现今房价为何持续波动？

现今房价已成为社会各界高度关注的焦点话题,它不仅关系到普通家庭的安居梦想，更深刻影响着经济发展、社会结构及民生福祉，当前，中国房价呈现出复杂多变的态势，不同城市、不同区域间分化显著，整体呈现出“高位盘整、区域分化、政策调控主导”的鲜明特征。

从整体水平来看,全国房价已处于历史高位，据国家统计局数据，2023年全国商品房销售均价约为每平方米1.1万元，较十年前翻了一番有余，部分一线城市及核心二线城市的房价更是远超这一水平，例如北京、上海、深圳等城市的二手房均价普遍在每平方米6万元以上，高房价与居民收入之间的差距持续扩大，使得“买房难”成为许多年轻人面临的现实困境，这种房价上涨的背后，是多重因素共同作用的结果：城镇化进程加速带来的新增住房需求、土地财政依赖下的土地供应限制、宽松货币政策释放的流动性、以及长期形成的“房价只涨不跌”的预期心理等，都曾是推动房价上涨的重要动力。

近年来,随着国家房地产调控政策的持续加码和市场自身调整需求的显现，房价过快上涨的势头得到有效遏制，市场逐渐进入“量价齐跌”或“量缩价稳”的调整阶段，2021年下半年以来，全国商品房销售面积和销售额连续多月同比下降，部分城市房价出现明显回调，尤其是一些三四线城市及环都市圈区域，由于前期库存较高、人口流入不足，房价调整压力更为显著，一些北方工业城市及资源型城市，房价较峰值时期已下跌20%-30%，部分甚至出现“降价也难卖”的局面。

城市间的房价分化趋势愈发明显,一线城市及强二线城市由于产业集聚能力强、人口持续净流入、公共资源优质，房价依然具备较强支撑，即便在市场下行期，其核心区域的房价也相对坚挺，甚至出现结构性上涨，北京、上海的核心学区房、优质地段二手房仍保持较高价格水平，而大部分三四线城市则面临人口流出、库存高企的问题，房价下行压力较大，部分城市甚至出现“有价无市”的困境，这种分化本质上是人口、资金、产业等资源向核心区域集中的体现，也是房地产市场发展到一定阶段的必然结果。

政策调控是影响当前房价的最关键因素,近年来，国家坚持“房住不炒”的定位，出台了一系列调控政策，包括限购、限贷、限售、限价等行政手段，以及提高房贷利率、完善房地产金融审慎管理制度等市场化工具，加大保障性住房建设力度，推进租购并举的住房制度，旨在抑制投机性需求，支持合理自住需求，促进房地产市场平稳健康发展，2022年以来，随着部分城市房地产市场风险暴露，政策调控重心转向“保交楼、稳民生”，并通过降低首付比例、下调房贷利率、放松限购等措施支持刚性和改善性住房需求，但政策效果仍需市场检验。

从供需关系来看,当前中国房地产市场已从“总体短缺”转向“结构性过剩”，城镇居民人均住房面积已达41.76平方米（2022年数据），基本实现“住有所居”；住房供给与需求不匹配的问题突出，高品质、改善型住房供给不足，而低端库存积压严重，住房空置率问题也值得关注，部分城市空置率较高，反映了住房资源的错配和浪费。

展望未来,房价走势将主要取决于政策导向、经济发展、人口变化及市场预期等因素，短期内，在“房住不炒”总基调下，房价大幅上涨的可能性极低，大概率将延续“稳中有降”或“区域分化”的态势，长期来看，随着城镇化进入中后期、人口增速放缓及住房供应体系的完善，房价将逐步回归理性，与居民收入水平、经济发展水平相适应，保障性住房体系的完善和租赁市场的发展，也将为住房市场提供重要补充，缓解住房供需矛盾，促进市场平稳运行。

以下是关于现今房价的相关问答FAQs：

问题1：当前房价调整对普通购房者有哪些影响？
解答：当前房价调整对不同购房者影响各异，对于刚需购房者而言，房价回调在一定程度上降低了购房门槛，尤其是部分价格下跌较多的城市，购房者可能以更低成本实现“安居梦”，但同时，房价下跌也可能导致资产缩水，若购房者杠杆率较高（如高比例贷款），将面临负资产风险，对于改善型购房者，若“卖旧买新”链条中的旧房价格下跌幅度大于新房，可能置换成本增加，房价调整期银行信贷政策可能趋于谨慎，购房贷款难度和利率水平也会影响购房决策，总体而言，购房者应根据自身经济实力、居住需求及市场预期理性决策，避免盲目跟风。

问题2：未来房价会“全面下跌”吗？哪些城市可能更具韧性？
解答：未来房价“全面下跌”的可能性较小，更可能呈现“稳中有降、区域分化”的格局，国家政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”，中央及地方政府会通过各种手段防止市场出现断崖式下跌；中国城镇化仍有空间（2023年常住人口城镇化率约为66.16%，与发达国家80%左右的水平仍有差距），新增城镇人口及改善型需求将为市场提供支撑，从城市类型看，一线城市及强二线城市由于产业基础雄厚、人口持续流入、公共资源优质，房价更具韧性，核心区域甚至可能在市场企稳后率先反弹；而缺乏产业支撑、人口流出严重的三四线城市，房价可能面临长期调整压力，尤其是远郊区域及库存量大的楼盘，具有独特资源（如旅游、教育、医疗）的城市或区域，也可能在分化中保持相对稳定。