租房个税怎么算？房东没申报咋办？

租房涉及税务问题，主要分为个人出租住房和企业/机构出租房屋两种情况，税务处理方式和税率存在差异,以下是具体说明：

个人出租住房的税务处理

个人将自有住房出租，需缴纳的税种及税率（以一线城市为例，具体以当地政策为准）：

1. 增值税

   • 小规模纳税人（月销售额≤10万元）：免征增值税（2027年12月31日前政策）。
   • 超过小规模纳税人标准：按5%征收率减按1.5%计算，公式：含税租金收入÷（1+1.5%）×1.5%。
   • 若为个人出租非住房，税率可能调整为5%。

2. 城市维护建设税及教育费附加

   以实际缴纳的增值税为计税依据，税率分别为7%（市区）、5%（县城）、1%（其他地区），教育费附加3%，地方教育附加2%，若增值税免征,则附加税费也免征。

   
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3. 个人所得税

   • 分为“财产租赁所得”和“综合所得”两种计税方式：
     • 财产租赁所得：按租金收入扣除相关费用后，适用20%税率（住房可减按10%）。
       扣除项包括：
       • 税费（增值税、附加税费等）；
       • 修缮费用（每月不超过800元，可结转扣除）；
       • 出租房屋成本（如折旧，需提供合法凭证）。
         公式：（月租金收入-相关费用）×税率。
     • 综合所得：若出租方为自由职业者且选择综合所得计税，需并入年度综合收入，适用3%-45%超额累进税率。

4. 房产税

   • 个人出租住房：按租金收入的4%征收；
   • 个人出租非住房：按租金收入的12%征收。

5. 印花税

   • 个人出租住房：免征；
   • 出租非住房：按租赁金额的0.1%贴花。

企业/机构出租房屋的税务处理

企业或机构出租房屋需缴纳的税种及税率：

1. 增值税

   • 一般纳税人：出租不动产适用9%税率（可抵扣进项税）；
   • 小规模纳税人：按5%征收率计算（可享受减按1.5%的优惠）。

2. 企业所得税

   租金收入计入应纳税所得额，适用25%基本税率（小微企业可享受优惠税率）。

3. 房产税

   • 从价计征：按房产原值减除30%后的1.2%计算；
   • 从租计征：按租金收入的12%计算（住房可能减按4%）。

4. 其他税费

   城建税、教育费附加、印花税等，与个人出租类似,按实际缴纳增值税计算。

税务申报流程

1. 纳税人身份认定：个人需确认是否为小规模纳税人，企业需区分一般纳税人/小规模纳税人。
2. 发票开具：个人可向税务机关申请代开发票，企业自行开具增值税发票。
3. 申报周期：
   • 增值税、附加税费：通常按月或按季申报；
   • 个人所得税：按月（或按次）预缴，次年汇算清缴；
   • 房产税、印花税：按年或按次申报。

常见减免政策

1. 个人出租小规模纳税人月租金收入≤10万元，免征增值税及附加税费；
2. 个人出租住房，个人所得税可减按10%税率，房产税按4%征收；
3. 小微企业出租房屋,可能享受企业所得税减免优惠。

税务注意事项

1. 租赁合同备案：部分地区要求租赁合同备案后才能享受税收优惠；
2. 合法凭证：修缮费用、折旧等扣除需提供发票或收据；
3. 地方差异：各城市对个人出租住房的税率和起征点可能有调整,需以当地税务局规定为准。

以下为个人出租住房税费简表（以月租金1万元为例）：

FAQs

Q1：个人出租住房，租金收入多少需要缴税？
A：增值税方面，小规模纳税人月租金收入≤10万元可免征增值税（2027年底前政策）；个人所得税方面，无论金额多少均需申报，但可扣除相关费用后计税，若月租金低于800元，部分地区可能不征收个人所得税,具体以当地政策为准。

Q2：企业出租房屋和出租住房的税率有何区别？
A：企业出租房屋（非住宅）增值税适用9%（一般纳税人）或5%（小规模纳税人），房产税从租计征按12%；出租住房则可享受优惠：增值税小规模纳税人减按1.5%，房产税按4%征收，个人所得税（若适用）减按10%，企业出租住房的附加税费计算基数与出租非住房一致,但税率可能因地方政策有所调整。