2011年郑州房价为何涨跌？

2011年是中国房地产市场调控政策密集出台的一年，郑州作为河南省会，其房价走势也受到全国性政策与地方市场的双重影响，这一年，郑州房价经历了从年初的短暂企稳到年中逐步回落，再到年末趋稳的过程，整体呈现出“稳中有降”的态势，但区域分化现象开始显现，以下从政策背景、市场表现、区域特点及影响因素等方面对2011年郑州房价进行详细分析。

政策背景：调控加码，市场预期转变

2011年，为抑制房价过快上涨，中央政府出台了一系列严厉的调控政策，1月，国务院出台“新国八条”，明确提出“限购”“限贷”等措施，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的城市制定并公布年度新建住房价格控制目标，随后，郑州于3月出台“郑十条”，明确要求从当年3月31日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内购房，央行在年内多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，货币政策持续收紧，这些政策共同导致市场购房需求受到明显抑制,购房者观望情绪加重。

市场表现：量价齐跌，年末趋稳

从价格走势来看，2011年郑州房价整体呈现“先涨后跌再趋稳”的波动，据郑州市房管局数据显示，2011年初，郑州商品住宅均价约为6800元/平方米，受春节因素影响，一季度市场成交低迷，价格相对平稳，进入二季度，随着政策效应逐步显现，开发商促销力度加大，房价开始松动，部分区域出现小幅下跌，6月，全市商品住宅均价降至6500元/平方米左右，环比降幅约2%，下半年，随着部分开发商以价换量策略的推进，房价跌幅有所收窄，9月后市场逐渐趋稳，年末均价稳定在6300-6400元/平方米区间，较年初下跌约5%-8%。

从成交量来看，2011年郑州商品房市场呈现“量价齐跌”的特点，全年商品房销售面积约800万平方米，同比下降约20%，其中商品住宅销售面积约700万平方米，同比下降约15%，分季度看，一季度受春节和政策影响，成交量处于低位；二季度随着促销增加，成交量略有回升，但仍低于去年同期；三季度传统“金九银十”表现平淡，成交量未达预期；四季度在部分项目降价带动下，成交量小幅回暖,但整体仍处于历史较低水平。

区域分化：核心区抗跌，远郊区域承压

2011年郑州房价区域分化现象显著，核心区域如金水区、中原区、二七区等，由于配套成熟、交通便利，房价相对抗跌，全年跌幅控制在3%-5%之间，金水区农业路沿线、郑东新区CBD等高端项目，凭借优质教育资源和完善商业配套，价格波动较小，部分核心地段的楼盘甚至保持稳定，而远郊区域如经开区、高新区、南龙湖等，由于基础设施相对滞后、通勤成本较高，市场库存压力大，房价跌幅较大，部分区域全年降幅达10%-15%，以南龙湖为例，2011年初该区域均价约5000元/平方米，年末降至4500元/平方米左右，部分低配套项目价格甚至跌破4000元/平方米。

影响因素分析

1. 政策调控：限购、限贷等行政手段直接抑制了投资投机性需求，而货币收紧政策则增加了购房者的资金成本，导致市场需求大幅萎缩。
2. 供需关系：2010-2011年郑州土地供应量较大，商品房新开工面积持续增加，市场库存量攀升，截至2011年底，全市商品房库存量约1200万平方米，去化周期超过12个月，供大于求的局面迫使开发商降价促销。
3. 购房者预期：政策调控的持续性和房价下跌的预期导致购房者观望情绪浓厚，刚需购房者入市节奏放缓，进一步加剧了市场低迷。
4. 经济环境：2011年全国经济增速放缓，居民收入增长预期下降,也一定程度上削弱了购房者的购买力。

2011年郑州各区域商品住宅均价对比表

相关问答FAQs

Q1：2011年郑州房价下跌的主要原因是什么？
A1：2011年郑州房价下跌主要受三方面因素影响：一是中央及地方调控政策的密集出台，尤其是“限购”“限贷”政策直接抑制了市场需求；二是市场供大于求，2010-2011年郑州商品房供应量持续增加，库存压力加大；三是购房者预期转变，由于政策持续性和房价下跌预期，观望情绪浓厚，导致成交低迷,开发商被迫降价促销。

Q2：2011年郑州房价区域分化现象为何明显？
A2：2011年郑州房价区域分化主要与区域配套、交通便利性和库存水平有关，核心区域如金水区、郑东新区等，拥有成熟的商业、教育和医疗资源，且交通便利，房产保值性强，房价相对抗跌；而远郊区域如经开区、南龙湖等，基础设施不完善，通勤成本高，且前几年土地供应量大，市场库存积压严重，开发商为去化库存不得不大幅降价,导致区域跌幅明显高于核心区。