正直房价，究竟如何定义？

当前，正直房价”的讨论需要结合市场规律、政策导向与民生需求综合分析，房价作为民生关注焦点，其稳定健康发展关乎经济与社会全局，所谓“正直房价”并非单一价格数值，而是指与居民收入水平、城市发展能级、资源承载能力相匹配的合理价格区间，体现为“稳中有序、供需平衡、保障有力”的市场状态。

从市场供需基本面看，房价的形成受土地成本、建安成本、资金成本及市场预期等多重因素影响，近年来，随着“房住不炒”定位持续深化，各地因城施策优化调控政策，热点城市通过增加土地供应、限制投机性购房、推进保障性住房建设等措施，有效遏制了房价过快上涨势头，据国家统计局数据，2023年全国商品住宅销售价格总体平稳，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市数量较峰值时期明显减少，部分高房价城市如深圳、上海等通过二手房参考价、限购升级等政策，逐步引导房价回归理性区间，这表明，在政策调控作用下，房价正从“单边上涨”向“双向波动”转变，市场正朝着“正直房价”的目标逐步靠近。

从居民收入与房价的匹配度看，“正直房价”的核心在于 affordability（可负担性），国际通行标准认为，房价收入比（住房总价与居民家庭年收入之比）在3-6倍之间较为合理，而我国部分热点城市房价收入比长期超过10倍，远超居民承受能力，近年来，多地加大保障性租赁住房、共有产权住房供给，针对新市民、青年人等群体推出差异化购房支持政策，例如杭州、成都等城市试点“共有产权房”，个人与政府按比例共有产权，显著降低购房门槛；深圳、北京等城市通过发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方式，缓解中低收入群体压力，这些举措旨在构建“市场+保障”的住房体系，让不同收入群体各得其所,推动房价与居民收入增长基本同步。

从区域协调发展视角看，“正直房价”需避免“一刀切”，应体现城市能级与资源禀赋的差异，一线城市由于优质教育、医疗、就业资源集中，房价支撑力相对较强，但需通过疏解非核心功能、发展都市圈等方式缓解供需矛盾；三四线城市则面临人口流出、库存高企的问题，需通过产业升级、吸引人口流入消化存量，防止房价过度下跌引发金融风险，长三角、珠三角等城市群通过轨道交通互联、产业协同发展，促进中小城市房价与大城市梯度合理分布，形成“中心城-卫星城-特色镇”的房价层级体系,避免区域间房价畸高畸低。

政策调控是引导“正直房价”的关键抓手，近年来，房地产金融审慎管理制度（如“三道红线”、房贷集中度管理）有效抑制了房企过度负债和居民加杠杆行为；土地“两集中”供应（集中发布出让公告、集中组织出让活动）增加了市场透明度，稳定了地价预期；税收政策方面，二手房交易个人所得税差额征收、满五唯一减免等政策，抑制了短期投机炒作，保障性住房建设提速，“十四五”期间全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），多渠道解决新市民住房问题，这些政策组合拳正逐步构建起房地产长效机制，为“正直房价”提供制度保障。

当前房价市场仍面临挑战：部分三四线城市库存压力较大，房企债务风险出清尚需时间，市场信心恢复有待加强；土地财政依赖度较高的地区，地方政府在稳房价与稳增长之间仍需平衡，实现“正直房价”需进一步深化供给侧改革，加大保障性住房供给；完善房地产税收制度，持有环节税收试点有望推进；健全住房租赁市场，购租并举满足多层次需求，需加强预期管理，通过信息公开、政策透明稳定市场情绪,避免非理性购房行为。

以下为近年来部分城市房价调控政策效果对比（示例）：

相关问答FAQs

Q1: 如何判断一个城市的房价是否处于“正直”水平？
A1: 判断房价是否“正直”需综合考量三个维度：一是房价收入比，国际合理区间为3-6倍，超过6倍则压力较大；二是租金回报率，正常水平应在2%-3%，若低于1.5%可能存在泡沫；三是市场供需比，新建住宅去化周期（月）在12个月以内为健康，超过18个月则库存压力较大，还需结合当地居民收入增长速度、政策调控稳定性等因素综合评估，避免单一指标片面解读。

Q2: 保障性住房建设对稳定“正直房价”有何作用？
A2: 保障性住房通过“分流”市场需求，缓解商品住房供需矛盾，从而抑制房价过快上涨，保障性租赁住房、共有产权房等面向中低收入群体和新市民，满足其基本居住需求，减少其对商品住房的被迫购买，降低投机性购房需求；保障性住房供给增加可引导市场预期，让购房者认识到住房并非唯一投资渠道，促使房价回归居住属性，长期看，保障性住房与商品住房双轨制，是实现“房住不炒”、建立“正直房价”体系的重要制度保障。