2017年松江房价为何涨跌？

2017年松江房价呈现出复杂多变的发展态势,作为上海重要的新城区域，其房地产市场走势既受到全市宏观调控政策的影响，也因区域自身发展特点而呈现出独特性，从全年价格走势来看，松江房价经历了从年初的高位盘整到年中逐步回调，再到年末趋稳的过程，整体波动幅度小于市郊其他区域，显示出较强的市场韧性。

年初受春节假期影响,松江楼市相对冷清，但1-2月二手房成交均价仍维持在3.5万元/平方米左右，其中泗泾、九亭等紧邻闵行的板块价格坚挺，部分学区房单价突破4万元，进入3月，随着“3·17新政”出台，上海楼市迎来调控加码，首套房贷利率折扣取消、二套房首付比例提高等政策直接导致购房需求退潮，松江4月份成交量环比下降约40%，新房价格出现明显松动，部分楼盘推出降价促销措施，均价回落至3.2-3.3万元/平方米区间。

值得关注的是,2017年松江新房市场与二手房市场表现分化明显，新房方面，由于前几年土地供应充足，上半年松江新城、佘山等板块新增入市项目较多，开发商为加快资金回笼，普遍采取“低开高走”策略，部分项目开盘价低于周边二手房均价约10%-15%，吸引了一批刚需购房者，据上海链家数据统计，2017年上半年松江新房成交套数达3200套，同比增长15%，但成交均价为3.1万元/平方米，同比下跌8%，二手房市场则因政策调控影响，业主挂牌价普遍下调5%-10%，但实际成交价降幅更大，尤其是非核心板块的老旧小区，成交价较2016年高点回落约15%。

从区域板块来看,松江房价呈现明显的梯度差异，松江新城核心区依托地铁9号线、万达广场、松江大学城等配套，成为区域价格标杆，2017年新房均价稳定在3.5-3.8万元/平方米，二手房均价在3.3-3.6万元/平方米之间，佘山板块凭借低密度别墅产品和自然景观资源，高端市场表现坚挺，全年别墅成交均价保持在5万元以上，部分独栋别墅单价突破8万元，而泗泾、九亭等与闵行接壤的板块，因承接外溢刚需需求，房价相对亲民，2017年二手房均价在2.8-3.2万元/平方米，成为成交量主力区域，相比之下，松江东北部的叶榭、新浜等板块由于配套相对薄弱，房价始终在2万元/平方米以下，市场关注度较低。

土地市场方面,2017年松江共成交经营性用地12宗，总成交金额约180亿元，其中住宅用地成交楼板均价约1.8万元/平方米，较2016年上涨12%，但溢价率控制在15%以内，显示出开发商在调控背景下趋于理性，值得注意的是，7月松江新城以3.2万元/平方米的楼板价成交的一宅地，虽引发市场关注，但最终项目入市定价仅3.8万元/平方米，开发商利润空间被压缩，反映出“房住不炒”政策下房价预期趋稳。

从政策影响维度分析,2017年上海楼市调控政策持续加码，共有产权住房试点、租赁住房用地供应增加等政策对松江市场产生深远影响，作为上海共有产权住房试点区域之一，松江全年推出共有产权房约2000套，均价仅为周边商品房的60%，有效分流了部分刚需购房需求，同时也对周边商品房价格形成制约，随着《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确松江作为“上海五大新城之一”的定位，区域交通、教育、医疗等配套设施加速推进，G60科创走廊建设带来的产业人口导入，为松江楼市长期发展提供了基本面支撑。

下表为2017年松江主要板块房价成交情况概览：

进入下半年,随着市场对政策的逐步适应，松江房价在8月后趋于稳定，9-10月受“金九银十”传统旺季带动，成交量出现小幅回升，但价格未现明显波动，全年来看，松江房价整体呈现“前高后低、逐步企稳”的走势，全年二手房成交均价约为3.1万元/平方米，较2016年下跌6%，但跌幅明显小于市郊其他区域，显示出较强的抗跌性。

从长期因素看,2017年松江房价的调整更多是短期政策效应下的市场自我调节，随着区域产业升级和基础设施完善，人口持续流入的趋势未变，未来房价仍具备一定的上涨潜力，但短期内，在“房住不炒”的调控总基调下，松江房价将保持平稳运行，大幅波动可能性较低，市场将更注重产品品质和配套服务的提升。

相关问答FAQs：

Q1：2017年松江房价下跌的主要原因是什么？
A1：2017年松江房价下跌主要受三方面因素影响：一是“3·17新政”等调控政策加码，导致购房资格和信贷条件收紧，市场需求短期锐减；二是前期房价上涨过快，部分板块存在一定泡沫，政策调控下价格自然回调；三是新房供应量充足，开发商为加快去化采取降价策略，对二手房价格形成压制，共有产权住房的分流效应和市场观望情绪的加剧，也加速了房价调整。

Q2：2017年松江哪些板块房价相对坚挺？为什么？
A2：2017年松江佘山、松江新城核心区等板块房价相对坚挺，佘山板块凭借稀缺的低密度别墅资源和自然景观优势，主要面向高端改善需求，受政策影响较小；松江新城核心区则因地铁9号线、商业配套、教育资源等优势明显，且承接了市区外溢的刚需和改善需求，市场基本面支撑较强，这些板块土地供应相对稀缺，新增项目不多，供需关系较为平衡，因此价格波动幅度小于其他区域。