2月房价涨了还是跌了？

2024年2月份，中国房地产市场延续了“量价齐跌”的态势，但市场情绪和政策托底的博弈仍在继续。 春节假期是影响当月数据的关键因素，但剔除季节性影响后,市场的整体复苏动力依然不足。

以下是几个核心维度的详细解读：

核心数据概览（国家统计局数据）

国家统计局于3月15日发布了2024年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示：

• 新房价格：

  • 环比下降： 70个城市中，35个城市的新房价格环比下降，比1月份增加了5个，下降城市数量增多,表明价格下行压力在加大。
  • 同比上涨： 70个城市中，49个城市的新房价格同比上涨，但涨幅普遍回落,这主要是由于去年同期的低基数效应逐渐减弱。

• 二手房价格：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 环比下降： 70个城市中，56个城市的二手房价格环比下降，比1月份增加了7个。二手房市场的下跌范围更广，下跌城市数量已连续多月超过50个,反映出二手房市场的调整深度和广度大于新房。
  • 同比上涨： 70个城市中，25个城市的二手房价格同比上涨，比1月份减少了4个，上涨城市数量持续减少,部分城市已进入同比下跌通道。

数据小结：

• “量价齐跌”趋势延续： 无论是新房还是二手房，2月份无论是环比还是同比，价格下行的城市数量都在增加,市场整体处于降温通道。
• 二手房市场更冷： 二手房的价格下跌幅度和城市数量都显著高于新房，反映出购房者信心不足，更倾向于观望,导致二手房流动性问题突出。
• 一线城市相对坚挺： 北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房和二手房价格环比基本持平或微涨，显示出一定的抗跌性，但广州、深圳的二手房价格也已开始出现环比下跌。

市场特点与解读

1. 春节假期是主要影响因素： 2月份包含了整个春节假期，这是传统的楼市销售淡季，开发商推盘意愿低，购房者返乡过节，看房和签约活动大幅减少，导致成交量“量缩”是必然结果,2月份的数据在一定程度上具有季节性特征。

2. “以价换量”成为普遍策略： 为了在淡季中促进销售，许多开发商，尤其是三四线城市的开发商，不得不采取降价促销、送车位、送物业费等“以价换量”的策略,这直接导致了部分城市新房价格的环比下跌。

3. 二手房挂牌量激增，市场承压： 随着部分业主有换房、套现或止损的需求，二手房挂牌量持续处于高位，买家普遍预期价格还会继续下跌，观望情绪浓厚，导致“有价无市”的局面加剧,进一步推高了二手房的库存压力和价格下行压力。

   
   （图片来源网络，侵删）

4. 政策托底效果尚未显现： 自2023年下半年以来，各地出台了大量宽松政策，如降低首付比例、下调房贷利率、放松限购等，这些政策对市场信心的提振作用有限，未能根本性扭转市场预期。“买涨不买跌”的心理依然主导着市场。

重点城市表现

• 一线城市（北上广深）：

  • 新房： 价格相对稳定，部分核心区域的优质项目仍有去化表现,但整体市场热度不高。
  • 二手房： 广州、深圳的二手房价格已开始松动，出现环比下跌，北京、上海由于前期涨幅相对温和，且拥有强大的购买力支撑,价格表现更为坚挺。

• 二线城市：

  • 分化加剧。杭州、成都、西安等人口持续流入、产业基础好的强二线城市，市场相对有韧性,部分核心区域价格依然坚挺。
  • 大部分二线城市面临着较大的去库存压力，新房和二手房价格普遍承压,下跌城市数量较多。

• 三四线城市：

  • 市场调整最为显著，由于人口流出、产业支撑弱、前期库存高企，这些城市的房价下行压力最大。“以价换量”是常态，部分非核心区域甚至出现“有价无市”的局面。

未来展望

1. 短期（3-4月）： 随着春节假期结束，传统的“金三银四”销售旺季来临，市场将迎来一次重要的检验，如果政策持续发力，开发商加大促销力度，市场成交量可能会有所回暖，但价格能否止跌,仍需观察购买力的恢复情况。

2. 中长期趋势：

   • 政策底已现，市场底仍需等待： 各地政府“稳楼市”的决心不会动摇，政策工具箱里仍有空间（如进一步放松限购、降低利率、设立收储基金等）,政策底已经比较明确。
   • 市场信心是关键： 楼市的根本性复苏，最终取决于购房者对未来经济收入和房价走势的信心,这需要宏观经济整体好转作为支撑。
   • 市场分化将持续： 城市之间的分化、区域之间的分化、优质资产与普通资产之间的分化将是未来市场的主要特征，核心城市核心地段的房产将更具保值性,而缺乏人口和产业支撑的城市房产将面临持续调整。

2024年2月份的房价数据清晰地表明，中国房地产市场正处在深度调整的筑底阶段，虽然政策层面持续“托底”，但市场信心的恢复和真实需求的释放仍需时间，对于购房者而言，目前是一个“买方市场”，选择空间大，但也需要更加谨慎，重点关注城市基本面、项目品质和未来规划,避免盲目追高或抄底。