总房价=房屋单价×建筑面积+契税+维修基金+中介费（若有），需结合
总房价核心构成要素解析
基础购房款
| 项目 |
说明 |
计算公式/备注 |
| 房屋单价 |
根据楼盘定价或二手房议价确定 |
元/㎡ × 建筑面积 |
| 建筑面积 |
房产证标注的法定计价面积 |
含公摊面积（楼梯间、电梯井等） |
| ✅ 基础房款 = 单价 × 建筑面积 |
例：5万元/㎡ × 100㎡ = 500万元 |
首付款比例
| 购房类型 |
最低首付比例 |
常见执行标准 |
| 首套房 |
≥25% |
实际多为30%-40% |
| 二套房 |
≥40% |
一线城市可达70% |
| 商业公寓/LOFT |
≥50% |
部分城市要求全款 |
| ❗ 注意：公积金贷款对首付比例有特殊规定 |
贷款相关费用
| 费用类型 |
收取方 |
收费标准 |
示例（以贷款200万为例） |
| 商业贷款利率 |
商业银行 |
LPR±基点（当前约4.2%） |
月供约9,849元（30年期） |
| 公积金贷款利率 |
住房公积金中心 |
1%（首套房） |
月供约8,547元（30年期） |
| 贷款服务费 |
金融机构 |
5%-1% |
最高2万元 |
| 抵押登记费 |
不动产登记中心 |
住宅80元/件 |
固定收费 |
附加必要支出清单
税费组合
| 税种 |
征收对象 |
税率/费率 |
计算基数 |
| 契税 |
买方 |
1%-3% |
全额房价 |
| 增值税及附加费 |
卖方（不满2年） |
6%左右 |
全额或全额减税后 |
| 个人所得税 |
卖方（非"满五唯一"） |
1%或差额20% |
核定计税价格 |
| 印花税 |
买卖双方 |
05% |
合同总金额 |
| 土地出让金 |
划拨土地转出让 |
各地标准不同 |
按地方政府规定 |
公共维修基金
| 缴纳主体 |
缴纳标准 |
典型城市案例 |
| 购房者 |
各地不同（按面积或总价） |
北京：200元/㎡ |
| 上海：住宅造价7% |
| 广州：90元/㎡ |
其他常规费用
| 项目 |
金额范围 |
说明 |
| 产权登记费 |
80-550元 |
根据房屋性质区分 |
| 交易手续费 |
4元/㎡ |
买卖双方各半 |
| 测绘费 |
36元/㎡ |
新房特有 |
| 律师见证费 |
自愿选择 |
市场价约0.3‰起 |
完整计算示例（以首套房为例）
案例背景：某市新房，单价6万元/㎡，建筑面积120㎡，采用商业贷款
| 项目 |
金额（万元） |
计算依据 |
| 基础房款 |
720 |
6万×120㎡ |
| 契税（1.5%） |
8 |
720万×1.5% |
| 公共维修基金 |
4 |
200元/㎡×120㎡ |
| 产权登记费 |
08 |
住宅80元/件 |
| 贷款服务费（0.8%） |
76 |
(720万-首付216万)×0.8% |
| 总支出 |
14 |
相关问题与解答
Q1：为什么实际支付的总价高于合同约定的房价？
解答：除基础房款外，还需叠加契税（通常为总房款的1%-3%）、公共维修基金（各地标准不同）、产权登记费等法定费用，以总价500万房产为例，若契税1.5%，则需额外支付7.5万税费，总成本达507.5万元以上。
Q2：二手房交易中的"满五唯一"是什么意思？
解答："满五"指房产证出证时间或契税完税证明已满5年；"唯一"指业主家庭在该省范围内仅有这一套房，满足这两个条件可免征个人所得税（否则需缴纳1%或差额20%），能有效降低购房成本，例如一套原价300万、现估值400万的房产，若不满足条件，个税可能高达2
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