后期房价会涨还是会跌？

后期房价的走势一直是社会各界高度关注的焦点，涉及经济基本面、政策导向、市场供需、人口结构等多重因素的综合作用，要判断未来房价的变化趋势，需从多个维度进行系统性分析，既要看到支撑市场的积极因素,也要警惕潜在的风险与挑战。

从经济基本面来看，经济增长与居民收入水平是房价的长期基石，近年来，我国经济虽面临下行压力，但仍保持中高速增长，城镇化进程持续推进，2023年常住人口城镇化率已达66.16%，与发达国家80%左右的水平仍有差距，这意味着未来仍有大量人口向城市迁移，带来新增住房需求，尤其是城市群和都市圈的发展，如长三角、珠三角、京津冀等区域，产业集聚效应明显，就业机会丰富，将持续吸引人口流入，为当地楼市提供需求支撑，居民收入水平的稳步提升也增强了购房支付能力，但需注意收入增长与房价涨幅的匹配度，若房价增速远超收入增速,将抑制刚需和改善性需求的释放。

政策调控对房价的影响最为直接和关键，当前我国房地产政策坚持“房住不炒”的定位，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，政策工具箱不断丰富，包括限购、限贷、限售、利率调整、公积金政策优化等，2023年以来，多地因城施策，优化限购政策，降低首付比例和贷款利率，支持刚性和改善性住房需求，例如首套房贷利率下限下调至3.8%，部分城市甚至推出“认房不认贷”政策，有效激发了市场活力，保障性住房体系建设加速推进，保障性租赁住房、共有产权房等供给增加，有助于分流商品房市场需求，稳定整体房价水平，但政策调控的核心目标是“稳”而非“涨”或“跌”，预计未来政策将以托底为主，避免房价大起大落,防范系统性金融风险。

供需关系是决定房价的短期变量，从供给端看，近年来房地产开发投资增速放缓，2023年全国房地产开发投资同比下降9.6%，新开工面积也持续下滑，部分房企面临流动性压力，导致土地购置和项目开发进度放缓，这在一定程度上减少了市场供给，但从库存水平看，部分三四线城市库存仍然较高，去化周期较长，对房价形成下行压力；而一二线城市核心区域土地资源稀缺，供给相对紧张，房价具备一定韧性，需求端则呈现分化特征，刚需和改善性需求仍是市场主力，但观望情绪较浓，购房决策更趋理性，投资投机性需求在政策调控下大幅减少，市场逐步回归居住属性，二手房市场的活跃度也对新房价格产生影响，部分城市二手房挂牌量激增，价格下行，对新房市场形成“比价效应”。

人口结构的变化是长期影响房价的核心因素，我国人口总量已进入负增长时代，老龄化程度加深，年轻人口占比下降，这将导致长期住房需求总量趋于减少，但人口迁移的方向并未改变，核心城市及周边卫星城仍将吸引年轻人口流入，这些区域的住房需求相对稳定，而人口流出城市，尤其是资源型城市和缺乏产业支撑的小城市，房价可能面临长期下行压力，东北部分城市和部分中西部县域，由于人口外流和老龄化，住房需求萎缩，库存难以消化,房价已出现持续下跌趋势。

金融环境的变化同样不容忽视，房贷利率的调整、信贷额度的松紧直接影响购房者的融资成本和购房意愿，2023年以来，央行多次降准降息，市场流动性保持合理充裕，房贷利率处于历史较低水平，降低了购房成本，但需警惕房地产金融风险，部分房企的高负债问题尚未完全解决，银行对开发贷和房贷的审批仍较为谨慎，这将影响房企的融资能力和购房者的贷款可得性,进而对房价产生影响。

国际经济形势和外部冲击也会对国内房价产生间接影响，全球经济增速放缓、地缘政治冲突、汇率波动等因素，可能通过影响资本流动、进出口贸易、投资者信心等渠道，传导至国内房地产市场，若人民币汇率大幅波动，可能导致外资撤离国内房地产市场,加剧市场调整压力。

综合来看，后期房价走势将呈现明显的分化特征，一二线核心城市，尤其是人口持续流入、产业基础雄厚、土地供给稀缺的城市，房价有望保持相对稳定，甚至核心区域具备小幅上涨的动力；而三四线城市，尤其是人口流出、库存高企的城市，房价可能面临下行压力，部分城市可能出现“以价换量”的现象，不同类型的住房产品价格走势也将分化，高品质、宜居性强的改善型住房需求相对旺盛，价格支撑力较强；而地段偏远、品质较差的住房,可能面临更大的价格调整压力。

为更直观展示不同城市类型房价的影响因素差异,可参考下表：

总体而言，后期房价将告别普涨时代，进入“稳中有降、分化加剧”的新阶段，市场参与者需理性看待房价波动，购房者应根据自身需求和经济实力做出决策，投资者则需更加谨慎，重点关注城市基本面和住房品质，政府则需持续完善房地产调控长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，防范化解风险，实现“房住不炒”的目标。

相关问答FAQs

Q1：未来哪些城市的房价更有可能上涨？
A1：未来房价上涨可能性较大的城市主要集中在以下几个方面：一是人口持续净流入的核心城市及都市圈，如深圳、上海、杭州、成都等，这些城市产业基础雄厚，就业机会多，吸引大量年轻人口，住房需求旺盛；二是土地供应稀缺的核心城区，如北京二环内、上海陆家嘴等区域，土地资源不可再生，供给有限，房价具备长期支撑；三是政策支持力度较大的重点城市群，如粤港澳大湾区、长三角一体化区域等，区域协调发展将带动周边城市房价稳步上涨，具有独特资源或产业优势的城市，如旅游城市、科创型城市,也可能因需求增加而出现房价上涨。

Q2：如果房价下跌，对普通购房者有什么影响？
A2：房价下跌对不同购房者的影响存在差异，对于刚需购房者而言，房价下跌可能降低购房成本，是“利好”因素，尤其是尚未购房的刚需群体，可以以更低的价格入市，但对于已购房者，尤其是高位接盘的购房者，房价下跌可能导致资产缩水，若房价跌幅较大甚至出现“负资产”情况（即房屋市值低于剩余贷款），将面临较大的财务压力，房价下跌可能引发市场信心不足，导致开发商降价促销，新房市场“以价换量”，二手房挂牌量增加，进一步加剧房价下行压力，形成恶性循环，房价下跌也可能影响地方财政收入（土地出让金减少），进而影响公共服务的供给，间接影响居民生活质量，普通购房者需理性评估自身经济状况和购房需求,避免盲目跟风或过度负债。