租房合同到期后,续租是租客和房东都需要明确处理的事项，涉及权利义务的延续、条款的重新协商以及法律风险的规避，以下从续租流程、核心条款协商、注意事项及法律依据等方面，详细说明租房合同续租的具体操作和要点。
续租的基本流程
租房合同续租通常需经历“提前沟通—协商条款—签订补充协议/新合同”三个阶段，具体步骤如下：
提前沟通，确认续租意愿
根据《民法典》规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，为避免后续纠纷，建议租客在合同到期前1-2个月主动与房东沟通续租意向，明确是否继续承租、租金调整预期等；房东也需提前告知是否同意续租、是否有其他房屋规划（如自住、出售等），若双方均无续租意愿，则需按合同约定办理退租交接。
实地验房，确认房屋状况
无论是否续租,合同到期前均应共同进行房屋验收，租客需检查房屋及设施设备（如家电、家具、门窗、水电表读数等）是否与入住时一致，有无损坏（正常损耗除外），若有维修问题，可提前与房东协商解决，避免因房屋状况争议影响续租或押金退还。
协商续租条款，明确核心权利义务
若双方同意续租,需就租金、租期、支付方式、违约责任等条款重新协商，原合同到期后若未签订新合同，但租客实际居住、房东未提出异议，则形成不定期租赁，双方可随时解除合同，但需提前通知（合理期限一般为30日），为保障双方权益，建议签订书面补充协议或新租赁合同，避免口头约定。
签订续租协议或新合同
续租协议可单独签订,也可在原合同基础上增加补充条款，需明确续租期限（一般不超过20年，若超过部分无效）、租金金额及调整方式（如每年递增比例）、押金处理（原押金可直接转为续租期押金，无需重新缴纳）、房屋维修责任等，签字后，双方各执一份，确保协议的法律效力。
续租核心条款的协商要点
续租合同/协议的核心条款需明确以下内容，以减少后续纠纷：
续租期限
根据《民法典》，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，续租期限可由双方约定，一般为1-3年，若约定“自动续租”，需明确续租次数、每次续租的期限及租金调整规则，避免因条款模糊导致争议。
租金及支付方式
租金是续租的核心条款之一,需明确：
- 金额：若市场租金变动较大，可参考周边同类房屋租金，协商调整幅度（如每年不超过5%-10%）；
- 支付方式：可选择月付、季付或年付，约定具体支付日期（如每月5日前支付当月租金）及逾期违约责任（如每日按租金的0.05%支付滞纳金）；
- 递增机制：长期续租可约定每2年或3年递增一次，避免房东单方面大幅涨租。
押金处理
原合同押金在续租时可直接转为续租期押金,无需重新缴纳，但需在协议中注明“押金金额及处理方式按原合同执行”，若房屋有新损坏，可在押金中扣除维修费用，扣除前需提供维修费用清单及凭证。
房屋维修责任
续租期内,需明确房屋及设施的自然维修责任（如水管老化、电路故障等）由谁承担，房屋主体结构和大件设施（如热水器、空调）的维修由房东负责，日常小修（如灯泡更换、下水道疏通）由租客负责，可在协议中列明“维修责任清单”。
违约责任
- 若租客单方面提前退租,需承担违约责任（如押金不退或额外支付1-2个月租金作为违约金）；
- 若房东在租期内擅自收回房屋或涨租,需双倍返还押金或赔偿租客损失。
续租注意事项及风险规避
- 优先签订书面协议：无论续租多久，务必签订书面合同，避免“口头协议”导致维权困难，协议需双方签字并注明日期，有条件的可办理租赁合同备案（去当地住建部门或街道办），增强法律效力。
- 核实房东身份及房屋权属：续租前，房东应提供房产证、身份证等原件，确保其有权出租房屋（若为共有产权，需共有人同意）；若房屋已被抵押或出售，租客可主张“买卖不破租赁”，但需提前核实产权状态。
- 明确转租、分租条款：若租客计划转租或分租，需在协议中明确约定是否允许，并经房东书面同意，否则房东可解除合同并要求赔偿。
- 保留沟通及支付凭证：租金转账、维修协商、退房交接等过程需保留微信聊天记录、转账凭证、验房照片等证据，以便发生纠纷时维权。
相关问答FAQs
Q1：租房合同到期后，房东不退押金也不签续租合同，怎么办？
A：若房东既不退押金也不签订续租合同，但租客继续居住且房东未提出异议，双方已形成不定期租赁关系，租客可要求房东退还押金并出具押金收据；若房东拒不退还，可先协商，协商不成可向当地住建部门投诉或提起诉讼，提供租赁合同、押金支付凭证、居住证明等证据，要求房东返还押金及逾期利息。
Q2：续租时房东要求大幅涨租，租客无法接受怎么办？
A：房东涨租需遵循市场合理价格，若涨幅过高（如超过30%），租客可拒绝续租并要求按原条件履行至租期届满，若房东以此为由要求租客搬离，租客可主张“单方面解除合同违约”，要求房东赔偿搬家损失、押金双倍返还等，若协商不成，可向法院提起诉讼，或通过当地消费者协会、住建部门调解维护权益。
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