06年上海房价为何突然上涨？

2006年是上海房地产市场一个关键的转折点和“牛熊分界线”，这一年，市场经历了从之前的疯狂上涨到明显降温、价格开始回调的巨大转变。

以下是2006年上海房价的几个核心特点和具体数据：

核心特点：从“疯狂”到“理性”的转折

1. 政策调控的“组合拳”效应：2005年，为了抑制房价过快上涨，国家出台了著名的“国八条”（《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》），紧接着上海出台了“沪九条”细则，这些政策在2006年产生了显著的滞后效应，特别是营业税征收期限从2年延长至5年，极大地增加了短期炒房者的交易成本,有效打击了投机行为。

2. 市场情绪从狂热转向观望：2005年的政策让市场短暂降温，但2006年初，在开发商的营销和部分回暖数据的刺激下，市场曾一度出现“小阳春”，随着宏观调控的持续和深入，市场很快回归理性，购房者普遍持观望态度,成交量开始萎缩。

3. 价格从“坚挺”到“松动”：与成交量率先萎缩不同，房价在2006年上半年表现相对“坚挺”，尤其是在市中心的核心地段，但从2006年下半年开始，在成交量持续低迷的压力下，房价开始出现实质性松动，为了加速资金回笼，开发商和房东不得不采取降价、打折、送装修等促销手段,房价拐点正式出现。

   
   （图片来源网络，侵删）

具体数据回顾

以下是一些关键数据,能更直观地反映2006年的市场状况：

• 全市平均房价：

  • 年初（1月）：根据上海市房屋资源管理局数据，2006年1月上海商品房的均价约为 7198元/平方米。
  • 年末（12月）：到2006年12月，全市商品房均价下降至 7096元/平方米。
  • 全年走势：虽然全年均价数字变化不大，但这掩盖了内部的巨大分化，上半年基本持平，下半年开始下跌，一些非核心区域的房价跌幅甚至超过了10%。

• 成交量：

  • 2006年上海商品房的销售面积约为2500万平方米,相比2005年的高点有明显下降。
  • 成交量的萎缩先于价格下跌，是市场降温最直接的信号,买方市场开始形成。

• 区域价格分化严重：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 市中心核心区（如静安、徐汇、卢湾）：由于土地稀缺、配套成熟，房价相对抗跌，全年波动不大，静安区的部分高端公寓价格依然坚挺在3万-4万元/平方米甚至更高。
  • 中外环及远郊区域（如宝山、闵行、松江、嘉定）：这些区域是前期上涨过快、投机需求集中的区域，因此在2006年遭遇了最严重的价格回调，一些楼盘的房价从高点下跌了15%-20%甚至更多，当时热门的“九亭板块”、“莘庄板块”等都出现了明显的降价潮。

典型板块和楼盘案例

• 陆家嘴：作为上海的金融中心，这里的顶级豪宅（如“汤臣一品”等）虽然价格极高，但市场依然坚挺,代表了顶层的购买力。
• 中山公园：作为传统成熟商圈，这里的公寓价格在1.5万-2.5万元/平方米区间,市场相对平稳。
• 九亭/泗泾：这些区域是当时上海的“睡城”，大量新盘供应吸引了大量投资客，2006年，这里的房价率先领跌，很多开盘时单价1.2万-1.4万的楼盘，年底时二手房挂牌价已降至1万元左右,甚至更低。

2006年的上海房地产市场，是“后调控时代”的真实写照。

• 对于购房者：这一年是“上车”的机遇期，对于自住需求者来说，市场从卖方市场转向买方市场，有了更多的选择权和议价空间，不再需要像2004-2005年那样“抢房”。
• 对于投资者/炒房者：这一年是“噩梦”的开始，政策的精准打击和市场的转向，使得短期投机变得无利可图，甚至亏损，这标志着上海楼市的“黄金时代”（纯粹由投机驱动的时代）的终结。
• 对于市场：2006年是一个重要的“挤泡沫”过程，虽然痛苦，但让房地产市场回归了更理性的轨道,为之后几年的发展奠定了基础。

如果你在2006年买房，尤其是下半年，你很可能买在了上海房价的一个阶段性低点，反之，如果你在2005年高点买入并在2006年初抛售，则可能成功“逃顶”。