个人出租房屋如何交税？税率多少？怎么申报？

个人出租房屋涉及多种税费，具体需根据房屋性质（住宅/非住宅）、出租方式（一次性收取/分次收取）、租金收入金额等确定,以下是详细交税规则及操作指南：

涉及税种及计算方法

个人出租房屋需缴纳的税费主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、印花税等,具体如下：

（一）增值税及附加税费

1. 增值税

   • 住宅类房屋：月租金收入未超过10万元（含）的，免征增值税；超过10万元的，按5%的征收率减按1.5%计算缴纳。
     公式：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+1.5%) × 1.5%
   • 非住宅类房屋：按5%的征收率计算缴纳增值税。
     公式：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+5%) × 5%
   • 政策依据：2023年小规模纳税人增值税减免政策（具体以最新政策为准）。

2. 附加税费
   包括城市维护建设税（7%、5%或1%，按纳税人所在地税率）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

   • 住宅类：若增值税免征，附加税费同步减免；若缴纳增值税，附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据。
   • 非住宅类：需正常缴纳附加税费。

（二）房产税

• 住宅类房屋：租金收入的4%缴纳。
• 非住宅类房屋：租金收入的12%缴纳。
• 注意：个人出租住房的房产税税率有优惠,非住房则按标准税率执行。

（三）个人所得税

1. 综合所得适用

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 住宅类：财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；超过4000元的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，适用税率20%（可享受税收优惠，实际按10%征收）。
     公式：
     • 每次收入 ≤ 4000元：应纳税所得额 = 收入 - 800 - 相关税费 - 修缮费用（每月不超过800元）
     • 每次收入 > 4000元：应纳税所得额 = （收入 - 相关税费 - 修缮费用）× (1-20%)
       应纳税额 = 应纳税所得额 × 10%
   • 非住宅类：同样适用财产租赁所得，但税率按20%计算,无优惠。

2. 核定征收
   若税务机关无法核实租赁成本，可按租金收入的一定比例核定征收个人所得税：

   • 住宅类：租金收入的1%
   • 非住宅类：租金收入的2%

（四）印花税

• 住宅类：租赁合同金额的0.05%（暂免征收）。
• 非住宅类：租赁合同金额的0.05%，按财产租赁合同贴花。

税收优惠政策

1. 增值税：小规模纳税人月销售额≤10万元（季度≤30万元）免征增值税（住宅适用）。
2. 个人所得税：个人出租住房所得减按10%税率征收。
3. 房产税：个人出租住房按4%税率征收，非住房按12%。
4. 附加税费：增值税减免时，附加税费同步减免。

申报缴纳流程

1. 信息报送：出租人需在签订租赁合同后30日内，向房屋所在地税务机关或不动产登记部门报送租赁信息。
2. 申报方式：
   • 线上申报：通过电子税务局、手机APP等渠道办理。
   • 线下申报：前往办税服务厅提交《财产租赁所得税纳税申报表》等资料。
3. 申报期限：
   • 增值税：按月或按季度申报（具体以税务机关核定为准）。
   • 个人所得税：按次或按月申报，一般于次月15日内完成。
4. 所需资料：
   • 身份证原件及复印件
   • 房屋产权证明
   • 租赁合同
   • 租金收入凭证（如转账记录、收据等）

特殊情况处理

1. 一次性收取多年租金：
   • 增值税可在租赁期内平均分摊计算。
   • 个人所得税可在租赁期内按月（或次）分摊计算。
2. 转租房屋：若转租人已承担原出租方的税费，可凭有效凭证在应纳税额中扣除。
3. 个人与单位出租：单位出租房屋需缴纳的税费与个人类似，但税率可能因纳税人性质不同而调整。

案例说明

案例1：个人出租住宅
张三将自有住宅出租，月租金8000元，一次性收取全年租金96000元。

• 增值税：月租金≤10万元，免征。
• 房产税：96000 × 4% = 3840元（全年）。
• 个人所得税：
  每月应纳税所得额 = (8000 - 800) × (1-20%) = 5760元（假设无其他扣除）
  每月应纳税额 = 5760 × 10% = 576元，全年6912元。
• 合计税费：3840 + 6912 = 10752元。

案例2：个人出租商铺
李四出租商铺，月租金20000元，按季度缴纳。

• 增值税：季度租金60000元，60000 ÷ (1+5%) × 5% = 2857.14元。
• 附加税费：2857.14 × (7%+3%+2%) = 342.86元。
• 房产税：60000 × 12% = 7200元（季度）。
• 个人所得税：
  季度应纳税所得额 = (60000 - 2857.14 - 342.86) × (1-20%) = 45360元
  季度应纳税额 = 45360 × 20% = 9072元。
• 合计税费：2857.14 + 342.86 + 7200 + 9072 = 19472元。

注意事项

1. 合规性要求：出租人需如实申报租金收入，不得隐瞒或拆分租金以逃税。
2. 税收优惠：及时关注最新税收政策，确保享受符合条件的优惠。
3. 跨区域租赁：若房屋与出租人户籍不在同一地区，需向房屋所在地税务机关申报。
4. 电子化趋势：多地推行“以报代征”“全程网办”，建议通过电子税务局简化流程。

相关问答FAQs

Q1：个人出租房屋可以享受哪些税收优惠？
A1：个人出租住宅可享受以下优惠：
（1）月租金收入≤10万元免征增值税；
（2）个人所得税减按10%税率征收；
（3）房产税按4%税率征收；
（4）附加税费随增值税减免而减免，非住宅类房屋无上述优惠，但符合条件的小规模纳税人仍可享受增值税减免政策。

Q2：个人出租房屋的税费由谁承担？
A2：根据《中华人民共和国民法典》规定，租赁合同中未约定税费承担的，法定由出租人承担，但实践中，出租人常通过提高租金将税费转嫁给承租人，具体以合同约定为准，建议在租赁合同中明确税费承担方,避免纠纷。