租房赖着不走，如何合法清退？

当遇到租客租房赖着不走的情况时,房东往往会感到焦虑和无助，这不仅影响房屋的正常使用，还可能带来经济损失和法律风险，面对这一问题，房东需要保持冷静，通过合法途径逐步解决，切忌采取过激行为，以下从法律依据、处理步骤、注意事项等方面详细说明应对方法。

明确法律依据是解决问题的前提,根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，如果承租人未按照约定返还租赁物，出租人有权要求承租人返还，并可以请求逾期返还期间的租金，各地也有相应的租赁条例，商品房屋租赁管理办法》明确指出，承租人擅自改变房屋结构、用途，或者拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权解除合同，收回房屋，并要求承租人赔偿损失。

在确认租客存在“赖着不走”的行为后，房东应按照以下步骤逐步处理：

第一步,固定证据，这是后续维权的基础，需要收集的证据包括：租赁合同（明确约定租金支付时间、违约责任等）、租金支付记录（银行转账、微信/支付宝转账凭证等）、沟通记录（微信聊天记录、短信、通话录音等，证明催告过租客搬离）、房屋现状照片或视频（证明租客仍占用房屋且房屋可能存在损坏），如果租客存在拖欠租金、擅自改变房屋结构等违约行为，相关证据也需一并收集。

第二步,友好协商，在掌握充分证据后，可先尝试与租客进行沟通，了解其不愿搬离的原因（如经济困难、对房屋有纠纷等），并明确告知其违约行为及可能面临的法律后果，争取通过协商达成和解协议，约定一个合理的搬离期限，或减免部分租金作为补偿，避免矛盾激化。

第三步,发送催告函，若协商无果，房东应向租客正式发送《催告函》或《解除合同通知书》，通知书需通过邮政EMS（保留邮寄凭证和签收记录）或公证送达的方式送达租客，内容应包括：解除合同的事由（依据租赁合同条款及法律规定）、要求搬离的具体期限（一般给予15日左右的合理期限）、逾期不搬离的法律后果（包括但不限于提起诉讼、要求支付逾期占用房屋的费用等），这一步骤既是法定的前置程序，也是后续诉讼中的重要证据。

第四步,提起诉讼，如果租客在收到催告函后仍拒不搬离，房东可向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求判令解除租赁合同、租客返还房屋并支付占用期间的租金、违约金等，诉讼时需提交起诉状、身份证明、租赁合同、证据材料等，法院受理后，会依法审理并作出判决，若判决生效后租客仍不履行义务，房东可向法院申请强制执行，由法院强制租客搬离。

第五步,强制清退（需谨慎操作），在诉讼或强制执行过程中，房东需注意，任何情况下都不得自行采取断水、断电、换锁等强制措施，否则可能构成侵权，需承担法律责任，强制清退必须由法院执行人员依法进行，房东应积极配合法院工作。

在整个处理过程中,房东还需注意以下事项：一是避免与租客发生肢体冲突，优先通过法律途径解决；二是及时关注诉讼时效，租金债权的诉讼时效一般为三年，从租金应付之日起计算；三是若租客提出房屋存在质量问题等抗辩，房东需准备好反驳证据，例如房屋交接时的验收记录；四是对于长期未使用的房屋，即使租客未居住，只要合同未解除，租客仍可能构成“占用”，房东仍需主张权利。

为了更清晰地展示处理流程和关键点,可参考以下步骤简表：

相关问答FAQs：

1. 问：租客以“房屋有质量问题”为由拒不搬离，房东该如何处理？
   答：若租客提出房屋质量问题，房东首先应核实情况，如果质量问题确实存在且影响居住，房东有义务维修；若质量问题不成立或属于租客使用不当造成，房东可要求租客提供证据（如第三方鉴定报告），并明确告知其质量问题不能成为拖欠租金或拒不搬离的合法理由，房东可依据租赁合同约定，通过催告函、诉讼等方式要求租客履行合同义务，若租客因此反诉房东，房东需积极应诉，提供房屋交付时的验收记录、维修记录等证据反驳。

2. 问：租客在房屋内堆放大量物品拒不搬离，房东能否自行清理？
   答：房东不能自行清理租客的物品，根据法律规定，承租人在租赁期间对房屋及屋内物品享有占有、使用权，房东擅自处置租客物品可能构成侵权，正确的做法是：首先通过催告函要求租客在期限内搬离物品并腾退房屋；若租客逾期未处理，可在诉讼中一并主张租客搬离物品，或在法院判决后申请强制执行时，由法院依法处理物品，紧急情况下（如物品可能腐烂、变质或存在安全隐患），房东应及时通知租客，并可申请公证对物品进行清点、保管，由此产生的费用可由租客承担。