房价还要涨吗”这一问题，市场始终存在不同声音，其答案需结合政策环境、经济基本面、供需关系及市场周期等多维度综合分析，从当前形势看，房价整体已告别过去“普涨”时代，进入结构性分化阶段，未来走势将呈现“城市间分化、区域间分化、产品间分化”的特征，部分核心城市及优质板块仍具备温和上涨动能,而多数三四线城市及非核心区域可能面临调整压力。
政策调控：从“遏制过热”到“防风险、稳预期”
近年来，房地产调控政策经历了从“严控”到“精准施策”的转变，2023年以来，“房住不炒”基调延续，政策重点转向“保交楼、稳民生、防风险”，多地优化限购、限贷政策，降低首付比例及房贷利率，支持刚性和改善性住房需求，一线城市逐步放松外围区域限购，部分城市推行“带押过户”降低交易成本，保障性租赁住房加速建设，政策导向明确抑制投机性需求，同时为合理需求提供支持，这意味着房价大幅上涨的基础已不存在，但政策托底效应也将避免市场断崖式下跌，未来政策或将继续围绕“稳”字展开，因城施策下，具备人口流入和产业支撑的城市政策空间更大,对房价的支撑力更强。
经济与收入：需求端的核心制约
房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，但本质还是由居民购买力决定，当前我国经济正处于复苏通道，但居民收入增速仍面临一定压力，就业市场结构性矛盾尚未完全缓解，2023年全国居民人均可支配收入实际增长5.1%，略低于GDP增速，部分行业及群体收入恢复较慢，这直接制约了购房能力的提升，居民杠杆率已处较高水平（2023年三季度末住户部门杠杆率约62.1%），进一步加空间有限，在此背景下，房价脱离收入基础的快速上涨难以持续，市场更倾向于“量价趋稳”，即成交量逐步回暖，但价格以小幅波动为主，值得注意的是，核心城市高收入群体及改善型需求仍较强，对优质房源的支撑作用明显，而低线城市因人口外流及产业薄弱，购房需求持续疲软,房价下行压力较大。
供需关系：从“短缺”到“结构性过剩”
过去二十年，我国城镇化率快速提升（2023年达66.16%），大量人口涌入城市催生住房需求，房价随之上涨，但当前城镇化进入中后期，年均新增城镇人口较峰值时期明显下降，部分城市住房已从“总量短缺”转向“结构性过剩”，一线城市及强二线城市由于土地资源稀缺，新增供地有限，叠加人口持续流入，住房供需仍处于紧平衡状态，核心区域优质房源供不应求，价格具备韧性；而三四线城市过去几年大规模供地，导致库存高企，部分城市商品房去化周期超过20个月（合理区间为12个月以内），供需失衡下房价面临调整压力，保障性住房的加速建设也将分流部分商品房需求,进一步加剧市场分化。
市场周期：调整中寻找新平衡
从历史数据看，我国房价呈现明显的周期性波动，每个周期通常经历“上涨—调控—调整—企稳”四个阶段，当前市场正处于2016年调控后的深度调整期，2021年下半年以来，全国房价整体进入下行通道，尽管2023年部分城市出现回暖迹象，但市场信心尚未完全恢复，未来1-2年，随着政策效果逐步显现及经济基本面修复，市场有望进入“筑底企稳”阶段，但大幅上涨的动力不足，房企仍面临债务压力和资金链紧张问题，降价促销以回笼资金的行为可能持续，对房价形成压制；核心城市土地成本较高，房企降价空间有限，加之改善型需求支撑，这些城市房价可能以“稳中有升”为主。
城市分化：核心资产与普通资产的差距拉大
未来房价最显著的特征将是分化，这种分化不仅体现在城市之间，也体现在同一城市内部的不同板块，从城市能级看，一线城市（北京、上海、广州、深圳）及强二线城市（杭州、南京、成都、武汉等）由于集聚了优质的教育、医疗、就业资源，人口吸引力强，住房需求坚挺，房价有望保持温和上涨或坚挺；弱二线及三四线城市则面临人口流出、产业空心化问题，房价可能长期横盘或阴跌，从区域板块看，城市核心区、地铁沿线、学区房等稀缺资源型房产，因其不可替代性，将成为资金的“避风港”，价格抗跌性强；而远郊区域、缺乏产业配套的普通住宅,则可能面临流动性不足和价格下跌风险。
涨跌互现，分化是主旋律
综合来看，“房价还要涨吗”的答案并非简单的“是”或“否”，而是取决于所在城市、区域及房产类型，整体而言，全国房价已进入“稳中有降、局部回暖”的新阶段，告别单边上涨行情，核心城市及优质板块的房价在政策支持和需求驱动下，仍有温和上涨的可能，但涨幅将远低于过去；而大部分缺乏人口和产业支撑的城市，房价可能面临阶段性调整，对于购房者而言，需理性看待市场变化，根据自身需求及经济实力选择，避免盲目追涨或恐慌性抛售；对于投资者而言，应聚焦核心城市的核心资产,警惕低线城市及非优质房产的流动性风险。
相关问答FAQs
Q1：现在是不是买房的好时机？
A1：是否适合买房需结合个人需求及城市特点，若为刚需或改善型自住，且所在城市具备人口流入和产业支撑，可关注政策利好（如低利率、松限购），选择核心区域或优质板块入手，无需过度等待市场最低点；若为投资目的，需谨慎评估房产流动性及未来升值空间，避免盲目进入高库存、低人口的城市,优先选择一线城市及强二城市的稀缺资源型房产。
Q2：未来五年房价会大跌吗？
A2：未来五年全国房价“普跌”的可能性较低，但部分城市（尤其是三四线）可能面临结构性调整，政策层面“保交楼、稳市场”的决心明确，且房地产仍是我国经济的重要支柱，大幅下跌可能引发系统性风险，因此政府将通过多种手段（如调整土地供应、支持合理需求、化解房企风险）避免市场断崖式下跌，但高库存、低人口城市的房价可能出现阴跌,分化趋势将进一步加剧。
暂无评论，1人围观