营门口房价为何涨跌？

“营门口”不是一个独立的行政区，而是一个位于成都市金牛区的著名商圈和片区名称，它的房价不是一个单一数字，而是由该片区内众多不同楼盘、不同房龄、不同户型的价格共同构成的一个价格区间。

以下是关于营门口房价的详细分析：

核心结论：价格区间概览

根据当前（2024年）的市场行情,营门口片区的房价大致可以分为以下几个梯队：

• 高端改善/次新房： 5万 - 3.2万元/平方米

  这类房龄较新（通常在10年内），有品质的电梯公寓，部分带精装修，小区环境好，物业管理佳,例如一些近几年的新盘或次新盘。

  
  （图片来源网络，侵删）

• 中端主流/房龄适中住宅： 8万 - 2.5万元/平方米

  这是营门口片区的主力价格带，涵盖了大量房龄在10-20年的优质小区，户型方正，配套成熟,是刚需和首次改善型购房者的主要选择。

• 老破小/单位房： 5万 - 1.8万元/平方米

  主要指房龄较长（20年以上）的步梯楼，户型可能不够方正，公共设施老旧，但价格优势明显,对于预算有限或看重地段和学区的购房者仍有吸引力。

  
  （图片来源网络，侵删）

以上价格为大致范围，具体到每个楼盘会有差异。成都的房价政策是“一房一价”,最终价格需要以开发商或房主的实际挂牌价为准。

影响营门口房价的关键因素

营门口片区的房价之所以呈现上述分布,主要受以下几个核心因素影响：

地理位置与交通（核心优势）

营门口是成都传统的“西大门”,交通极其便利。

• 地铁： 拥有地铁 7号线（茶店子站、火车南站等站点覆盖）、6号线（兴盛站）和多条地铁线路的规划,通达全城。
• 主干道： 紧邻 营门口路、沙湾路、金牛大道 等城市主干道,自驾出行非常方便。
• 交通枢纽： 距离 火车北站 较近,对于需要经常乘坐火车的居民来说非常便利。

交通优势是营门口房价的“压舱石”，使其在众多片区中保持了很强的竞争力。

商业配套（成熟度极高）

营门口是成都最成熟的商圈之一,商业氛围浓厚。

• 大型商场： 金牛万达广场、凯德广场·沙湾、沃尔玛、人人乐 等大型商超环绕，能满足日常购物、餐饮、娱乐等所有需求。
• 生活便利性： 各种餐饮、银行、医院（如成都市第四人民医院）、学校等生活配套设施一应俱全,生活成本相对可控。

成熟的商业配套为房价提供了强大的支撑，尤其吸引注重生活便利性的家庭购房者。

学区资源（双刃剑）

营门口片区内分布着一些知名的公立学校，如 成都二十中、茶店子小学、行知小学 等。

• 正面影响： 对于有学区需求的购房者来说，这里的房子是“硬通货”,价格相对坚挺。
• 负面影响： 部分老牌学校的口碑和教学质量近年来有所争议，且“学区房”概念存在政策风险,购房者需理性看待。

房龄与小区品质（价格分化的主因）

这是导致营门口房价差异最大的因素。

• 次新房： 如 万科·金域西郡、龙湖·紫宸 等品牌开发商开发的小区，品质高，绿化好，物业服务好,价格自然高。
• 老小区： 大量建于上世纪90年代末至21世纪初的“老破小”，虽然地段好，但居住体验较差,价格也相对较低。

值得关注的楼盘与板块细分

营门口片区内部也有细微差别,不同板块的房价和特点略有不同：

• 营门口核心商圈（万达/凯德广场周边）：

  • 特点： 交通最便利，商业最繁华,生活气息最浓。
  • 房价： 整体偏高,尤其是临街的商业公寓或品质较好的住宅。
  • 代表楼盘： 万达广场的住宅部分、凯德广场周边的一些次新小区。

• 茶店子/金牛公园周边：

  • 特点： 环境相对更宜居，有金牛公园作为“绿肺”,居住氛围更浓厚。
  • 房价： 中高端为主，比核心商圈略低,但性价比高。
  • 代表楼盘： 茶店子片区的一些房龄适中的小区,以及靠近金牛公园的楼盘。

• 靠近二环路的区域：

  • 特点： 位置优越，既能享受二环的交通便利,又比核心商圈稍显安静。
  • 房价： 处于片区价格的中上水平,是很多改善型购房者的选择。

市场趋势与购房建议

市场趋势：

1. 价格趋稳： 目前成都整体楼市进入平稳期，营门口作为成熟片区，房价大幅上涨或下跌的可能性都不大，预计将以“稳中有降”或“以价换量”的态势为主。
2. 分化加剧： “好房子”和“差房子”的价格差距会越来越大，次新房、优质小区的价格会保持坚挺，而老破小的流动性可能会变差,议价空间增大。

购房建议：

1. 明确需求： 您是看重学区、通勤，还是居住品质？预算是多少？这是选择楼盘的第一步。
2. 优先选择房龄较新的小区： 在预算允许的情况下，尽量选择10年以内房龄的电梯公寓,未来的保值增值潜力更大。
3. 实地考察： 一定要在早晚高峰时段亲自去小区及周边感受一下，了解交通噪音、小区环境、邻里氛围等。
4. 警惕“学区房”风险： 如果是为了学区，一定要提前向教育部门和学校核实最新的招生政策，不要盲目为“学区”概念买单。
5. 多方比价： 多关注链家、贝壳、安居客等平台上的挂牌价，多看几套同类型的房子,做到心中有数。

营门口是一个典型的“地段价值”大于“产品价值”的片区。 它凭借无与伦比的交通和商业配套，成为了成都楼市中的一个“硬通货”板块，这里的房价从1.5万到3.2万不等，选择非常丰富，既能满足刚需上车的需求,也有适合改善置换的优质产品。

对于购房者而言，营门口的优势在于“确定性”——生活便利、交通发达、配套成熟，劣势在于部分小区房龄偏大，居住体验有待提升，建议您根据自身需求和预算，在片区内仔细甄别,找到最适合自己的那一套房子。