南京租房税怎么交？税率、流程是怎样的？

南京租房税怎么交是许多房东和租客关心的问题，涉及个人或企业出租房屋时需缴纳的税费种类、计算方式及办理流程，根据中国税法规定，租房交易涉及的主要税种包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、印花税等，不同纳税人身份（个人或企业）、房屋用途（住宅或非住宅）及租赁规模（是否享受优惠政策）会导致税费差异,以下是具体说明：

税费种类及计算标准

增值税及附加税费

• 纳税人：个人出租住房月租金收入未达10万元（含）的，免征增值税；月租金收入超过10万元的，按5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，非住房租赁则按5%征收率计算。
• 计算公式：
  • 住宅租赁：增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+1.5%) × 1.5%
  • 非住宅租赁：增值税 = 含税租金收入 ÷ (1+5%) × 5%
• 附加税费：包括城市维护建设税（增值税的7%，市区）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），若增值税免征,附加税费也免征。

房产税

• 纳税人：个人出租住房按租金收入的4%缴纳；非住房按租金收入的12%缴纳。
• 计算公式：
  • 住宅：房产税 = 租金收入 × 4%
  • 非住宅：房产税 = 租金收入 × 12%

个人所得税

• 纳税人：个人出租住房可享受税收优惠，月租金收入不超过4000元的，减除费用800元；超过4000元的，减除20%的费用，再按10%的税率计算，非住房则按租金收入的20%税率计算。
• 计算公式：
  • 住宅（月租金≤4000元）：个人所得税 = (租金收入 - 800) × 10%
  • 住宅（月租金>4000元）：个人所得税 = (租金收入 - 租金收入 × 20%) × 10%
  • 非住宅：个人所得税 = 租金收入 × 20%

印花税

• 纳税人：个人出租住房免征印花税；非住房按租赁金额的0.1%缴纳（双方均需缴纳）。

土地使用税（仅非住宅）

• 纳税人：出租非住宅（如商铺、写字楼）需缴纳城镇土地使用税，按土地面积及等级税额计算（南京市区土地等级分为1-5级，税额为3-18元/平方米/年）。

税费减免政策

1. 个人出租住房优惠：
   • 增值税：月租金≤10万元免征。
   • 房产税：按4%税率（非住宅为12%）。
   • 个人所得税：实际税负低于10%（综合减除费用后按10%计算）。
2. 小微企业普惠政策：

   企业纳税人月销售额≤10万元的,免征增值税及附加税费。

3. 代开发票优惠：

   个人在税务机关代开发票时，若无法提供成本费用凭证，可按租金收入的5%核定征收个人所得税（住宅适用）。

办理流程及地点

纳税人身份区分

• 个人房东：需携带身份证、房屋产权证明、租赁合同到房屋所在地的主管税务机关（如南京各区税务局办税服务厅）办理。
• 企业房东：需提供营业执照、税务登记证、租赁合同等,通过电子税务局或办税服务厅申报。

申报方式

• 自行申报：登录“国家税务总局江苏省电子税务局”，选择“财产和行为税”模块填写申报表。
• 代扣代缴：若由租客代扣代缴,需在支付租金时履行代扣义务。
• 委托代征：部分房产中介或物业公司可代为申报。

办理流程

• 步骤1：签订租赁合同，明确租金金额、租赁期限等信息。
• 步骤2：准备材料（身份证、产权证、租赁合同等原件及复印件）。
• 步骤3：到税务机关办理申报,或通过线上渠道提交。
• 步骤4：缴纳税费,获取完税凭证或发票。
• 步骤5：租赁结束后，若涉及退租或合同变更,需及时办理税费清算。

南京各区税务局地址

• 玄武区：珠江路333号玄武大厦
• 秦淮区：洪武路198号城开大厦
• 鼓楼区：北京西路72号
• 建邺区：江东中路263号
• 栖霞区：尧化门街123号
• （注：具体地址可通过“南京税务”微信公众号查询）

税费计算示例（以个人出租住宅为例）

假设房东在南京出租一套住宅，月租金5000元，年租金60000元,按月申报：

1. 增值税：月租金5000元 ≤10万元,免征。
2. 附加税费：增值税免征,附加税费免征。
3. 房产税：5000 × 4% = 200元/月,年2400元。
4. 个人所得税：月租金5000元 >4000元，减除20%费用后计算：(5000 - 5000×20%) × 10% = 400元/月,年4800元。
5. 印花税：个人出租住房免征。 全年合计税费：2400（房产税） + 4800（个人所得税） = 7200元。

若通过税务机关核定征收，个人所得税按租金收入的5%计算：5000 × 5% = 250元/月，年3000元，全年合计税费2400 + 3000 = 5400元。

注意事项

1. 租赁合同备案：南京要求房屋租赁合同需在住建部门备案，备案后税务机关可获取信息,便于监管。
2. 发票开具：租客若需发票（如企业报销），房东需缴税后由税务机关代开，税率为综合征收率（住宅约5%-6.5%，非住宅约12%）。
3. 违规风险：未申报或漏报税费将面临滞纳金（每日万分之五）及罚款（0.5倍至5倍）。
4. 政策更新：税收政策可能调整，可通过“国家税务总局江苏省税务局”官网或12366热线查询最新规定。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，月租金收入低于4000元，个人所得税如何计算？
A：月租金收入不超过4000元的，减除费用800元，其余额按10%税率计算，月租金3000元，个人所得税=(3000-800)×10%=220元，若选择核定征收，则按租金收入的5%计算，即3000×5%=150元。

Q2：企业出租商铺需要缴纳哪些税费？税率是多少？
A：企业出租商铺需缴纳增值税（5%）、房产税（12%）、城建税（增值税的7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）、印花税（0.1%）、土地使用税（按土地面积及等级税额计算），月租金10万元，增值税=100000÷(1+5%)×5%≈4761.9元，房产税=100000×12%=12000元，附加税费≈4761.9×(7%+3%+2%)≈571.4元，印花税=100000×0.1%=100元,土地使用税需根据商铺面积及等级另行计算。