郑州7月房价涨了还是跌了？

郑州7月房价呈现出整体趋稳、区域分化明显的特点，成为观察当前三四线城市楼市调整的一个典型样本，根据郑州市住房保障和房地产管理局最新公布的数据及多家市场研究机构监测显示，7月份郑州新建商品住宅价格环比持平，同比微跌0.5%，二手住宅价格环比下跌0.3%，同比跌幅扩大至1.8%，市场延续“以价换量”的调整态势,但部分热点区域和优质项目仍保持相对韧性。

从整体价格水平来看，7月郑州新房均价约为13200元/平方米，较6月基本持平，但不同价格段项目表现差异显著，高端市场（单价20000元/平方米以上）受改善型需求支撑，成交量占比提升至18%，价格环比微涨0.2%；中端市场（单价10000-20000元/平方米）仍是供应主力，占比达65%，但由于库存压力较大，部分项目通过直接降价或赠送装修、车位等方式变相让利，价格环比下跌0.5%；低端市场（单价10000元/平方米以下）受刚需购买力不足影响，去化周期延长至18个月，价格环比下跌0.8%,市场分化态势持续加剧。

区域层面，郑东新区、金水区等核心板块凭借优质的教育、商业和医疗资源，房价表现相对坚挺，郑东新区北龙湖板块7月新房均价达35000元/平方米，环比上涨0.5%，成交主力户型为140平方米以上的改善大平层；金水区北龙湖、东风路等板块均价约18000元/平方米，环比持平，但优质学区房仍受追捧，相比之下，远郊区域如航空港区、南龙湖、荥阳等板块房价下行压力较大，航空港区7月新房均价约9500元/平方米，环比下跌1.2%，部分项目推出“首付分期”“总价补贴”等促销措施，去化率仍不足30%；南龙湖板块均价约8500元/平方米，同比下跌5.3%,库存量已突破2000万平方米。

从供需关系来看，7月郑州商品房供应面积约为120万平方米，环比下降15%，成交面积约100万平方米，环比下降8%，市场呈现“供大于求”的局面，分物业类型看，高层住宅仍是成交主力，占比达70%，但洋房和别墅产品成交占比提升至12%，显示改善需求逐步释放；公寓类产品成交持续低迷，环比下降12%，库存去化周期超过24个月，房企方面，头部房企如万科、保利、华润等通过降价促销和以价换量策略，销售额占比提升至35%，而部分中小房企由于资金链紧张，项目去化困难,面临较大的销售压力。

政策环境方面，7月郑州继续执行宽松的房地产调控政策，首套房贷款利率降至3.8%，二套房贷款利率降至4.2%，首付比例最低降至15%，同时优化了限购措施，取消了对郊区区域的限购限制，郑州市还推出了“保交楼”专项借款项目，7月累计有35个项目实现交付，涉及面积约450万平方米，有效提振了市场信心，政策效果的显现仍需时间，购房者观望情绪依然浓厚，特别是对于期房项目,交房风险仍是影响购房决策的重要因素。

市场预期方面，多数业内人士认为，郑州楼市短期内仍将处于调整期，房价大幅下跌的空间有限，但企稳回升需要具备两个条件：一是宏观经济持续向好，居民收入预期改善；二是房企债务风险得到有效化解，市场供应结构趋于合理，预计下半年郑州将继续加大政策支持力度，可能进一步优化限购、限贷政策，并加大保障性住房建设和人才引进力度,以稳定市场预期。

以下为2023年7月郑州各区域新建商品住宅价格及成交情况简表：

综合来看，郑州7月房价的调整反映了当前三四线城市楼市的普遍困境：库存高企、购买力不足导致房价下行压力持续存在；核心区域和优质项目的抗跌性显示出楼市的韧性，随着政策效果的逐步显现和市场结构的优化，郑州楼市有望在调整中实现新的平衡,但短期内仍需时间消化库存和风险。

相关问答FAQs：

1. 问：郑州7月房价环比持平，是否意味着楼市已经触底？
   答： 环比持平并不代表楼市已触底，虽然7月郑州新房价格整体稳定，但这是以“以价换量”和部分区域降价促销为代价的，且二手房价格仍在下跌，市场信心尚未完全恢复，郑州商品房库存量较大，去化周期较长，尤其是远郊区域，房价仍面临下行压力，楼市触底需要供需关系改善、购房者预期扭转等多方面因素共同作用,目前来看仍需持续观察。

2. 问：郑州目前的购房政策有哪些利好？对房价会产生什么影响？
   答： 目前郑州的购房利好政策主要包括：首套房和二套房贷款利率降至历史低位（分别为3.8%和4.2%），首付比例最低降至15%；取消郊区区域限购；优化“保交楼”措施，推动项目按时交付等，这些政策降低了购房门槛，提振了市场信心，有利于促进刚需和改善型需求入市，但房价走势仍取决于市场供需关系，政策主要起到“托底”作用，短期内难以推动房价大幅上涨，更多是抑制过快下跌,促进市场企稳。