宝山二手房价现在到底怎么样？

宝山二手房价是当前上海楼市中备受关注的话题之一，作为上海主城北部的核心区域，宝山区凭借其完善的交通配套、不断升级的产业布局以及相对亲民的价格优势，吸引了大量刚需购房者及改善型家庭，近年来，宝山二手房价整体呈现稳中有升的态势，但不同板块、小区之间的价格差异较为明显，受交通、学区、商业、环境等多重因素影响显著，以下从区域概况、价格走势、板块差异、影响因素及市场展望等方面,对宝山二手房价进行详细分析。

宝山二手房价整体概况与走势

宝山区总面积约300.14平方公里，常住人口约130万，是上海重要的制造业基地和物流枢纽，同时也是五大新城之一“南大地区”的核心承载区，从房价水平来看，宝山二手房价在上海16个区中处于中等偏下位置，与浦东新区、闵行区等热门区域相比，价格优势明显，但相较于远郊的金山、奉贤等区，又具备更强的城市配套和交通便利性，根据2023年最新数据，宝山二手住宅均价约为5.8万-6.2万元/平方米，部分热门小区价格可达7万-8万元/平方米，而远郊板块则普遍在4万-5万元/平方米区间。

从历史走势来看，宝山二手房价在2015-2016年期间经历了一轮快速上涨，此后进入平稳调整期，2020年受疫情影响短暂回调后，随着上海楼市的复苏，2021-2022年价格逐步回升，但涨幅明显低于市中心及新兴科创板块，进入2023年，受全国楼市整体环境影响，宝山二手房价进入“以价换量”阶段，部分急于出售的业主选择降价促销，导致个别小区价格出现小幅下跌，但核心地段、优质学区房的价格仍相对坚挺。

各板块二手房价差异显著

宝山区内部板块众多，根据地理位置和配套特点，可分为南部、中部、北部三大板块,各板块房价梯度明显。

南部板块（靠近市中心，价格较高）

南部板块以大场、淞南、高境为代表，毗邻静安、虹口等区，交通便利，商业配套成熟，是宝山房价最高的区域，大场镇依托上海大学资源，学区房需求旺盛，部分对口上海大学附属小学的小区，如“乾溪新村”“大华颐和华城”等，二手房价格普遍在6.5万-7.5万元/平方米；淞南板块以“长江国际生活广场”为核心商业，地铁3号线贯穿，居住氛围浓厚，代表小区如“淞南七村”“淞南新村”等，均价约6万-6.8万元/平方米；高境板块则因靠近中环线，环境较好，高端社区如“恒高家园”“逸仙景苑”等，价格可达7万-8万元/平方米。

中部板块（产业与居住结合，价格适中）

中部板块以顾村、杨行、罗店为代表，是宝山产业人口的主要聚集地，顾村作为“宝山文旅核心区”，拥有顾村公园和大型商业综合体“龙湖天街”，地铁7号线贯穿，刚需盘集中，如“保利叶之林”“绿地公园广场”等，均价约5.5万-6.2万元/平方米；杨行板块是宝山行政中心所在地，配套完善，代表小区如“杨行紫辰苑”“福地苑”等，价格约5.2万-5.8万元/平方米；罗店板块则因“美兰湖”生态资源，吸引部分改善型购房者，如“罗店美安苑”等，均价约4.8万-5.5万元/平方米。

北部板块（远郊区域，价格较低）

北部板块以罗泾、月浦为代表，距离市中心较远，产业以传统制造业为主，房价相对亲民，月浦板块依托地铁1号线，生活配套基本满足日常需求，代表小区如“月浦新村”“宝莲三村”等，均价约3.8万-4.5万元/平方米；罗泾板块作为宝山“生态休闲岛”，发展相对滞后，二手房价格普遍在3.5万-4万元/平方米,是宝山房价洼地。

影响宝山二手房价的核心因素

1. 交通条件：地铁是影响宝山房价的首要因素，地铁1号线、3号线、7号线、15号线等贯穿宝山，沿线小区价格普遍高于非地铁房，地铁7号线顾村公园站周边的小区，价格比同板块远离地铁的小区高出15%-20%；而月浦板块因仅依赖地铁1号线，且站点较少,房价整体较低。

2. 学区资源：南部板块的大场、淞南等区域因靠近上海大学、上大附中等教育资源，学区房价格坚挺，对口上海大学附属小学的“乾溪新村”，单价高达7.2万元/平方米，而周边非学区房价格仅6万元/平方米左右,价差明显。

   
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3. 商业与医疗配套：大型商业综合体和三甲医院周边的小区更受青睐，如淞南板块的“长江国际生活广场”、顾村板块的“龙湖天街”，带动周边小区租金和房价上涨；而新华医院宝山院区（顾村）的落地,也提升了顾村北部区域的居住价值。

4. 产业规划：南大地区作为上海重点发展的“科创中心”之一，引入了大量高新技术企业，吸引年轻人才流入，带动了周边二手房需求，南大板块的“经纬城市绿洲”“大华朗香花园”等，因靠近产业园区，租金回报率较高,投资需求旺盛。

5. 房龄与品质：房龄较新、小区环境好、物业管理优的次新房价格更高，2010年后建成的“保利叶之林”（顾村）与2000年前的“顾村一村”，尽管同属一个板块，但前者均价约6万元/平方米，后者仅4.5万元/平方米，价差达33%。

宝山二手房价市场展望

宝山二手房价走势将呈现“分化加剧”的特点，南部核心板块、地铁沿线、优质学区房及南大产业周边的次新房，因配套完善、需求稳定，价格有望保持稳中有升；北部远郊板块、房龄较老、无学区或地铁加持的小区，可能面临更大的降价压力，尤其是“老破小”房源，若不进行旧区改造,流通性将进一步减弱。

政策层面，随着上海“认房不认贷”、降低首付比例、下调房贷利率等政策的持续落地，宝山刚需及改善型购房需求有望逐步释放，尤其是总价500万-800万元的房源，可能成为市场成交主力，宝山区“城中村改造”和“旧区改造”的推进，也将为部分板块注入新的发展活力,带动周边房价提升。

宝山二手房价板块均价参考表（2023年第三季度）

相关问答FAQs

Q1：宝山二手房价中，哪些板块最值得刚需购房者关注？
A：刚需购房者可重点关注顾村、杨行、月浦等板块，顾村板块地铁7号线便捷，商业配套成熟，且均价约5.5万-6.2万元/平方米，总价可控；杨行板块作为宝山行政中心，生活配套完善，房价约5.2万-5.8万元/平方米，适合预算有限的刚需家庭；月浦板块价格更低（3.8万-4.5万元/平方米），且地铁1号线可直达市中心,适合对通勤时间要求不高的购房者。

Q2：宝山学区房价格是否还有上涨空间？未来会“降温”吗？
A：宝山学区房（如大场板块对口上海大学附属小学的小区）因教育资源稀缺，短期内仍具备较强支撑，价格可能保持坚挺，但随着上海“多校划片”政策的试点推进，学区房“一对一”入学的不确定性增加，长期来看，学区房溢价率可能逐步回落，建议购房者理性看待学区房价值，综合考虑居住品质、交通等综合因素,而非单纯追求学区资源。