上海近期房价走势如何？会涨还是跌？

总体来看，上海近期房价呈现出 “整体企稳，但分化加剧” 的态势，与2021年下半年开始的深度回调相比，市场情绪有所回暖，但复苏的基础并不牢固，不同区域、不同价位的房产表现差异巨大。

以下是几个关键维度的详细分析：

核心数据表现 (截至2024年初)

1. 价格指数：

   • 国家统计局数据： 2023年12月，上海新建商品住宅价格指数环比持平，同比下跌2.2%，二手住宅价格指数环比微涨0.1%，同比下跌3.9%，这表明二手房市场在经历了一段时间的深度下跌后，出现了初步的止跌企稳迹象，但新房市场由于供应充足,价格仍在承压。
   • 上海链家数据： 根据上海链家研究院的数据，2023年12月，上海全市二手房成交均价为54,823元/平方米，环比微涨0.5%，同比下跌6.3%，这个数据更能反映市场的真实成交情况,显示出价格仍在底部区间波动。

2. 成交量：

   • 二手房成交量： 2023年下半年，上海二手房成交量显著回暖，10月、11月连续两个月成交量突破1.8万套，创下近三年来的新高，这主要得益于“认房不认贷”等政策的刺激，释放了部分置换和改善型需求，但进入12月，成交量有所回落,显示出政策效应的边际递减。
   • 新房成交量： 新房市场受供应端影响更大，2023年上海新房供应量处于高位，成交量也保持在相对不错的水平，但“以价换量”现象普遍，许多新盘通过推出折扣、优惠套餐等方式来吸引购房者。

市场主要特征

1. “以价换量”成为常态： 无论是新房还是二手房，价格依然是决定成交的关键因素，尤其是在非核心区域，议价空间较大，卖家，特别是急售的业主，普遍愿意降价来促成交易，市场从过去的“卖方市场”彻底转变为“买方市场”。

   
   （图片来源网络，侵删）

2. 区域分化极其明显：

   • 核心区（如黄浦、静安、徐汇、长宁等）： 表现相对坚挺，这些区域的优质学区房、核心地段的“老破小”和品质较好的次新房，因其稀缺性和抗跌性，价格较为稳定，甚至在部分热门楼盘出现小幅上涨,买家多为高净值人群或为了学区等刚性需求。
   • 核心区外（如闵行、浦东内环、宝山、杨浦等）： 是市场的主力成交区域，价格波动较大，次新房和品质较好的小区相对抗跌，而一些房龄老、缺乏亮点的“老破小”或远郊板块,价格下行压力依然存在。
   • 五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）： 作为政策重点发展的区域，供应量巨大，但需求相对不足，房价整体承压，部分远郊板块的房价甚至回到了几年前,且去化周期较长。

3. “卖一买一”置换链条激活： “认房不认贷”政策最大的影响是激活了置换链条，很多原本需要“卖掉旧房，凑够首付再买新房”的改善型购房者，现在可以享受首套房的贷款政策，大大降低了置换门槛，这推动了二手房市场的流动性,进而为新房市场创造了需求。

4. 买方心态趋于谨慎和理性： 经历了前期的市场调整后，购房者普遍更加谨慎，他们不再盲目追高，而是会仔细比较房源的性价比、地段、配套、学区等因素，对价格的敏感度极高，观望情绪依然存在,很多人在等待更明确的政策信号或市场底部信号。

影响房价的关键因素

1. 政策层面（最核心的驱动力）：

   • “认房不认贷”： 2023年9月底出台,是本轮市场回暖的直接催化剂。
   • 降低首付比例和贷款利率： 首套房和二套房的首付比例及贷款利率均降至历史低位,显著降低了购房成本。
   • 放松限购： 目前上海尚未全面放开限购，但政策已有所松动，如特定人才、多孩家庭等可享受购房优惠，未来是否会进一步放宽,是市场关注的焦点。

2. 经济与收入预期： 当前宏观经济环境下，居民的收入预期和就业信心尚未完全恢复，这在一定程度上抑制了购房需求的释放,房价的长期走势根本上还是取决于宏观经济的健康状况。

3. 供需关系：

   • 供应端： 上海的土地供应，特别是五大新城的土地供应依然充足，新房库存量较大,对房价形成压制。
   • 需求端： 上海作为超大城市，长期的人口导入和城市化进程决定了其基本住房需求是存在的，但短期内，受经济环境影响,需求释放速度有限。

未来走势展望

综合来看,对上海未来几个月房价走势的判断如下：

• 短期（未来3-6个月）：

  • 整体趋稳，小幅波动： 在现有政策托底下，房价再次出现大幅下跌的可能性不大，市场将进入一个“筑底”和“盘整”阶段。
  • 二手房市场： 成交量可能会维持在一定水平，但难以再现2023年下半年的爆发式增长，价格方面，核心区优质房源将保持坚挺，非核心区和远郊板块的“以价换量”现象仍将持续。
  • 新房市场： 开发商为了完成销售目标，优惠促销力度不会减弱,价格战可能局部出现。

• 中长期（未来1-2年）：

  • 核心逻辑看政策： 未来市场的走向，很大程度上取决于房地产政策的松紧程度，如果出台更大力度的刺激政策（如全面取消限购），市场可能会迎来一轮更强劲的复苏，反之,则可能维持当前的弱平衡状态。
  • 分化加剧是必然趋势： 上海的房产价值将更加向核心地段、优质学区、稀缺资源集中，而缺乏产业、人口和配套支撑的区域,房价可能面临长期横盘甚至阴跌的风险。
  • 回归居住属性： 投资投机性需求被极大抑制,市场将更多地回归到满足真实居住需求的基本面。

给购房者的建议

1. 明确自身需求： 如果是自住或改善，且资金和资格都符合，现在可以开始看房，尤其是核心区的优质标的，不要指望“买在最低点”，满足需求、价格合理即可入手。
2. 仔细甄别房源： 不要只看新房，二手房的“老破小”在核心区仍有其价值，重点关注地段、配套、学区和房屋品质。
3. 理性议价： 买方市场下，大胆议价是正常的，多对比同小区、同户型的成交价,做到心中有数。
4. 警惕远郊“陷阱”： 对于五大新城等远郊区域，要仔细评估其产业规划、人口导入速度和通勤成本,避免高位站岗。

上海房价正处于一个关键的十字路口，政策底已经出现，但市场底和经济底的形成仍需时日，当前是“冰火两重天”的市场，机遇与风险并存，需要购房者具备更强的专业判断力。