日本房价跌了吗？会跌多久？

这其实是一个非常复杂的现象,不能简单地用“是”或“否”来回答。日本全国的平均房价在经历上世纪90年代的泡沫破裂后，长期处于低迷状态，但近年来，尤其是在东京等大城市圈，房价已经出现了显著的复苏和上涨趋势。

我们可以从以下几个层面来理解这个问题：

历史回顾：泡沫经济的破裂（“失去的十年”/“失去的三十年”）

要理解现在的日本房价,必须先了解过去。

1. 泡沫时期（1980年代末）：

   • 在极度宽松的货币政策和投机热潮下,日本房价被推到了一个匪夷所思的高度，传说当时东京的土地总值可以买下整个美国，或者皇宫所在地的地价可以买下整个加州。
   • 当时买房是“只赚不赔”的投资，大量资金涌入房地产。

2. 泡沫破裂（1991年左右）：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 日本央行为了抑制泡沫,连续加息，戳破了房地产市场的泡沫。
   • 房价和股价一泻千里,无数人一夜之间成为“负资产”（房屋贷款总额高于房屋市场价值）。
   • 此后,日本进入了长期的通货紧缩和经济停滞期，房价也进入了长达20多年的下跌或停滞通道，这就是著名的“失去的三十年”的开端。

当前的状况：分化严重，大城市圈在上涨

与过去“全国普跌”的局面不同，现在的日本房地产市场呈现出明显的地域分化。

正在上涨的地区：以东京为首的大城市圈

• 核心原因：人口持续流入

  • 东京圈（东京、神奈川、埼玉、千叶）： 作为日本的经济、政治和文化中心，东京拥有最多的就业机会、最好的教育医疗资源和最便利的交通，尽管日本总人口在减少，但东京圈的人口仍在持续净流入。
  • 名古屋圈（中京地区）： 作为日本第三大都市圈，经济发展稳定，也吸引了大量人口。
  • 福冈市： 九州的中心城市，以其宜居的环境和活跃的经济吸引了不少年轻人和企业。

• 其他推动上涨的因素：

  • 2020年东京奥运会： 虽然后续争议很大，但在筹备期间确实推动了大量基础设施建设和城市更新，提升了土地价值。
  • 低利率环境： 日本央行长期维持超低利率，使得购房贷款成本极低，刺激了购房需求。
  • 海外投资者： 由于日元贬值和资产价格相对较低，近年来海外投资者对日本房地产的兴趣大增。
  • 旅游业的繁荣： 旅游业带动了酒店、民宿等商业地产的需求。

仍在下跌或停滞的地区：地方城市和农村

• 核心原因：人口持续外流和老龄化
  • 除了上述几个大城市圈,日本绝大多数地方城市和乡村都面临着严重的人口减少和老龄化问题。
  • 年轻人为了工作和机会,不断涌向东京、大阪等大城市，导致地方城市出现“空洞化”。
  • 人口减少意味着住房需求下降,同时大量房屋被继承或闲置，导致供应过剩，房价自然难以上涨，甚至持续下跌。
  • 在一些偏远地区,甚至出现了“白送房子”都无人问津的情况。

影响日本房价的关键因素

1. 人口结构（最根本的因素）： 日本是全球老龄化最严重的国家之一，总人口连续多年负增长，这是决定日本房地产长期趋势的最根本力量，人口流入的城市，房价有支撑；人口流出的城市，房价堪忧。
2. 利率政策： 日本央行的货币政策直接影响购房者的贷款成本，目前虽然有加息预期，但利率水平在全球范围内依然很低，对市场仍有支撑。
3. 经济状况： 国民收入和就业前景是购房能力的基石，虽然日本经济长期低迷，但大城市圈的经济活力相对较强。
4. 政府政策： 日本政府为了刺激地方经济，推出过各种补贴政策，鼓励人们在地方购房，但效果有限，对于大城市，政府则更关注土地的有效利用和抑制过度投机。
5. 建筑状况： 日本房屋的“折旧”制度比较特殊，一栋新建公寓在法律上的使用寿命只有几十年（例如47年），到期后要么重建，要么价值大打折扣，这也使得二手房市场与新房市场有明显的区别。

总结与展望

• “日本房价跌”这个说法已经不准确了，正确的描述是：日本房地产市场呈现出严重的“冰火两重天”格局。 以东京为首的少数大城市圈，房价正在稳步复苏甚至创新高；而绝大多数地方城市，则因人口流失而持续面临房价下跌的压力。

  
  （图片来源网络，侵删）

• 展望：

  • 短期内： 只要日本央行不进行激进加息，大城市圈的房价可能还会保持坚挺，但持续上涨也带来了过热的担忧，政府可能会出台一些降温措施。
  • 长期来看： 日本全国性的房价要恢复到泡沫时代的辉煌几乎是不可能的，人口减少的长期趋势是不可逆转的，未来的市场将更加分化，优质地段、位于大城市核心区域的房产将越来越保值和升值，而偏远地区的房产将继续贬值。

对于投资者或购房者来说,理解这种地域分化至关重要，在日本投资房地产，“地段”的重要性被前所未有地放大了。