上海商住房价格为何波动大？未来趋势如何？

“商住房”是一个俗称，其官方学名是商业性质公寓或商办性质公寓，它们在土地性质、产权年限、交易税费、水电费和居住体验上，与普通的“住宅”有本质区别。

以下我将从几个核心维度为您解读上海商住房的价格。

核心特点：为什么商住房价格通常低于同地段住宅？

理解了这些特点,就能明白其价格逻辑。

1. 产权年限短：商住房的土地性质为商业或办公，产权年限通常为40年、50年，少数有70年，而普通住宅是70年产权，产权到期后，续费政策存在不确定性,这会影响其长期价值。
2. 交易税费极高：这是商住房最大的“硬伤”，在买卖时，需要缴纳高额的土地增值税、增值税及附加、个人所得税等，综合税费可能高达房屋总价的15%-30%甚至更高，相比之下，住宅满五唯一（持有满5年且是家庭唯一住房）则可以免征大部分税费，这使得商住房的流动性极差,转手非常困难。
3. 生活成本高：
   • 水电费：按商业标准收取，通常比居民用水用电贵30%-50%。
   • 燃气：绝大多数商住房不通管道燃气，只能用电做饭,生活便利性大打折扣。
   • 物业费：通常也比住宅高。
4. 居住体验差：
   • 人员混杂：没有严格的准入限制，人员流动性大，居住环境相对嘈杂、复杂。
   • 梯户比高：为了追求高得房率，商住房的电梯数量通常较少,高峰期等电梯时间长。
   • 户型设计：多为小户型、大开间，采光、通风和私密性可能不如住宅。
   • 落户与学区：无法落户，也没有学区,这对于有家庭需求的人来说是致命的。

当前价格水平（2024年参考）

由于上海市场巨大，商住房价格差异极大，以下价格均为大致参考范围,具体楼盘价格需实时查询。

按区域划分

• 核心区（内环内）：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 特点：地段稀缺，配套成熟，交通方便,多为高端或改善型商住公寓。
  • 价格：单价普遍在 8万 - 15万+ 元/平方米。
  • 代表区域：静安、黄浦、徐汇、卢湾、长宁等核心地段的老牌办公楼改造或新建的商住项目，静安寺、人民广场、徐家汇附近的商住房单价可达10万以上。

• 中间区（中环内外）：

  • 特点：供应量最大，是市场的主力，地段尚可,交通和配套能满足基本需求。
  • 价格：单价普遍在 5万 - 9万 元/平方米。
  • 代表区域：普陀、虹口、杨浦、浦东（内中环）、闵行（靠近市区）等，大宁、五角场、前滩、古北等区域的商住房集中在此区间。

• 外围区（外环及远郊）：

  • 特点：价格洼地，多为开发商为了去化商业用地而开发的“类住宅”产品，配套相对薄弱,通勤时间长。
  • 价格：单价普遍在 3万 - 5万 元/平方米。
  • 代表区域：宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤、金山等远郊区，南大、顾村、九亭、松江大学城等区域。

按产品类型划分

• 酒店式公寓：

  • 特点：管理规范，品质较高，配套齐全（如健身房、大堂），但单价最贵，且通常只能出租，不能出售（或出售限制极多）。
  • 价格：租金回报率较高,售价也高于同地段普通商住房。

• 普通商住公寓：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 特点：市场主流，由办公楼或商业地块改造而成，品质参差不齐，是目前我们讨论的“商住房”主体。
  • 价格：如上所述,区域差异巨大。

• LOFT/SOHO：

  • 特点：挑高设计，可分隔成两层，空间感强,受年轻人和投资者欢迎。
  • 价格：单价通常比同楼盘的平层高一些,但总价可能相近。

价格走势与市场分析

1. 长期趋势：下行压力巨大

   • 政策打压：近年来，上海等一线城市出台政策严控“商改住”，禁止商业办公项目改建为居住用途，并严格限制商住房的网签，这从根本上切断了商住房新增供应的“类住宅化”通道。
   • 税费高企：高昂的交易成本使其在二手市场几乎无人问津，除非卖方愿意承担大部分税费，否则很难成交，这导致市场流动性枯竭,价格有价无市。
   • 价值回归：随着市场对商住房缺陷的认识越来越清晰，其价格正在向其真实的“商业属性”价值回归,与同地段住宅的价差正在拉大。

2. 短期市场：冷清，以投资客和特定需求为主

   • 投资属性减弱：由于流动性差和升值空间有限，纯投资价值已经很低，主要吸引的是预算极其有限，但又想在核心区有个“落脚点”的过渡型购房者（如刚毕业的年轻人、外地来沪工作者）。
   • 租赁市场尚可：商住房在租赁市场有一定需求，特别是对于短期居住、不落户、不烧菜的人群，租金回报率相对稳定，通常在5% - 4%之间,高于住宅。

购买建议：什么样的人适合买商住房？

请务必谨慎！ 商住房更适合以下特定人群,且需做好充分的心理准备：

1. 预算极其有限的过渡人群：

   • 特点：刚来上海工作，有稳定收入，但无力负担同地段高昂的房价，将其作为未来5-8年的过渡性住所,攒够钱后再换房。
   • 关键：必须明确这是“跳板”，而非“终点”。

2. 纯投资（以租养贷）人群：

   • 特点：有长期持有的打算，主要看中其租金回报，需要精确计算租金能否覆盖月供,并接受房产本身可能无法增值甚至贬值的现实。
   • 关键：追求的是现金流,而非资产增值。

3. 特定商业用途需求：

   • 特点：需要注册公司、做工作室、开小型办公室等,购买商住房可以满足办公和住宿一体化的需求。

绝对不适合的人群：

• 有落户和学区刚需的家庭。
• 追求居住品质和社区环境的人。
• 希望房产能快速增值并随时变现的投机者。

• 价格：上海商住房价格呈“核心高、外围低”的梯度，单价普遍比同地段住宅低30%-50%，是典型的“价格洼地”。
• 价值：这是一个“价值陷阱”，低价格背后隐藏着高税费、高生活成本、差居住体验和极差流动性的巨大缺点。
• 未来：市场前景黯淡，政策不友好,价值回归是大趋势。
• 建议：非必要，不购买，如果你属于上述适合的特定人群，也请务必将其视为一个短期解决方案，并充分了解其所有风险,尤其是未来转手的困难。

在做出决定前，强烈建议您亲自去几个典型楼盘看一看，和中介、物业以及现有租户聊一聊，亲身感受其居住环境,再做权衡。