沙巴房价为何持续上涨？

沙巴房价近年来呈现出独特的市场动态,受到地理位置、旅游热度、政策环境及国际投资者偏好的多重影响，作为马来西亚东海岸的旅游胜地和经济枢纽，沙巴的房地产市场在本地刚需、海外买家及度假需求驱动下，形成了以亚庇、仙本那、山打根为核心的多层次价格体系，以下从区域分布、价格区间、驱动因素及未来趋势等方面展开分析。

核心区域房价概览

沙巴房价因区域发展程度和资源禀赋差异显著,亚庇作为首府和商业中心，房价整体最高；仙本那依托潜水和海岛资源，以中高端度假房产为主；山打根则因经济复苏和基建推进，房价处于洼地但增长潜力较大，以下是主要区域的房价参考（单位：令吉/㎡）：

注：价格因楼盘品质、楼层、装修及朝向浮动，以上为2023年市场均价参考。

房价驱动因素分析

1. 旅游与度假需求
   沙巴年均游客量超400万人次，其中中国、新加坡、澳大利亚买家占比显著，亚京的海景公寓、仙本那的度假别墅因“第二家园计划”和永久产权优势，成为海外投资者热门选择，疫情后，远程办公趋势推动“度假+居住”需求，带动高端房产租金收益率达5%-8%，高于马来西亚平均水平（3%-5%）。

2. 政策与基建利好
   马来西亚“第二家园计划”（MM2H）重启后，外国购房者可获10年多次签证，门槛降低至存款10万令吉（原30万令吉），刺激了外资流入，沙巴东部铁路（SRER）、跨沙巴高速公路等基建项目逐步推进，山打根和斗湖等区域因交通便利性提升，房价年增长率达8%-12%。

   
   （图片来源网络，侵删）

3. 本地刚需与人口增长
   沙巴年轻人口占比达60%，城镇化率年均提升1.5%，亚庇、山打根等地的刚需购房需求旺盛，政府推出的“首次购房者计划”提供最高2万令吉补贴，进一步激活本地市场。

4. 汇率与国际投资
   令吉对人民币、新加坡元汇率波动（2023年1人民币≈0.6令吉）降低了海外购房成本，吸引新加坡、中国买家抄底，沙巴房产以永久产权为主，无外国人额外印花税，对比泰国、印尼等东南亚国家更具竞争力。

市场挑战与风险

尽管前景乐观,沙巴房价仍面临以下挑战：

• 供应过剩风险：亚庇部分区域公寓项目集中，空置率约15%，中低端房产租金回报率下滑至3%-4%。
• 政策依赖性：MM2H政策细则调整可能影响外资信心，需关注政府后续动向。
• 基础设施滞后：仙本那、斗湖等偏远区域医疗、教育资源不足，制约长期居住需求。

未来趋势展望

1. 区域分化加剧：亚庇核心区房价趋稳，周边新兴区域（如拿笃、必打丹）因基建配套完善，有望成为增长热点。
2. 绿色房产兴起：开发商逐步引入节能设计，如太阳能供电、雨水回收系统，符合国际买家环保理念。
3. 数字化营销：VR看房、线上房产交易普及，降低海外购房门槛，预计2025年线上交易占比将提升至30%。

相关问答FAQs

Q1：外国人在沙巴购房有哪些限制？
A1：外国人在沙巴购房需遵守《产业收购法》（Acquisition of Land Act），核心限制包括：

• 土地类型：仅可购买公寓（分层地契）或价值超过100万令吉的独栋别墅（需州政府批准）；
• 产权年限：公寓为永久产权，别墅通常为99年租赁权；
• 资金证明：需提供海外资金来源证明，并通过银行汇款完成交易。
  建议通过持牌房产中介办理，确保合规性。

Q2：沙巴房产的租金回报率如何？哪些区域更具投资潜力？
A2：沙巴房产租金回报率因区域差异显著：

• 亚庇市中心：高端公寓租金回报率5%-7%，但空置率较高（约12%）；
• 仙本那：度假别墅旺季（4-9月）租金回报率可达8%-10%，淡季回落至5%；
• 山打根：中低端公寓租金回报率4%-6%，因基建推进，未来增长潜力较大。
  综合来看，亚庇周边新兴区域（如担珍拿）和山打根因价格洼地+政策利好，更适合中长期投资。