房价畸高，症结究竟在何处？

房价畸高已成为当前社会关注的焦点问题，其背后是多重因素交织作用的结果，涉及经济、政策、市场及社会心理等多个层面，从根本上看，房价畸高的本质是供需关系的严重失衡,但失衡的形成机制远比表面现象复杂。

土地财政制度是推高房价的重要制度性因素，在我国分税制改革后，地方政府财权与事权不匹配的问题逐渐凸显，土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源，根据国土资源部数据，土地出让金占地方财政收入的比重长期维持在较高水平，部分城市甚至超过30%，这种依赖土地财政的经济发展模式，导致地方政府具有推高地价的内在动力，在“价高者得”的土地拍卖制度下，地价持续上涨直接推高了房地产开发成本，并最终传导至房价，地方政府对土地供应的垄断性控制，使得土地供给难以根据市场需求及时调整,进一步加剧了地价上涨压力。

投资性需求过度膨胀是房价虚高的直接推手，在过去几十年经济高速增长的背景下，居民财富积累迅速，但投资渠道相对狭窄，房地产市场凭借其保值增值属性和杠杆效应（如按揭贷款），成为资本涌入的主要领域，当房价持续上涨的预期形成后，投机性需求进一步被激发，大量资金涌入房地产市场进行短期套利，这种投资投机行为不仅脱离了真实的居住需求，还创造了虚假的繁荣，导致房价脱离基本面大幅上涨，在部分热点城市，多套房持有比例较高，甚至出现“炒房团”集中购房的现象,进一步加剧了供需矛盾。

第三，宽松的货币环境为房价上涨提供了资金支持，为应对经济下行压力，我国曾多次实施宽松的货币政策，市场流动性充裕，低利率环境下，居民和企业获取信贷的成本降低，住房贷款规模持续扩大，银行等金融机构出于盈利考虑，倾向于将资金投向房地产领域，进一步推高了房地产市场的杠杆率，根据央行数据，房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额的比重长期保持在25%以上，房地产信贷的过度扩张不仅推高了房价,也积累了金融风险。

第四，城镇化进程加速带来刚性需求积压，改革开放以来，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2022年的65.2%，大量农村人口涌入城市，形成了庞大的住房刚性需求，城市住房供给的增长速度难以匹配人口流入的速度，尤其是在一线城市和部分二线城市，土地资源稀缺，住房供给不足的问题尤为突出，优质公共资源（如教育、医疗）向城市集中的趋势，进一步强化了人口向核心城市集聚的效应，导致这些城市住房需求持续旺盛,房价长期处于高位。

第五，住房供给结构失衡加剧了市场矛盾，长期以来，我国房地产市场以商品房为主，保障性住房供给不足，中低价位、中小套型住房占比偏低，这种供给结构导致中低收入群体难以通过市场解决住房问题，只能被动接受高房价，部分房企为追求利润最大化，倾向于开发高端住宅，进一步加剧了市场分化，在热点城市，学区房、改善型住房等特定类型房源的价格被过度炒作,进一步推高了整体房价水平。

第六，社会预期与市场炒作放大了房价波动，在房价持续上涨的预期下，“买涨不买跌”的心理普遍存在，居民恐慌性购房行为进一步推高了需求，部分媒体、房产中介和开发商通过夸大市场信息、制造紧张氛围等方式炒作房价，误导消费者预期，这种非理性预期和市场炒作行为，使得房价脱离基本面持续上涨，形成“越涨越买、越买越涨”的恶性循环。

房地产市场的调控政策效果也存在局限性，虽然政府多次出台限购、限贷、限价等调控措施，但部分政策在执行过程中存在“一刀切”或“打补丁”问题，难以从根本上抑制投机需求，地方政府出于土地财政收入和经济增长的考虑，对调控政策的执行力度不一,导致政策效果大打折扣。

相关问答FAQs：

Q1：为什么一线城市的房价远高于二三线城市？
A1：一线城市房价畸高主要源于以下因素：一是人口持续净流入，住房刚性需求巨大；二是土地资源稀缺，供给受限；三是优质公共资源（教育、医疗、就业）高度集中，强化了住房的附加价值；四是投资投机需求更为集中，资本涌入规模大，相比之下，二三线城市人口增长较慢，土地供应相对充足，且公共资源吸引力较弱,因此房价水平明显低于一线城市。

Q2：房产税能否有效抑制房价畸高？
A2：房产税作为长效机制之一，对抑制房价具有潜在作用，但效果取决于具体制度设计，房产税持有环节成本增加，可能抑制多套房持有和投机需求，增加市场供给；若税率过低、免征面积过大或征收范围有限，对房价的影响将较为有限，房产税的推出需与土地财政改革、住房保障体系建设等政策协同推进，才能从根本上解决房价畸高问题，我国房产税仍在试点阶段,全面实施仍面临诸多挑战。