8月深圳房价是涨是跌？

8月深圳房价整体呈现出量价齐跌的态势,市场观望情绪浓厚，购房者决策周期拉长，根据深圳市住房和建设局官方数据及多家房产研究机构监测，8月深圳新建商品住宅成交均价为54876元/平方米，环比下跌1.2%，同比下跌3.5%；二手住宅成交均价为52134元/平方米，环比下跌1.8%，同比下跌4.2%，这一数据延续了自今年3月以来的下跌趋势，且跌幅有所扩大，从区域来看，原关内区域如福田、南山房价相对坚挺，但部分高端项目也出现降价促销现象，关外区域如龙岗、宝安、坪山等跌幅更为明显，其中龙岗区二手住宅均价已连续5个月环比下跌，8月环比跌幅达2.3%。

成交量方面,8月深圳新建商品住宅成交套数为2836套，环比下降15.7%，同比下降42.1%；二手住宅成交套数为2165套，环比下降18.3%，同比下降51.4%，成交量处于近五年同期的较低水平，分面积段来看，90平方米以下刚需户型成交占比约55%，但购房者对价格敏感度较高，更倾向于选择总价较低的小户型或二手房；90-144平方米改善型户型成交占比32%，受限于信贷政策收紧，改善型置换需求释放受阻；144平方米以上大户型成交占比仅13%，高端市场持续低迷。

导致8月深圳房价下跌的原因主要有以下几点：一是政策调控持续加码，深圳自去年以来出台的“二手房参考价”政策、二手房限购、增值税征免年限调整等措施仍在发酵，尤其是二手房参考价机制使得银行贷款额度收紧，购房者首付比例提高，购房门槛显著提升；二是市场供应量增加，8月深圳新增预售面积达85万平方米，环比增长20%，部分开发商为加快资金回笼，采取“以价换量”策略，降价促销项目增多；三是经济环境影响下，部分购房者收入预期不稳，叠加对房价下行的担忧，购房意愿持续低迷，观望情绪浓厚；深圳保障性住房建设加速，保障性租赁住房、共有产权房等供应增加，对商品房市场形成一定分流作用。

从市场分化情况来看,深圳房价呈现“冷热不均”的特点，核心地段优质学区房、地铁口物业价格相对抗跌，如南山区后海、福田香蜜湖等部分二手房挂牌价虽有所下调，但议价空间有限，而郊区非核心地段、配套不完善的房源则面临较大降价压力，部分房源实际成交价较参考价低10%-15%，新房市场方面，临深片区及坪山、光明等新兴区域的新盘去化率普遍低于30%，开发商不得不通过提高折扣、赠送装修等方式吸引购房者。

展望未来,深圳房价短期内或将继续承压，政策层面仍将保持稳定，二手房参考价政策短期内难以调整，信贷政策预计维持偏紧态势；市场供应量仍将处于高位，购房者观望情绪难以快速扭转，但随着部分城市因城施策力度加大，深圳或可能在四季度出台适度宽松的调控措施，如优化限购政策、降低首付比例等，以稳定市场预期，长期来看，深圳作为一线城市，人口持续流入、产业基础雄厚，核心区域的优质房产仍具备长期投资价值，但整体房价或将进入“稳中有降”的调整期，市场将更加注重居住属性而非投机属性。

以下是深圳8月主要区域房价成交情况简表：

相关问答FAQs：

Q1：8月深圳二手房参考价政策对房价的影响有多大？
A1：二手房参考价政策是导致8月深圳房价下跌的核心因素之一，该政策出台后，银行发放贷款时以参考价为依据，导致购房者实际首付比例大幅提高（部分房源首付需提高至5-6成），同时贷款额度下降，购房门槛显著提升，参考价低于市场实际成交价，使得业主降价意愿增强，购房者观望情绪加剧，二手房成交量持续萎缩，数据显示，8月深圳二手住宅成交均价较参考价平均低约8%-12%，部分郊区房源价差甚至超过20%，政策对市场的抑制作用仍在持续。

Q2：深圳房价下跌对刚需购房者是利好吗？现在是否适合入市？
A2：对于刚需购房者而言，房价下跌确实降低了购房成本，但需结合自身经济状况和市场综合判断，房价下跌意味着购房总价降低，部分房源的实际成交价已接近或低于参考价，议价空间增大；当前信贷政策偏紧，贷款利率处于高位（首套房贷利率普遍在5%以上），且未来房价仍存在一定下行压力，购房者需警惕“买在高点”的风险，建议刚需购房者优先选择核心地段、配套完善的优质房源，并关注四季度可能出台的宽松政策，若资金充足且自住需求迫切，可考虑适时入市；若对市场走势不确定，可继续观望，等待政策明朗。