房价什么时候开始涨的

这是一个非常好的问题，但答案比较复杂，因为中国房价的上涨并非始于某一个“瞬间”，而是一个经历了多个阶段、不同城市表现迥异的长期过程。

我们可以将中国房价的上涨大致划分为以下几个关键阶段：

第一阶段：萌芽期 (1998年 - 2003年) - 住房商品化改革

• 标志性事件：1998年，中国住房制度改革。
  • 在此之前，中国实行的是福利分房制度，1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式停止了福利分房，推行住房分配货币化,开启了房地产市场化的时代。
  • 这个时期的特点：房价整体平稳，处于起步阶段，由于商品房市场刚刚建立，人们的观念还在转变中，市场需求不大，房价并未出现普遍、快速上涨,上涨主要集中在少数一线城市和沿海发达城市的核心区域。

1998年是“起点”，但房价并未立即大涨，它为后续的上涨奠定了制度基础。

第二阶段：快速上涨期 (2003年 - 2008年) - “国八条”与首次调控

• 背景：2001年中国加入WTO后，经济高速发展，城市化进程加速，大量人口涌入城市，带来了巨大的住房需求,银行信贷开始大规模进入房地产市场。
• 标志性事件：房价，尤其是一线城市房价，开始出现明显上涨，政府对此感到担忧，于是在2005年和2006年连续出台了著名的“国八条”等一系列调控政策,试图给市场降温。
• 这个时期的特点：房价从“温和小步”进入“快速奔跑”阶段，调控政策出台后，市场会短暂冷却，但很快又会报复性反弹,显示出市场强大的上涨动能。

2003年左右，全国性的房价上涨趋势开始显现，并引发了政府的首次强力调控。

第三阶段：暴涨与调控反复期 (2008年 - 2015年) - “四万亿”刺激与“国五条”

• 标志性事件1：2008年全球金融危机与“四万亿”计划。

  为了应对金融危机，中国政府推出了大规模的经济刺激计划，天量信贷资金涌入市场，其中很大一部分流入了房地产，这直接导致了2009年房价的报复性暴涨，全国房价指数同比涨幅一度超过20%。

  
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• 标志性事件2：2011年“新国八条”与2013年“国五条”。
  • 面对失控的房价，政府祭出史上最严厉的调控政策，包括限购、限贷、提高首付比例等，这些政策在短期内确实有效抑制了房价过快上涨，但每次调控后,市场都会因压抑的需求而再次积蓄上涨能量。
• 这个时期的特点：房价呈现“大涨-调控-盘整-再大涨”的周期性波动，上涨的势头从一线城市向二三线城市蔓延，部分三四线城市也加入了“涨价大军”。

2009年的“四万亿”刺激是一个关键的“加速器”，让房价上涨进入了一个狂飙突进的阶段。

第四阶段：全面普涨与棚改货币化期 (2015年 - 2020年) - “去库存”与棚改

• 背景：2014-2015年，房地产市场再次面临下行压力,尤其是一些三四线城市库存高企。
• 标志性事件：2015年底中央提出“去库存”战略，并大规模推行“棚改货币化安置”。
  • 棚改货币化：简单说，就是政府不再给拆迁户建安置房，而是直接发放现金，让他们自己去市场上买房，这人为地创造了巨大的、集中的购房需求，直接消化了海量库存,并引爆了三四线城市的房价。
• 这个时期的特点：房价上涨达到历史顶峰，呈现“全面普涨”的态势，无论是核心城市还是偏远县城，房价都在上涨,市场情绪极度狂热。

2015-2016年的“棚改货币化”是本轮普涨行情的核心驱动力，将房价推向了历史最高点。

第五阶段：转折与下行期 (2021年至今) - “房住不炒”与“三道红线”

• 标志性政策：“房住不炒”定位被反复强调，以及针对开发商的“三道红线”政策（限制房企负债水平）。
• 背景：房价过高导致民生问题和社会风险加剧，政府决心从根本上改变“高杠杆、高负债、高周转”的房地产发展模式，经济增速放缓，居民收入预期下降,购房意愿和能力减弱。
• 这个时期的特点：市场进入深度调整期，房价从普涨转为普遍下跌，尤其是一些前期上涨过快的三四线城市，出现了明显的回调，房企债务危机频发，市场信心受到严重打击，政府正努力通过“保交楼”、降低首付和贷款利率等方式，试图稳定市场,但何时能重回上涨轨道尚不明朗。

如果您想用一个最核心的时间点来回答“房价什么时候开始涨的”，

• 制度起点：1998年,住房市场化改革。
• 全国性上涨起点：2003年左右,经济和城市化需求开始释放。
• 暴涨加速器：2009年，“四万亿”计划刺激。
• 全面普涨的顶峰：2016-2017年,棚改货币化达到高潮。

可以说，中国房价的上涨是一个由政策、金融、经济和人口共同推动的复杂过程，已经持续了二十多年,如今正面临一个重要的历史性转折点。