上海共有产权房价格究竟如何确定？

1. 市场基准价格：由政府相关部门核定，是该项目的“市场价”。
2. 个人产权份额：购房者购买的比例，通常在50%-80%之间，具体由项目《销售公告》规定。

您需要支付的总价 = 市场基准价格 × 您购买的产权份额 × 房屋建筑面积。

下面我将为您详细拆解影响价格的因素,并提供一些具体的价格参考和查询方法。

影响上海共有产权房价格的核心因素

地段（最重要因素）

这是决定价格的最关键因素,市中心、地铁沿线、配套成熟的项目，其市场基准价格自然远高于远郊或配套尚不完善的项目。

• 市区/近郊：如浦东、闵行、徐汇、杨浦等区域，价格相对较高。
• 远郊/五大新城：如松江、嘉定、青浦、奉贤、南汇等新城，价格相对较低，这也是为了支持新城建设，吸引人才。

项目类型

共有产权房主要分为两类,价格定位不同：

• 新建商品房配建：由商品房开发商在拿地时按规定一定比例配建，这类项目通常位置较好，品质较高，但价格也相对较贵，且“一房一价”，价格由开发商根据市场情况报备后确定。
• 纯共有产权房项目：由政府或国企主导，专门为共有产权房建设的项目，这类项目价格更统一，主要遵循政府核定的基准价，通常定位在“保基本、保刚需”。

个人购买份额

您需要购买的产权比例,直接决定了您的总支出，份额越低，首付款和总价越低，但未来增值收益和处置权利也相应受限。

• 常见范围：通常为 50%、60%、70%、80%。
• 如何确定：每个项目在销售时，会明确公布不同房源对应的购买份额，位置稍好、面积稍大的房源，购买份额可能要求更高。

房屋面积和户型

面积越大,总价越高，共有产权房以中小户型为主，主力户型通常在60-90平方米之间，以控制总价，确保刚需群体能够负担。

近期价格参考（截至2023年末-2024年初）

由于价格波动较大,以下数据仅为参考范围，具体价格以每个项目《销售公告》为准。

市区/近郊新建商品房配建项目（价格较高）

这类项目通常与商品房共享小区环境和配套,价格接近周边二手房市场价的7-8折。

• 项目举例（仅供参考）：
  • 浦东新区：某项目，市场基准价约 5-8.5万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 2-6.0万元/平方米。
  • 闵行区：某项目，市场基准价约 8-7.5万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 8-5.3万元/平方米。
  • 杨浦区：某项目，市场基准价约 0-9.0万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 6-6.3万元/平方米。

特点：单价高，但总价可能因面积控制而处于合理区间，适合在特定区域工作的家庭。

五大新城/远郊纯共有产权项目（价格较低）

这是共有产权房的主力,价格定位非常亲民，旨在解决新城居民的居住问题。

• 项目举例（仅供参考）：
  • 松江区：某项目，市场基准价约 5-4.2万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 4-2.9万元/平方米。
  • 嘉定区：某项目，市场基准价约 8-4.5万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 7-3.2万元/平方米。
  • 青浦区：某项目，市场基准价约 6-4.3万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 5-3.0万元/平方米。
  • 奉贤区：某项目，市场基准价约 0-3.8万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 1-2.7万元/平方米。
  • 临港新片区：某项目，市场基准价约 8-3.5万元/平方米，购买70%份额，实际单价约 0-2.5万元/平方米。（临港有特殊人才购房政策，价格可能更低）

特点：单价低，总价非常可控，是预算有限家庭上车的主要选择。

如何获取最准确的价格信息？

1. 关注官方渠道（最权威）

   • “上海发布”微信公众号/微博：新项目开盘前，官方通常会通过此平台发布消息。
   • 上海市房地产交易中心官网：所有获批的共有产权房项目信息都会在此公示。
   • “上海住房城乡建设管理”官网或微信公众号：政策发布和项目信息的重要来源。

2. 查询具体项目《销售公告》 每个项目在销售前，都必须发布《销售公告》，这是最重要的文件，里面会包含：

   • 项目名称、地址、房源信息
   • 市场基准价格
   • 个人购买份额（或规定范围）
   • 申请认购的时间、条件和流程
   • “一房一价”表（如果是商品房配建项目）

3. 咨询售楼处 项目一旦开始认购，会设立售楼处，您可以前往索取详细的《销售公告》和价目表，销售人员会进行详细解答。

购买共有产权房的其他成本

除了购房款,您还需要考虑：

• 契税：按购房款（即您支付的部分）的相应税率缴纳。
• 维修资金：用于未来小区公共设施维修。
• 装修费用：通常是毛坯交付，需要另外预算装修费用。
• 贷款利息：如果选择贷款，需要支付相应的利息。

• 上海共有产权房价格没有统一标准，核心是 “市场基准价 × 产权份额”。
• 地段决定价格天花板，市区和远郊价格可能相差一倍甚至更多。
• 五大新城是价格洼地，是刚需家庭的首选，单价普遍在 2万-3.5万元/平方米（按购买70%份额计算）。
• 务必查阅目标项目的官方《销售公告》，获取最准确、最权威的价格和购买信息。

在考虑购买前,请务必结合自身家庭的经济状况、工作地点、通勤需求以及未来发展规划，综合权衡。