共有产权房房价，究竟如何更合理？

共有产权房的价格不是由市场决定的，而是由政府指导定价，其核心公式是：

共有产权房售价 = 同地段、同品质普通商品房市场售价 × (1 - 产权比例)

你买的不是这套房子的全部所有权,而是一部分产权（比如70%），所以你只需要支付对应比例的房价，剩余部分产权由政府（或代持机构）持有。

共有产权房房价是如何确定的？（定价机制）

共有产权房的房价是一个“组合拳”，主要包含以下几个关键要素：

1. 基准价（政府核定价）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 这是定价的基础,政府会委托专业的评估机构，在项目销售前，对同地段、同品质的普通商品房市场价格进行评估。
   • 这个评估价会综合考虑周边楼盘的成交价、新房销售均价、二手房挂牌价等多种因素，力求公允。

2. 产权比例：

   • 这是决定你支付多少的最关键变量,产权比例不是固定的，而是根据购房人的购房资格和支付能力来确定的。
   • 常见的产权比例：例如70%、80%等，这意味着你购买70%的产权，政府持有30%。
   • 如何确定比例？ 通常会根据你家庭的收入、资产状况、是否为首次购房等因素，通过一个打分或评定的系统来确定，收入越低、支付能力越弱的家庭，可能获得的政府产权比例就越高，个人需要支付的房款就越少。

3. 楼层、朝向差价：

   和普通商品房一样,共有产权房也会根据不同的楼层、朝向、户型等因素进行价格微调，楼层好、朝向好的户型单价会略高一些，但这个差价是在基准价的基础上计算的，总价仍然远低于同品质商品房。

举个例子： 假设一套同地段的普通商品房市场售价为500万元。

• 方案A：你符合条件，购买了70%的产权。
  • 你需要支付的房价 = 500万 × 70% = 350万元。
  • 政府持有30%的产权（价值150万元）。
• 方案B：如果另一家庭条件更好，购买了80%的产权。
  • 他需要支付的房价 = 500万 × 80% = 400万元。
  • 政府持有20%的产权（价值100万元）。

共有产权房房价与周边商品房房价的关系

这是共有产权房最核心的优势。

• 显著低于市场价：这是共有产权房的根本属性，其售价通常仅为同地段、同品质商品房价格的50%-80%，甚至更低，这个巨大的价差，就是政府为了解决中低收入家庭住房问题而提供的“政策红利”。
• “价格洼地”效应：由于价格远低于周边商品房，共有产权房项目往往非常抢手，需要通过摇号等方式来销售，中签率可能很低。
• 价格锚定：它的价格不是随行就市，而是“锚定”在周边商品房的价格上，这意味着，如果周边房价上涨，共有产权房的售价理论上也会随之评估上调，但涨幅会受控。

未来房价如何变化？（增值与退出机制）

这是共有产权房购房者最关心的问题之一,因为它涉及到资产的增值和未来的处置。

1. 增值部分如何分配？

   • 原则：房屋增值部分，按你与政府各自的产权比例进行分配。
   • 举例：你购买时房价为350万（你70%，政府30%），几年后，房屋市场价值涨到了700万。
     • 总增值：700万 - 500万 = 200万。
     • 你的增值收益：200万 × 70% = 140万。
     • 政府的增值收益：200万 × 30% = 60万。
   • 最终你获得的资产：你最初支付的350万 + 你的增值收益140万 = 490万元。

2. 如何退出？（转让或购买完全产权）

   • 购买完全产权（“转红”）：这是最常见的方式，你可以向政府（或代持机构）申请购买剩余的产权份额。
     • 价格计算：购买剩余产权的价格，通常按照申请购买时的市场评估价，而不是你当初的购买价。
     • 举例：你当初以350万买了70%的产权，几年后，你想买下剩下的30%，该房产的市场评估价已涨至700万，你需要支付：700万 × 30% = 210万元，支付后，你就拥有了100%的产权，房子就变成了普通的商品房（“红本”），可以自由上市交易。
   • 直接转让：你也可以直接将你所拥有的产权份额转让给其他符合共有产权房购买资格的人。
     • 转让价格：转让价格同样需要参考市场评估价，不能随意定价，通常也需要政府相关部门的审核批准，以确保交易的公平性，防止炒房。

总结与注意事项

给购房者的建议：

1. 明确自身资格：首先确认自己是否符合当地共有产权房的申请条件，这直接决定了你能购买的产权比例。
2. 关注地段与品质：虽然是保障房，但共有产权房通常位于交通便利、配套相对完善的区域，选择地段好、品质有保障的项目，未来的增值潜力和居住体验都更有保障。
3. 理解长期持有成本：除了购房款，物业费、供暖费等持有成本是和普通商品房一样的。
4. 算清“转红”账：如果你未来有购买完全产权的打算，可以大致估算一下未来几年需要补缴的差价，做好财务规划。

共有产权房的房价是一个“低门槛、有约束、可增值”的体系，它用较低的价格解决了“有房住”的问题，同时通过产权比例和交易限制，确保了其保障房的纯粹性，防止了投机行为。