谢国忠，房价何时能真正回归理性？

谢国忠作为中国著名的经济学家，长期以来对房价问题保持着高度关注和独立研判，他的观点往往以犀利、务实著称，并在市场引起广泛讨论，谢国忠认为，房价问题的本质并非单纯的供需失衡，而是与经济结构、金融体系、政策导向以及社会心理等多重因素深度交织的复杂现象，他多次强调，脱离经济基本面的房价上涨是不可持续的，最终必然面临调整,而这一调整的过程将对经济和社会产生深远影响。

从经济基本面来看，谢国忠指出，房价的持续上涨需要实体经济的有力支撑，尤其是居民收入水平的持续增长，过去几十年中国部分城市的房价涨幅远超居民收入增速，这种“剪刀差”的形成，很大程度上依赖于货币超发、信贷扩张以及地方政府对土地财政的依赖，他通过分析历史数据发现，当广义货币供应量（M2）增速长期高于GDP增速时，流动性往往会寻找房地产等资产领域进行“蓄水池”式的配置，从而推高资产价格，这种依赖货币驱动的上涨模式，虽然短期内能带来繁荣，但长期会扭曲资源配置，挤压实体经济的生存空间，形成“资产荒”与“实业难”并存的尴尬局面，2010年至2020年间，中国M2存量从约70万亿元增长至约200万亿元，同期部分一线城市房价上涨了3-5倍，而同期居民人均可支配收入年均实际增速约为6%-7%，房价收入比已远超国际合理水平（通常认为6-8倍为合理区间，而部分城市甚至超过30倍）,这种背离显然不可持续。

在金融体系与政策层面，谢国忠认为，银行信贷过度集中于房地产领域是系统性风险的重要来源，房地产开发商依赖高杠杆拿地、开发，购房者依赖高杠杆按揭购房，形成了“房价-地价-信贷”的螺旋式上升机制，一旦房价预期逆转，开发商资金链断裂、购房者断供，银行不良贷款率将大幅攀升，可能引发金融连锁反应，他特别指出，地方政府对土地财政的依赖，使得有动机维持高地价，进而推高房价，但这种模式透支了未来的财政收入，也加剧了房地产市场的刚性供给约束，2021年部分重点城市土地出让金占地方财政收入的比重超过50%，这种高度依赖使得地方政府在调控政策上面临“既要稳房价，又要稳财政”的两难困境，他还批评了部分城市将房地产作为短期刺激经济的工具，通过放松限购、降低首付比例等方式刺激需求,这种饮鸩止渴的做法只会为后续更大的调整埋下隐患。

针对社会心理因素，谢国忠认为，房价上涨预期形成了强大的“羊群效应”，在“买涨不买跌”的心理作用下，投资者和投机者纷纷入市，而刚需购房者则担心“踏空”而被迫高位接盘，进一步推高了房价，他通过分析市场数据发现，在房价快速上涨期，二手房换手率显著提升，投机性需求占比超过50%；而在调整期，成交量则急剧萎缩，市场陷入观望，这种由预期驱动的市场，一旦出现政策转向或经济下行信号，很容易形成踩踏式抛售，导致价格断崖式下跌，2014-2015年部分城市的房价调整，就曾引发二手房市场挂牌量激增、价格腰斩的现象,对当地经济造成了较大冲击。

对于房价未来的走势，谢国忠始终认为，必须通过市场出清回归理性，他反对通过“托市”政策人为维持高价，认为这只会延长调整时间，积累更大风险，他建议，应通过加快保障性住房建设、完善房地产税制度、打破土地财政依赖、引导资金流向实体经济等方式，从根本上解决房地产市场的结构性问题，房地产税的推出能够增加持有成本，抑制投机性需求，同时为地方政府提供稳定的税源，减少对土地财政的依赖；而保障性住房的大规模建设，则能够满足中低收入群体的居住需求，分流商品房市场的压力，平抑房价，他还强调，只有当房价回归与居民收入相匹配的水平，才能真正释放居民的消费潜力,推动经济从投资驱动向消费驱动转型。

为了更直观地展示谢国忠对房价核心观点的逻辑,可将其关键论点总结如下表：

综合来看，谢国忠对房价问题的剖析，始终围绕“回归理性”和“防范风险”两大主线，他认为，房地产市场的健康发展，不能脱离经济基本面的支撑，更不能以牺牲金融稳定为代价，只有通过深层次的制度改革，打破对房地产的过度依赖，才能实现经济的可持续增长和社会的长期稳定，对于购房者而言，他的观点也提醒人们，需理性看待房价波动，避免盲目跟风投机,毕竟任何资产的价格最终都由其内在价值决定。

相关问答FAQs：

Q1：谢国忠认为当前中国房价最大的风险是什么？
A1：谢国忠认为当前中国房价最大的风险是“金融系统性风险”，他指出，房地产与银行信贷、地方政府债务深度绑定，开发商高杠杆运营、购房者高负债按揭的模式，使得房价一旦出现大幅调整，将直接冲击银行资产质量，引发连锁反应，土地财政依赖导致地方政府债务高企，房价下跌会影响土地出让收入，进一步加剧地方财政压力，这种“房地产-金融-财政”的风险联动,是当前最需要警惕的问题。

Q2：谢国忠对刚需购房者有什么建议？
A2：谢国忠对刚需购房者的核心建议是“理性决策，量力而行”，他认为，房价长期将回归基本面，刚需购房者不应被短期上涨预期裹挟，盲目“高位接盘”，他建议购房者根据自身收入和还款能力选择合适的房产，避免过度杠杆；可以关注保障性住房政策，部分城市推出的共有产权房、租赁住房等，可能是更经济的选择，他强调，住房的本质是居住属性，而非投资工具,刚需应优先考虑居住需求而非投机增值。