商品房价格备案真能稳住房价吗？

什么是商品房价格备案制度？

商品房价格备案制度是指房地产开发企业在申请预售许可或现房销售备案之前，必须将其拟销售的商品房价格向政府相关主管部门（通常是当地住房和城乡建设局，简称“住建局”）进行申报和备案的制度。

核心要点：

1. 备案 ≠ 审批/定价：这是最关键的一点，备案是告知，不是批准，政府主管部门不会直接为开发商定价，也不会随意修改开发商的定价。
2. 事前管理：制度的核心是在房屋销售之前就介入价格管理，而不是在销售过程中或之后进行干预。
3. 信息公开：通过备案，将开发商的定价向社会公开，增加了价格的透明度。

制度的核心目的与作用

政府推行这项制度,主要出于以下几个目的：

1. 稳定市场预期，防止价格剧烈波动：

   • 防止房价过快上涨：通过备案，政府可以掌握开发商的定价意图，如果备案价格远高于周边在售楼盘或市场均价，可能会被认为有“捂盘惜售”、“拉高房价”的嫌疑，从而成为政府关注的重点。
   • 防止价格恶性竞争：同样，如果备案价格过低，可能会引发区域内楼盘的“价格战”，扰乱正常的市场秩序，甚至可能因价格低于成本而导致楼盘“烂尾”。

2. 增加市场透明度，保护购房者权益：

   
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   • 购房者可以查询到楼盘的备案价格,做到“明明白白消费”，避免了开发商随意涨价、加价、捆绑销售等行为。
   • 备案价格也为二手房交易、银行贷款评估等提供了重要的参考依据。

3. 为政府宏观调控提供数据支持：

   通过收集和分析全城所有楼盘的备案价格,政府可以精准掌握房价的走势、区域差异、库存情况等一手数据，为出台或调整房地产调控政策（如限购、限贷、限售等）提供科学依据。

4. 规范开发商定价行为：

   要求开发商提前公示价格,有助于遏制其在销售过程中的临时提价、捂盘待涨等投机行为，引导其根据成本、市场合理定价。

   
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制度如何运作？（流程）

通常情况下,价格备案的流程如下：

1. 成本核算：开发商在项目达到预售/现售条件前，会先进行成本核算，包括土地成本、建安成本、税费、管理费、利润等，确定一个初步的销售价格体系。
2. 价格申报：开发商向项目所在地的住建局（或房管局）提交价格备案申请，并附上详细的成本测算表、定价依据、一房一价表等材料。
3. 形式审查：主管部门对开发商提交的材料进行形式审查，主要看材料是否齐全、计算是否规范、价格体系是否清晰。注意：这里不审查价格本身是否“合理”或“符合市场”。
4. 价格公示：审查通过后，主管部门会将该楼盘的备案价格进行公示，通常包括：
   • 整体均价：整个项目的平均销售单价。
   • 一房一价表：这是最重要的公示内容，详细列出每一套房屋的具体房号、建筑面积、单价和总价。
5. 销售执行：开发商在销售时，必须严格按照公示的“一房一价”表进行销售，实际成交价格不得高于备案价格。
6. 价格调整：
   • 调价规则：备案价格通常不是一成不变的，各地政策允许开发商在一定条件下（如销售超过一定比例、成本发生重大变化等）申请调整价格，但需要重新走备案流程。
   • 调价幅度限制：很多城市会规定每次调价的最大涨幅（原则上每次上调幅度不得超过5%），以防止价格过快跳涨。

对各方的影响

对购房者的影响：

• 正面：
  • 价格透明：能清楚地知道楼盘的“天花板”价格，心中有数。
  • 维权有据：如果开发商销售价格高于备案价，购房者可以此为据进行投诉或维权。
  • 预期稳定：备案价格在一定程度上稳定了购房者对未来房价上涨的恐慌性预期。
• 负面/潜在问题：
  • “明降暗升”：开发商为了备案一个“漂亮”的价格，可能会通过提高装修标准、捆绑车位、升级精装修等方式，变相提高总房款，备案价是“清水房”价，但实际成交是“精装修”价，总价可能远超备案。
  • 优惠受限：备案价限制了开发商的降价空间，尤其是在市场下行期，开发商可能无法通过大幅降价来快速回笼资金。

对开发商的影响：

• 正面：
  • 定价自由：在符合成本和市场的前提下，拥有自主定价权。
  • 稳定经营：避免了无序的价格战，有助于维持区域市场的稳定。
• 负面：
  • 灵活性受限：不能随意涨价或降价，营销策略受到一定制约。
  • 行政成本：需要投入人力物力进行成本核算和材料准备，并接受政府的监督。

对政府的影响：

• 正面：
  • 有效监管：掌握了市场定价的主动权和信息优势，是“房住不炒”政策落地的关键工具之一。
  • 调控精准：为宏观调控提供了精准的数据支撑。
• 挑战：
  • 执行难度：如何有效识别和遏制“阴阳合同”、捆绑销售等变相加价行为，是监管的难点。
  • 政策平衡：如何在稳定市场和激发市场活力之间找到平衡点，考验政府的智慧。

商品房价格备案制度是中国房地产市场“因城施策”调控体系中的一个核心工具，它不是要取代市场定价，而是通过“事前告知、事中监督、事后追溯”**的方式，为市场这只“看不见的手”戴上“透明的手套”，旨在引导房地产市场朝着更加健康、稳定、透明的方向发展。

对于购房者而言,理解这项制度，既要看到它带来的价格透明和稳定预期，也要警惕开发商可能存在的“明降暗升”等规避行为，在购房时仔细核对合同与备案价格是否一致。