纳税人识别号等信息，可用于抵扣增值税进项税额（一般纳税人税率为9%，小规模纳税人征收率为3%）。
• 税务代开收据：部分地区对个人出租小规模业务，可由税务机关代开收据作为合法凭证，功能与普通发票类似。

开发票所需材料

不同主体开发票所需材料存在差异,需提前准备齐全：

（一）个人房东开发票所需材料

1. 房东身份证明：房东本人身份证原件及复印件；若委托他人代办，需提供房东委托书、代办人身份证原件及复印件。
2. 房屋权属证明：房产证、购房合同或不动产登记证等复印件，证明房屋归属。
3. 租赁合同：双方签订的正规租赁合同原件及复印件，需明确租金金额、租赁期限等信息。
4. 开票信息：租客提供的开票信息表，包括名称（企业需提供全称）、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号（专票必须提供，普票可选）。
5. 完税证明：若已自行申报缴纳出租房屋相关税费，需提供完税凭证；若由税务机关代开发票时一并申报纳税，则无需单独提供。

（二）企业房东开发票所需材料

企业出租房屋需自行开具发票（小规模纳税人可向税务机关申请代开），所需材料包括：

1. 企业营业执照副本原件及复印件。
2. 法定代表人身份证原件及复印件。
3. 房屋权属证明（如房产证、不动产权证）复印件。
4. 租赁合同原件及复印件。
5. 开票信息表：同个人房东要求，需准确填写租客开票信息。
6. 税务登记证（若三证合一后则无需提供，加盖公章即可）。

开发票的具体办理流程

（一）个人房东开发票流程（以税务代开为例）

1. 确定代开地点：一般向房屋所在地主管税务机关办税服务厅申请，可通过线上（电子税务局APP/网页）或线下（办税大厅）渠道办理。
2. 提交材料：携带上述个人房东所需材料，到税务窗口提交申请，或通过线上平台上传材料扫描件。
3. 税费申报：税务机关审核材料后，核定应纳税费（包括增值税、附加税费、个人所得税等），房东需当场或通过线上缴纳相应税款。
4. 领取发票：缴费完成后，税务机关当场开具发票（普通发票或专用发票），或通过邮寄方式送达。

（二）企业房东开发票流程

1. 发票领用：企业需在自行申领发票（若为小规模纳税人，可向税务机关申请代开），确保发票种类（普票/专票）与需求匹配。
2. 开具发票：通过企业税控设备（如金税盘、税控盘）或电子发票服务平台，在租赁合同约定的时间内（通常为收到租金后）开具发票，信息需与合同、收款记录一致。
3. 纳税申报：按月或按季度申报出租房屋相关税费（一般纳税人按月申报，小规模纳税人按季度申报），并在申报期内完成缴纳。

出租房涉及的税收政策及计算方式

出租房税费因房东身份、房屋性质、出租面积等不同而存在差异，主要税种及计算如下（以个人住宅出租为例，企业需按企业所得税相关规定处理）：

（一）增值税及附加

• 个人出租住房：月租金收入不超过10万元的，免征增值税；超过10万元的，按5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税（2023年小规模纳税人减免政策延续至2027年12月31日）。
• 个人出租非住房：按5%征收率缴纳增值税，若月销售额不超过10万元，同样享受免征优惠。
• 附加税费：包括城市维护建设税（7%、5%或1%，按纳税人所在地确定）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），增值税减免则附加税费相应减免。

（二）个人所得税

• 综合所得：个人出租住房，可享受租金收入减除费用（每月800元或租金收入的20%，取较高者）后的余额，按“财产租赁所得”项目计算个人所得税，税率为10%；出租非住房，不减除费用，税率为20%。
• 核定征收：部分地区对个人出租房屋实行核定征收（如按租金收入的一定比例核定税额），具体标准需咨询当地税务机关。

（三）其他税费

• 房产税：个人出租住房，按租金收入的4%缴纳；出租非住房，按租金收入的12%缴纳。
• 城镇土地使用税：个人出租非住房，按土地面积从量定额征收（具体税额标准由地方政府确定）。
• 印花税：租赁合同按租金金额的0.1%缴纳（个人出租住房可免征）。

注意事项

1. 发票信息准确性：开票时需确保租客名称、纳税人识别号、地址电话等信息与身份证或营业执照一致，避免因信息错误导致发票无效。
2. 租赁合同规范：合同中需明确租金金额、租赁期限、房屋地址等关键信息，避免签订“阴阳合同”（即实际租金与合同租金不符），否则可能面临税务风险。
3. 税费缴纳义务：个人出租房屋需主动申报纳税，若未按规定申报，税务机关可处以罚款，并加收滞纳金；企业房东需按时申报增值税及企业所得税，避免逾期影响纳税信用。
4. 线上办理便利性：目前多数地区支持电子税务局在线申请代开发票，房东可通过“国家税务总局电子税务局”APP或网页端提交材料，线上缴税后电子发票可直接下载，无需往返办税大厅。
5. 免税政策适用：个人出租住房月租金不超过10万元，可享受增值税减免；若为小微企业（企业房东），月销售额不超过10万元（季度不超过30万元），同样可免征增值税，需提前确认是否符合条件。

相关问答FAQs

Q1：个人出租房屋，租客要求开专票，我需要提供什么材料？
A：个人房东为租客代开增值税专用发票，除需提供身份证、房产证、租赁合同等基础材料外，还需额外提供租客的“纳税人识别号”和“开户行及账号信息”（专票必备），需要注意的是，专票的税率需根据房东是否符合小规模纳税人减免政策确定（如月租金≤10万元，可享受免税，但免税专票需税务机关代开且税率栏显示“免税”），个人房东无法自行开具专票，必须前往税务机关或通过线上渠道申请代开。

Q2：企业出租房屋，自行开发票和税务机关代开发票有什么区别？
A：企业出租房屋自行开发票与税务机关代开发票的主要区别在于：

1. 开具主体：自行开发票由企业通过税控设备或电子发票系统开具；代开发票需向税务机关申请，由税务机关代为开具（主要适用于小规模纳税人未自行领票的情况）。
2. 税费缴纳时间：自行开发票后，企业需按纳税申报期（一般按月或按季度）汇总申报税费；代开发票时，税费需在代开环节当场缴纳。
3. 发票类型：自行开发票可同时开具普票和专票；代开发票中，小规模纳税人代开专票时，可享受1%征收率优惠（若符合减免条件），但普票同样可自行开具。
   建议企业房东根据自身税务管理能力选择方式，若已申领税控设备且熟悉操作，优先自行开具，以便及时匹配收入确认与纳税申报。