出租房缴税怎么算？个人出租要交哪些税？

出租房缴税是房东必须履行的法定义务，涉及多个税种和复杂的规定，了解清楚缴税流程和标准，既能避免法律风险，也能合理规划成本，以下从出租房涉及的税种、计算方式、优惠政策、申报流程及注意事项等方面详细说明。

出租房涉及的主要税种及计算方法

个人出租住房和非住房涉及的税种有所不同，税率也有差异，具体需根据房屋性质（住宅/非住宅）、出租方式（一次性收取/分期收取）等确定。

增值税及附加税费

增值税是针对出租房屋取得的租金收入征收的流转税，个人出租住房与非住房的税率不同，同时会附加征收城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（简称“附加税费”）。

• 个人出租住房：

  • 增值税：按照租金收入的5%征收率减按1.5%计算，公式为：应纳增值税=含税租金收入÷（1+5%）×1.5%。
  • 附加税费：以实际缴纳的增值税为计税依据，城市维护建设税（市区7%、县城5%、农村1%）、教育费附加3%、地方教育附加2%，合计税率在12%-14%之间（按市区计算为12%）。
    举例：月租金3000元的住房，年租金36000元，增值税=36000÷（1+5%）×1.5%≈514.29元，附加税费≈514.29×12%≈61.71元，合计增值税及附加≈576元。

• 个人出租非住房（如商铺、写字楼）：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 增值税：按照租金收入的5%征收率计算，公式为：应纳增值税=含税租金收入÷（1+5%）×5%。
  • 附加税费：同上，市区合计12%。
    举例：月租金10000元的商铺，年租金120000元，增值税=120000÷（1+5%）×5%≈5714.29元，附加税费≈5714.29×12%≈685.71元,合计约6400元。

房产税

房产税以租金收入为计税依据,个人出租住房与非住房的税率不同。

• 个人出租住房：租金收入的4%（注意：部分地区对个人出租住房有税收减免政策，如月租金收入不超过某个标准的免征，具体需看当地规定）。
• 个人出租非住房：租金收入的12%。
  举例：上述住房年租金36000元，房产税=36000×4%=1440元；商铺年租金120000元，房产税=120000×12%=14400元。

城镇土地使用税

仅适用于出租非住房（如商铺、厂房），个人出租住房一般免征，城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，采用定额税率，具体标准由地方政府确定（如每平方米每年5-30元不等）。
举例：出租商铺占用土地面积100平方米，当地土地使用税标准为10元/平方米·年，应纳税额=100×10=1000元。

个人所得税

个人所得税对租金所得征收，分为“财产租赁所得”项目，税率分档,且可扣除相关费用。

• 计税方法：
  每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率（但对个人出租住房，可按10%的税率征收）。
  公式：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 每次收入≤4000元：应纳税所得额=（收入-800）×税率（住房10%，非住房20%）
  • 每次收入＞4000元：应纳税所得额=收入×（1-20%）×税率（住房10%，非住房20%）

• 可扣除费用：包括出租过程中缴纳的税费（增值税、房产税等、城镇土地使用税）、实际发生的修缮费用（以800元为限，一次扣除不完的准予下次继续扣除，直到扣完为止）、以及税法规定的其他费用（如财产保险等）。

举例：

• 住房：年租金36000元（＞4000元），可扣除费用=增值税及附加576元+房产税1440元+修缮费用（假设800元）=2816元，应纳税所得额=36000×（1-20%）-2816=28800-2816=25984元，个人所得税=25984×10%=2598.4元。
• 非住房：年租金120000元，可扣除费用=增值税及附加6400元+房产税14400元+城镇土地使用税1000元=21800元，应纳税所得额=120000×（1-20%）-21800=96000-21800=74200元，个人所得税=74200×20%=14840元。

印花税

个人出租住房签订租赁合同免征印花税；出租非住房，按租赁金额的0.1%贴花（税率为0.1%，双方各承担0.05%）。
举例：商铺年租金120000元，印花税=120000×0.1%=120元（双方各缴60元）。

税收优惠政策

为鼓励个人出租住房，国家出台了一系列税收减免政策,具体需结合当地执行情况：

1. 增值税：个人出租住房，月租金收入不超过10万元的（部分地区为15万元），免征增值税（根据最新政策，可能存在动态调整，需以最新规定为准）。
2. 房产税：个人出租住房，租金收入未超过当地政府规定的标准的（如月租金不超过3000元或5000元，各地不同），免征房产税；超过标准的，按4%税率征收。
3. 个人所得税：对个人出租住房所得，减按10%的税率征收个人所得税（财产租赁所得原为20%）；可享受上述费用扣除政策。
4. 城镇土地使用税、印花税：个人出租住房免征城镇土地使用税和印花税。

缴税流程及注意事项

纳税申报方式

• 自行申报：房东需在取得租金收入的次月15日内，向房屋所在地主管税务机关办理纳税申报，可通过电子税务局、办税服务厅等渠道办理。
• 代征代缴：部分地区可通过房产中介、物业公司等代为申报缴税,具体需咨询当地税务机关。

所需材料

• 房东身份证原件及复印件；
• 房屋产权证明（房产证、购房合同等）；
• 租赁合同原件及复印件；
• 出租方银行账户信息（用于缴税退税）；
• 税务机关要求的其他材料（如修缮费用发票等）。

注意事项

• 租金收入申报：租金收入包括货币形式、实物形式和其他经济利益，需全额申报，不得分解收入或隐瞒。
• 一次性收取租金：如果一次性收取一年以上租金，可分期申报纳税，分期期限为租赁期内。
• 跨区域出租：房屋出租地与产权地不一致的，应在出租地申报纳税。
• 政策差异：各地税收优惠政策（如免征标准）可能不同，需关注当地税务局的具体规定，例如一线城市与三四线城市的月租金免征额度可能有差异。
• 违法后果：未按规定申报缴税，税务机关可追缴税款、加收滞纳金（每日万分之五），并处以罚款；情节严重的,可能涉及刑事责任。

不同出租方式税负对比（表格）

为更直观展示住房与非住房出租的税负差异，以下以年租金收入6万元（住房）和12万元（非住房）为例，计算综合税负（不含可扣除修缮费用等，仅展示主要税种）：

注：上述计算未考虑修缮费用扣除、增值税免征政策等实际影响因素,实际税负可能更低。

相关问答FAQs

Q1：个人出租住房，月租金收入不超过5000元，需要缴税吗？
A：根据现行政策，个人出租住房月租金收入不超过当地政府规定的标准（如部分城市为5000元），可享受增值税免征、房产税免征等优惠，但仍需按规定申报个人所得税（若符合条件可享受减按10%税率及费用扣除），建议向当地税务机关确认具体免征标准,确保合规申报。

Q2：出租房屋时，中介代收租金并代扣代缴税款，房东还需要自行申报吗？
A：若中介已按照税法规定代扣代缴相关税款（如增值税、个人所得税等），并取得完税凭证，房东无需重复申报，但需保留好租赁合同、完税凭证等资料，以备税务机关核查，若中介未履行代扣代缴义务，房东仍需自行申报缴税,否则可能承担滞纳金和罚款。