2017年凤凰房价为何波动？

2017年是凤凰房地产市场一个非常特殊且具有标志性的年份，当年的房价可以用一句话概括：历史高点，但已现疲态，并在下半年开始出现实质性下跌。

下面我们从几个方面来详细解读：

整体房价水平与特点

1. 价格达到历史峰值： 在2017年，凤凰古城的房价，特别是核心区域的房价，达到了前所未有的高点，根据当时的市场数据和一些媒体的报道：

   • 核心景区（如沱江沿岸、老营盘等）：一些一线江景或位置极佳的公寓、小户型住宅，单价普遍在 2万 - 1.8万元/平方米 之间，部分位置、景观、装修都顶级的楼盘，单价甚至突破 2万元/平方米 大关。
   • 古城周边及新城区域：稍远一些的区域，如虹桥周边、城北新区等，房价相对较低，大约在 6000元 - 9000元/平方米 左右。
   • 对比当时全国：这个价格水平对于一座西部三线旅游小城来说，是惊人的，当时，省会长沙的平均房价也仅在7000-8000元/平方米左右，凤凰的房价一度“追平”甚至“超越”了省会核心区，这在当时引起了广泛的社会关注和讨论。

2. 价格结构分化严重： 凤凰的房价呈现极度分化的特点。“江景”是决定房价的核心因素，拥有一线无遮挡的沱江江景，房价可以比同区域非江景房源高出50%甚至一倍以上，是否靠近古城核心景点、是否带精装修、是否是知名开发商开发，都极大地影响了最终售价。

3. 投资属性远大于居住属性： 2017年的凤凰房地产市场，其购买者几乎全部是外地投资者，几乎没有本地刚需或改善性需求，购房目的非常明确：短期持有，赚取差价，或作为“旅居”度假屋，期待未来升值，这导致市场非常脆弱，极易受政策和市场情绪影响。

   
   （图片来源网络，侵删）

2017年凤凰房价走势分析（分阶段）

2017年的凤凰房价走势并非一条直线,而是经历了一个从狂热到降温的“过山车”式过程。

上半年（1月 - 6月）：最后的疯狂与巅峰

• 市场情绪高涨：在2016年房价快速上涨的惯性带动下，2017年上半年市场依然处于亢奋状态，各种“凤凰房价即将破三万”、“再不买就晚了”的言论在投资圈和社交媒体上流传。
• 一房难求：核心区域的优质房源非常抢手，经常出现“日光盘”（开盘当天售罄），开发商和中介普遍看好后市，不断试探性涨价。
• 达到顶峰：大约在2017年第二季度，凤凰的房价达到了其历史的最高点。

下半年（7月 - 12月）：政策调控与市场急转直下

• 政策“利剑”落下：这是凤凰房价2017年走势的关键转折点，2017年8月，湖南省政府及住建厅针对凤凰等旅游城市出现的房地产泡沫风险，出台了《关于暂停新建和扩建房地产项目的通知》。
  • ：暂停凤凰古城及核心景区范围内的新建和扩建房地产项目，这意味着未来核心区域的土地供应和新房供应将急剧减少。
• 市场反应剧烈：
  • 恐慌性抛售：这个政策初衷可能是为了抑制过度投机，但市场解读却完全相反，投资者们认为，政策意味着“接盘侠”未来会更少，流动性会变差，市场上出现了恐慌性的抛售潮，大量投资者急于套现离场。
  • 价格跳水：供应量在短时间内急剧增加，而需求方（新的投资者）看到政策后变得非常谨慎，开始观望，供需关系的逆转导致价格应声下跌，从2017年下半年开始，核心区域的房价普遍回调了 20% - 30%，一些急于出售的房源甚至跌幅更大。
  • 有价无市：尽管挂牌价开始下降，但由于买卖双方预期分歧巨大（卖家不愿亏本卖，买家期待更低价格），市场迅速进入了“有价无市”的冰冻期。

驱动2017年房价变动的核心因素

1. 根本原因：过度炒作与资本涌入： 凤凰的房价上涨并非基于当地真实的经济发展和居民收入水平，而是由全国性的“旅游地产”概念炒作和投机资本驱动，人们看中的是其独特的文化旅游资源和稀缺性，认为可以无限“讲故事”。

   
   （图片来源网络，侵删）

2. 直接推手：中介与开发商的营销： 大量来自全国各地的房产中介和开发商在凤凰设立了机构，通过高回报率、包租、升值潜力等概念，吸引了大量缺乏辨别能力的投资者入市，将房价一步步推向泡沫。

3. 关键转折点：政府强力干预： 湖南省政府的“暂停令”是压垮骆驼的最后一根稻草，也是促使市场回归理性的关键，它直接戳破了“只涨不跌”的预期，引发了市场的连锁反应。

2017年房价事件的后续影响

2017年的这场“房价过山车”对凤凰产生了深远的影响：

• 市场长期低迷：自2017年下半年暴跌后，凤凰的房地产市场陷入了长达数年的低迷期，至今未能恢复元气。
• “旅居地产”模式受挫：凤凰成为了全国范围内“旅游地产”炒作失败的一个典型案例，警示了其他类似城市。
• 回归理性：经过这次洗礼，无论是投资者、开发商还是地方政府，都对旅游地产的泡沫风险有了更清醒的认识，市场开始向更理性的方向发展。

2017年的凤凰房价，是一个由资本和欲望催生、最终被政策刺破的泡沫，它在上半年达到了令人咋舌的历史高点，又在下半年因“暂停令”而急转直下，开启了漫长的下跌通道。 这一年，不仅是凤凰房地产市场的一个分水岭，也是中国三四线城市旅游地产疯狂与回归的一个缩影。