南京近期房价涨了吗？

南京近期房价呈现出整体趋稳、区域分化的特点，受到政策调控、市场供需及城市发展等多重因素影响，从市场数据来看，2023年下半年至2024年初，南京新房价格指数环比涨幅持续收窄，部分区域甚至出现小幅回调，而二手房市场则更为冷清，成交量长期处于低位,买卖双方博弈情绪明显。

从区域分布来看，南京房价差异显著，核心城区如鼓楼、秦淮、玄武等，由于配套成熟、土地资源稀缺，房价依然坚挺，部分优质学区房或江景房单价仍维持在6万-8万元/平方米，但非核心地段的次新小区挂牌价普遍下调5%-10%，鼓楼区某2020年建成的次新小区，2023年挂牌价约5.5万元/平方米，2024年初已降至5万元/平方米左右，降幅接近10%，河西板块作为南京房价“高地”，高端改善型产品价格相对稳定，但中小户型挂牌价出现松动，如某知名楼盘89平方米小三房，2023年挂牌价约780万元，2024年初挂牌价降至720万元左右，跌幅约7.7%，江宁、浦口等新兴区域则面临更大的去化压力，尤其是远郊板块，部分新盘以“工抵房”“特价房”形式促销，实际成交价较备案价低10%-15%，江宁禄口板块某新盘，备案价约2.8万元/平方米，实际成交价低至2.3万元/平方米，且优惠后仍需叠加物业费减免、车位赠送等附加条件。

从产品类型分析，改善型住房需求成为市场主力，90-144平方米的刚改及改善户型成交占比超60%，而小户型公寓及总价较高的豪宅产品去化速度较慢，二手房市场中，房龄超过10年的老破小挂牌价持续走低，部分无学区、无优质配套的老旧小区，单价已跌破3万元/平方米，相比之下，次新房（房龄5年内）凭借户型设计和社区品质，价格抗跌性较强，但议空间也达到近年来新高，买家普遍要求降价5%-15%才能成交。

政策层面，南京近期延续了“房住不炒”的基调，2023年9月出台的“认房不认贷”政策刺激了一部分改善需求入市，但效果较为短暂，2024年初，南京进一步优化限购政策，将玄武、秦淮等6个主城区的购房门槛调整为“无需社保或个税证明”，非户籍居民购房所需社保或个税缴纳年限也从原来的12个月降至6个月，政策松绑力度加大，但市场反应仍显平淡，反映出购房者信心尚未完全恢复，保障性住房建设提速也对商品房市场形成一定分流，2024年南京计划筹建保障性租赁住房5万套（间）,预计将对中低价位商品房市场带来冲击。

从供需关系来看，南京新房库存量持续高企，截至2024年2月，全市新房库存量约12万套，去化周期超过18个月，远超12个月的合理区间，部分远郊板块去化周期甚至超过30个月，开发商以价换量成为主要策略，二手房方面，业主挂牌量激增，2024年2月全市二手房挂牌量突破18万套，较2023年初增长约25%，而月均成交量仅约3000套,供需严重失衡导致价格下行压力加大。

未来南京房价走势或将继续分化，核心城区及优质学区、江景等稀缺资源型房产价格有望保持稳定，而库存高企的远郊板块及非核心地段的二手房仍面临降价压力，随着政策效果的逐步显现及市场信心的缓慢修复，预计2024年下半年南京房价将进入“筑底企稳”阶段,但大幅反弹的可能性较低。

以下是南京部分区域近期房价参考表（单位：元/平方米）：

相关问答FAQs：

Q1：南京近期房价下跌是否适合刚需购房者入手？
A1：对于刚需购房者而言，当前南京部分区域房价回调确实提供了入手窗口期，但需结合自身需求理性判断，建议优先选择核心城区或配套成熟的次新板块，关注户型、社区品质及交通便利性，避免盲目追涨远郊低价盘，可多对比不同楼盘的优惠力度，部分开发商推出的“首付分期”“总价折扣”等政策可降低短期购房压力，但需仔细甄别条款,确保自身经济能力与月供水平匹配。

Q2：南京二手房市场挂牌量激增，现在卖房是否合适？
A2：若业主有置换需求或资金周转压力，当前可适当调整心理预期，以“快速成交”为目标，参考同小区近期成交价合理定价，避免因挂牌价过高导致长期滞销，若不急于出售，可选择暂时观望，待市场回暖后再行处置，可通过优化房屋装修、提升房源展示效果等方式增强竞争力，必要时可委托专业中介制定针对性销售策略,以提高成交效率。