租房收入怎么算税率

个人出租住房，按“财产租赁所得”计税，月租金≤4000元，扣800元后×10%；＞4000元，扣20%后×10%。

租房收入涉及的税费计算需结合我国现行税法体系，主要包括增值税及附加税费、个人所得税、房产税（部分地区）等，以下从各税种的政策依据、计算规则、实操案例及注意事项展开详细说明,并提供对比表格辅助理解。

核心税种解析与计算逻辑

（一）增值税及附加税费

1. 基础规则

   • 征税范围：自然人出租不动产（含住宅/非住宅）均需缴纳增值税。
   • 税率差异：
     ✅ 个人出租住房：按5%的征收率减按5%计算（简易计税）；
     ✅ 个人出租非住房（如商铺、写字楼）：按5%的征收率全额征收。
   • 起征点保护：月租金收入≤10万元（含本数）免征增值税；若超过则全额计税。
     注：该标准适用于小规模纳税人，一般纳税人不享受此优惠。

2. 附加税费
   增值税产生后需同步缴纳以下附加税费（以实际缴纳的增值税为基数）：
   | 项目 | 税率 | 备注 | |---------------|------------|-------------------------------| | 城市维护建设税 | 7%/5%/1% | 根据所在地行政级别确定 | | 教育费附加 | 3% | | | 地方教育附加 | 2% | |

   示例：若某月租金收入为15,000元（住房），则：

   • 增值税 = 15,000 × 1.5% = 225元
   • 城建税（假设7%）= 225 × 7% = 15.75元
   • 教育费附加 = 225 × 3% = 6.75元
   • 地方教育附加 = 225 × 2% = 4.5元
   • 合计附加税费 = 15.75 + 6.75 + 4.5 = 27元

（二）个人所得税

1. 计税原则

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 性质认定：属于“财产租赁所得”，适用20%比例税率。
   • 扣除顺序：依次扣减以下三项后计算应纳税所得额：
     ① 每次收入≤4,000元：减除费用800元；
     ② 每次收入＞4,000元：减除20%的费用；
     ③ 允许扣除的修缮费用（需提供合法凭证，每月最多扣800元）。
   • 特殊情形：若一年内多次出租同一房产,需合并全年收入计算个税。

2. 计算公式

   • 情形1：单次租金≤4,000元
     应纳税所得额 = 租金收入 800元 修缮费（≤800元）
     个税 = (租金收入 800 修缮费) × 20%
   • 情形2：单次租金＞4,000元
     应纳税所得额 = 租金收入 × (1 20%) 修缮费（≤800元）
     个税 = [租金收入 × 80% 修缮费] × 20%

   案例：张三出租住房月租金6,000元，当月发生修缮费500元：

   • 应纳税所得额 = 6,000 × 80% 500 = 4,300元
   • 个税 = 4,300 × 20% = 860元

3. 年度汇算风险提示
   若年度内累计租金收入较高（如超过6万元），可能触发综合所得汇算清缴，需将租赁所得与其他收入合并计税,可能导致税率跳档至更高层级。

（三）房产税（仅限特定地区）

• 适用范围：目前仅上海、重庆试点对个人住房征收房产税，其他地区暂免。
• 税率标准：
  • 上海：本地户籍人均60㎡以内免税，超出部分按评估价的4%征收；
  • 重庆：独栋别墅、高档公寓等按交易价的5%-1.2%征收。
• 普通城市无需缴纳此项。

不同场景下的完整税费对比表

关键注意事项

1. 发票开具的影响：若承租方要求开具增值税专用发票，出租方需额外承担进项税额转出风险，实务中多数选择不开专票。
2. 跨区域申报：异地出租需向房产所在地主管税务机关预缴税款，并通过自然人电子税务局完成后续申报。
3. 优惠政策时效性：关注财政部、税务总局发布的阶段性减免政策（如小微企业普惠性减税）,及时更新计算方式。

相关问答FAQs

Q1: 我的房子在二线城市，每月租金8,000元，需要交多少税？
A: 假设无修缮费且不在沪渝：

• 增值税：因月租＜10万免征；
• 个税：(8,000×80%)×20% = 1,280元/月；
• 附加税费：因增值税为零，故无需缴纳。
  总计每月仅需缴纳个人所得税1,280元。

Q2: 如果我把房子委托给中介公司管理，税费谁来承担？
A: 根据《民法典》，若无特别约定，税费由出租方（业主）承担，但实践中可通过合同约定由承租方或中介分担，需在合同中明确条款，例如约定“所有税费由租客承担”，则需在