房价还会上涨？何时见顶？

这是一个非常复杂且备受关注的问题,简单地说，“房价还会不会上涨”已经不再是过去那种“普涨”的确定性答案，而是会呈现出明显的“分化”趋势。

未来房价的走势,将不再是全国一盘棋，而是由多种因素在不同城市、不同区域间相互作用的结果。

我们可以从几个层面来分析这个问题：

支撑房价上涨的核心逻辑（为什么有人认为会涨）

1. 城镇化进程尚未结束：虽然中国城镇化率已超过65%，但与发达国家80%以上的水平相比仍有差距，每年仍有大量人口从农村流向城市，尤其是大城市群，这构成了对住房的持续性基本需求。
2. 核心城市资源稀缺性：北京、上海、深圳、广州等一线城市，以及杭州、南京、成都等强二线城市的优质地段，其土地资源、教育、医疗、就业等公共资源是极其稀缺的，这种稀缺性决定了其核心区域的房产具有很强的保值和增值属性，类似一种“核心城市的门票”。
3. 通货膨胀与货币属性：在过去几十年，房价与广义货币（M2）的发行量高度相关，为了刺激经济，央行通常会适度增加货币供应，在通胀预期下，房地产作为抗通胀的重要资产，仍然会吸引大量资金流入，尤其是在缺乏其他优质投资渠道的背景下。
4. 政策托底意图明显：“房住不炒”是长期定位，但“稳地价、稳房价、稳预期”是当前的核心目标，当市场出现过快下跌风险时，政府会出台一系列政策（如降首付、降利率、放松限购等）来“托市”，防止系统性金融风险，这为房价设定了一个底部支撑。

抑制房价上涨的巨大压力（为什么有人认为不会涨，甚至可能跌）

1. 人口结构拐点：这是最根本、最长期的利空因素，中国人口总量已经进入负增长时代，新生儿数量持续走低，购房需求的主体——年轻人——数量将逐年减少。“房多人少”将成为长期趋势，这从根本上削弱了房价持续上涨的基础。
2. 居民杠杆率已处高位：经过过去二十年的高速上涨，中国家庭的杠杆率（负债/GDP）已经不低，许多家庭的收入增长已经跟不上房价的涨幅，购买力接近极限，进一步加杠杆的空间非常有限，接盘力量不足。
3. 经济增速换挡：中国经济正在从高速增长转向中高速增长，过去那种依靠房地产投资拉动GDP的模式难以为继，国家正在大力推动“房住不炒”，并试图将资金引导至科技创新、实体经济等领域，房地产作为经济引擎的时代正在过去。
4. 巨大的存量房市场：中国目前的住房总量已经非常庞大，户均套数甚至超过了一些发达国家，很多城市存在大量的二手房库存，新房和二手房之间存在激烈竞争，高房价下的流动性变差，有价无市的局面会越来越常见。
5. 观念的转变：对于年轻一代，“不买房”、“买不起房”的观念逐渐普及，他们更注重生活品质、个人发展和灵活的居住方式（如租房），这种观念的转变会减少一部分非刚性购房需求。

未来房价走势的“分化”趋势（最可能的结论）

综合以上正反两方面因素,未来中国房价最可能的走势是“结构性分化”，即“冰火两重天”。

1. 核心城市（一线及强二线）的核心区域：稳中有升

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 特点：人口持续流入、产业发达、公共资源优质、土地稀缺。
   • 走势：这些地方的房产是真正的硬通货，在国家“稳”的大基调下，它们不会大跌，但由于购买力限制，暴涨也无望，大概率会进入一个“横盘震荡”的阶段，即价格波动不大，但租金回报率会逐渐被市场重视，长期来看，如果能保持人口和产业的吸引力，其价值依然会缓慢上涨，跑赢通胀。

2. 普通二线及三线城市：横盘或阴跌

   • 特点：人口增长停滞甚至净流出、产业支撑不足、库存量大。
   • 走势：这些城市是房价分化的重灾区，在人口流出的背景下，住房需求会持续萎缩，虽然地方政府会出台各种政策托市，但“量在价先”，成交量难以回暖，价格将面临长期横盘，甚至阴跌的压力，想卖掉房子会越来越难。

3. 人口净流出的小城市及资源枯竭型城市：持续下跌

   • 特点：年轻人大量外出、经济活力差、缺乏产业支撑。
   • 走势：这些城市的房产正在失去其金融属性，逐渐回归其“居住”的本质，随着人口的不断减少，房屋的过剩问题会越来越严重，房价下跌将是长期趋势，并且可能跌幅较大，投资这类房产的风险极高。

• “闭着眼睛买房就能赚钱”的时代彻底结束了。
• 未来房价的涨跌，关键在于“人”和“钱”。 有人口流入、有产业支撑、有资金流入的城市和区域，房价才有支撑；反之，则面临下跌压力。
• 对于自住需求如果是在自己工作生活的城市，尤其是在核心城市，只要经济能力允许，在合适的时机买入，更多是享受城市发展的红利和解决居住问题，不必过分纠结于短期涨跌。
• 对于投资需求房地产的黄金时代已经过去，未来需要更专业的眼光，去筛选那些真正具有长期价值的核心城市核心资产，否则将面临巨大的风险。

问“房价还会上涨吗？”不如问“什么样的房子还可能上涨？”答案已经清晰地指向了“分化”。