CPI与房价走势背离的原因是什么？

下面我将从几个核心方面详细解释它们的关系和区别。

核心概念：它们是什么？

CPI (居民消费价格指数) - 衡量“生活成本”

• 定义：CPI是衡量一篮子消费品和服务价格水平随时间变化的指标，这个“篮子”里包含的是普通城市家庭日常购买的商品和服务，
  • 食品：蔬菜、肉类、水果
  • 衣着：服装、鞋帽
  • 居住：主要是房租、水电燃料费
  • 交通通信：汽油、公共交通费、手机费
  • 教育文化：学费、旅游、娱乐
  • 医疗保健：药品、医疗服务费
• 核心作用：反映通货膨胀的水平，CPI上涨，意味着居民的生活成本在上升，货币的购买力在下降，它是央行制定货币政策（如加息/降息）的重要参考。
• 关键点：CPI中的“居住”成本，统计的是房租，而不是房价，因为房子被视为一种资产，而不是日常消费品。

房价 - 衡量“资产价格”

• 定义：房价是指特定区域（如城市、小区）的住宅销售价格或销售价格指数，它反映了房地产市场的供需关系和资产的估值水平。
• 核心作用：反映房地产市场的健康状况，是家庭财富的重要组成部分，并对宏观经济（如投资、银行信贷）有巨大影响。
• 关键点：房子被看作是一种投资品和资产，类似于股票、黄金，它的价格波动反映的是资产价值的增减，而不是日常的消费成本。

最核心的区别：CPI不包含房价！

这是理解两者关系的关键,为什么CPI不包含房价？

1. 统计口径不同：CPI衡量的是流量（Flow），即居民在一段时间内持续发生的消费支出（如每月付的房租），而房价衡量的是存量（Stock），即购买一个资产时一次性支付的价格。
2. 经济学属性不同：CPI关注的是消费端的“生活成本”，而房价是投资端的“资产价格”，如果把房价直接计入CPI，会严重扭曲对通货膨胀的真实判断，因为资产价格的剧烈波动（如股市、楼市泡沫）并不等同于日常消费品价格的普遍上涨。

一个形象的比喻：

• CPI 就像是你每个月的“购物小票”总价，它告诉你最近买菜、坐车、交水电费是不是变贵了。
• 房价 就像是你购买一辆“汽车”的价格，你买车是一次性支出，这辆车未来会升值还是贬值，会影响你的总财富，但它不会直接体现在你每月的购物小票上。

CPI与房价之间的复杂关系

尽管CPI不直接包含房价,但两者之间存在着深刻的、间接的联系。

房价上涨如何间接推高CPI？

房价上涨主要通过以下几个渠道传导,并最终可能导致CPI上升：

• 租金传导（最直接）：这是最主要、最直接的渠道，当房价大幅上涨时，房东会提高租金，由于“房租”是CPI中“居住”部分的重要组成部分，租金上涨会直接、迅速地推高CPI。
• 财富效应：房价上涨使得拥有房产的家庭“感觉更富有”，这种财富感会刺激他们增加消费，尤其是在旅游、娱乐、耐用消费品等方面，从而推高相关服务的CPI。
• 成本推动：
  • 商业成本：商铺、写字楼的房价（或租金）上涨，会传导给零售商和餐饮企业，导致他们提高商品和服务的价格。
  • 人力成本：对于需要通勤的员工，如果居住地房价上涨，他们会要求更高的工资来抵消生活成本的上升，这会推高企业的用工成本，最终可能传导至商品价格。
• 预期与信贷：房价上涨带来的乐观预期，会鼓励居民通过抵押房产获得更多贷款（消费贷、经营贷），增加市场上的货币供应量，可能引发全面的通胀压力。

CPI如何反过来影响房价？

CPI（即通胀水平）对房价也有重要影响，主要通过货币政策实现：

• 高通胀环境：
  • 央行加息：为了抑制高通胀，央行通常会提高利率（加息），这会直接增加购房者的贷款成本（月供变高），同时也会抑制企业和个人的投资和消费热情，导致对房产的需求下降，从而抑制房价上涨。
  • 负实际利率：在某些情况下，如果名义利率低于通胀率（负实际利率），持有现金会贬值，人们可能会将资金投入房地产等实物资产以保值，从而推高房价。
• 低通胀/通缩环境：
  • 央行降息：为了刺激经济，央行会降低利率，这使得贷款成本下降，刺激购房需求，从而可能推高房价。

中国的特殊情况与官方指标

这个问题还有一个特殊的维度：“不统计商品房销售价格变动”。

中国的官方CPI指数中,“居住”部分包含的是**租赁房房租、建房及装修材料、自有住房（主要是虚拟房租，即估算的房屋折旧）和水电燃料费，但就是不包括商品房的销售价格。

为了反映房地产市场的价格变动,国家统计局会单独发布一个指标：**70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，这个指数专门追踪房价的变化，但它不计入CPI。

CPI和房价是“貌合神离”的一对指标，它们共同反映了经济的不同侧面，但计算方法和经济意义截然不同，房价是CPI的“幕后推手”之一（主要通过房租），而CPI的变化（通过货币政策）又会反过来影响房价的走势，在分析经济形势时，必须将两者结合起来看，但绝不能将它们混为一谈。