房价为何逆势上涨，支撑力何在？

这是一个非常复杂且备受关注的问题,房价持续上涨（尤其是在某些核心城市）并非由单一原因造成，而是多种经济、社会和政策因素交织作用的结果。

我们可以从几个核心层面来理解这个问题：

根本性的“供需失衡”

这是最核心、最底层的原因。

1. 需求端：需求巨大且强劲

   • 城镇化进程：中国仍处于快速城镇化阶段，每年有大量人口从农村和小城镇涌入大城市寻找工作机会和生活资源，这些新市民有强烈的住房需求，无论是为了落户、子女上学，还是为了获得更稳定的生活，这是房价最基本、最持续的支撑力。
   • “家”的文化观念：在中国传统文化中，“有房才有家”的观念根深蒂固，房子不仅是居住空间，更是家庭、婚姻、子女教育和社会身份的象征，这种文化属性创造了远超实际居住需求的“刚性需求”和“改善性需求”。
   • 人口结构：虽然人口总量即将见顶，但庞大的“80后”、“90后”甚至“00后”人口基数，意味着在过去的二三十年里，购房的适龄人口数量一直非常庞大。
   • 金融属性与投资需求：在过去很长一段时间里，由于缺乏可靠的投资渠道（股市波动大、银行存款利息低），房产被视为最稳妥、回报率最高的资产，当房价上涨形成预期后，大量资金涌入，将房子作为投资甚至投机品，进一步推高了需求。

2. 供给端：供给受到严格限制

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 土地财政：地方政府对土地供应有绝对的垄断权，土地出让金是地方政府重要的财政收入来源，为了维持高水平的财政收入，地方政府有动机维持地价在高位，而高地价最终会转化为高房价。
   • 核心城市资源稀缺：北京、上海、深圳、广州等一线城市以及强二线城市的土地资源是有限的，无法无限扩张，而最优质的医疗、教育、就业等公共资源又高度集中在这些城市，导致大家“用脚投票”，都想挤进来，形成了“僧多粥少”的局面。
   • 严格的土地用途管制：耕地保护红线等政策限制了可用于建设住宅的土地总量，使得新增住宅用地供给跟不上人口流入的速度。

就是想买房的人（需求）太多，而能买到的好房子（供给）太少，且这种趋势在短期内难以逆转。

金融与货币因素

1. 超发的货币（M2）：为了应对经济周期和刺激增长，过去几十年广义货币供应量（M2）增速很快，这些资金需要寻找出口，房地产因其“抗通胀、高回报”的特性，成为了吸纳超发货币的主要“蓄水池”，钱多了，能买到的东西价格自然就涨。
2. 低利率环境：在很长一段时间里，中国的贷款利率（尤其是房贷利率）处于较低水平，这降低了购房者的融资成本，使得更多人有能力通过贷款购买房产，从而放大了购买力。
3. 金融杠杆：银行信贷体系为房地产提供了大量的资金支持，从开发商的开发贷到个人的按揭贷款，都起到了“杠杆”作用，撬动了远超自有资金的交易规模。

心理预期因素

1. 房价只涨不跌的信仰：在过去二十年，房价整体上呈现单边上涨的趋势，这形成了一种强大的社会共识和“房价永远涨”的信仰，这种预期会自我实现：因为预期未来会涨，所以人们现在愿意买入，而买入行为本身又推高了价格，进一步强化了预期。
2. 恐慌性购房（FOMO - Fear of Missing Out）：当看到周围的人都在买房、房价不断上涨时，会引发一种“再不买就买不起了”的恐慌心理，导致人们非理性地入市，进一步推高需求。

政策因素的“双刃剑”作用

政府的调控政策有时会起到意想不到的效果。

1. 限购、限贷等政策：这些政策的初衷是抑制投机需求，给市场降温，但在需求极其旺盛的城市，这些政策往往只是暂时延缓了购房需求，并没有消除它，当政策稍有松动或市场出现回暖迹象时，被压抑的需求会集中释放，导致房价报复性反弹。
2. “因城施策”的局限性：各城市根据自身情况出台政策，但像北京、上海这样的核心城市，其需求是全国性的，地方性的调控政策很难从根本上改变全国资金流向这些城市的趋势。
3. “保交楼”与稳定市场：近年来，政策重心转向“保交楼”和防范系统性金融风险，为了稳定房地产市场，避免硬着陆，政策上会出台各种支持措施（如降首付、降利率、放松限购等），这些政策在稳定市场的同时，也可能为房价的企稳甚至反弹创造了条件。

房价还在涨（尤其是在核心城市），可以归结为以下公式：

房价上涨 ≈ (强劲的居住需求 + 强大的投资需求) - (有限的土地供给 + 政策调控) + (金融杠杆 + 市场预期)

• 强劲的需求是发动机。
• 有限的供给是瓶颈，决定了上涨的长期趋势。
• 金融和货币是加速器，让涨得更快。
• 市场预期是催化剂，让上涨变得更容易。
• 政策则像一个方向盘，时而踩刹车（限购），时而踩油门（刺激），但很难改变车辆（市场）前进的大方向。

近年来,随着“房住不炒”定位的长期坚持、“三道红线”对开发商融资的限制、以及“共同富裕”等宏观政策导向，房价“普涨”的时代已经过去，市场正在分化：核心城市的核心地段由于其资源稀缺性，房价依然坚挺；而人口流出、产业基础薄弱的城市，则面临着较大的下行压力。 现在再笼统地问“房价为什么还在涨”，可能需要更具体地分析是哪个城市、哪个区域的房价。