第五元素房价是涨是跌？

“第五元素”是北京一个非常知名的楼盘，全称是“北京像素”，其营销名和人们普遍称呼的“第五元素”特指的是这个项目里的酒店式公寓（SOHO）部分。

这个楼盘的价格非常特殊,不能简单地用“多少钱一平米”来概括，因为它受到多种因素的巨大影响，尤其是产权性质和购买资格。

核心结论：价格区间巨大，从几万到十几万/平米不等

2024年），北京像素（第五元素）的房价大致可以分为以下几个档次，价格差异悬殊：

1. “小产权”或“部分产权”房源：约 4万 - 7万/平米

   • 特点：这是市场上最常见的类型，这类房源通常只有使用权，没有独立的《不动产权证书》（房产证），不能进行银行按揭贷款，也不能直接过户到个人名下，交易方式多为“使用权转让”或“合同更名”。
   • 目标客户：预算有限，没有北京购房资格，或者用于出租投资的购房者，价格低是其最大优势。
   • 风险：产权不完整，未来政策风险较高，转手和再次交易相对困难，且无法获得银行贷款支持。

2. “大产权”全款房：约 8万 - 12万+/平米

   
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   • 特点：这类房源拥有完整的70年产权，可以办理独立的《不动产权证书》，可以正常上市交易和过户，但它们有一个致命的硬伤：必须全款购买，无法申请任何形式的银行贷款（包括商业贷款和公积金贷款）。
   • 目标客户：手头有大量现金，但没有北京购房资格（因为不限购），或者作为资产配置的投资者。
   • 现状：这类房源在市场上非常稀缺，价格也最高，因为产权清晰，所以价格比“小产权”房高出很多。

3. 已满5年的“大产权”房源（理论上可贷款，但实际极难）：约 10万 - 15万+/平米

   • 背景：北京像素的“大产权”房源，其土地性质为商业办公（商办），根据北京之前的“商改住”政策，这类项目在2017年3月26日后取得的预售许可证，购买的商办项目不得个人购买，且不得居住。
   • 现状：这意味着，即使是“大产权”房，从法律上讲，它仍然是商业性质，不是住宅，虽然市场上存在一些“满5年”的房源理论上可以尝试贷款，但由于其非住宅性质，银行几乎不可能审批通过贷款，它们实际上也变成了“全款”产品，价格最高。

影响房价的关键因素

除了上述产权性质,以下几个因素也直接影响具体房源的价格：

• 楼层和朝向：高楼层、南北通透或朝南的房源价格更高，采光和视野更好。
• 装修状况：精装修、装修风格现代、保养好的房子比毛坯房或老旧装修的房子贵很多。
• 户型和面积：户型方正、利用率高的户型更受欢迎，价格也更高。
• 楼层：通常中间楼层（俗称“黄金楼层”）最受欢迎，价格也最高，顶层和底层价格相对较低。
• 租赁市场：第五元素周边是著名的“宇宙中心”五道口，高校和科技公司林立，租赁需求极其旺盛，租金水平较高（一居室约4000-6000元/月，两居室约7000-10000元/月），这支撑了其投资价值，也影响了房价。

第五元素房价的优劣势分析

优势：

1. 地理位置优越：紧邻地铁13号线五道口站，周边是清华大学、北京大学等高校，以及腾讯、网易、快手等互联网公司，生活、交通、商业配套极其便利。
2. 租金回报率高：得益于强大的租赁需求，租金收益稳定，对于投资者来说，现金流回报比较有吸引力。
3. 总价门槛相对较低：相比于周边动辄十几万、二十万/平米的住宅，即使是“大产权”的全款房，总价也相对可控，为没有购房资格的人提供了一个“上车”的选择。
4. 社区成熟：作为已经建成多年的大型社区，周边生活氛围浓厚，配套设施完善。

劣势：

1. 产权性质复杂，风险高：这是最大的问题。“小产权”房不受法律保护，“大产权”房是商办性质，无法落户、无法使用公积金贷款，且未来政策存在不确定性。
2. 居住体验一般：社区人口密度大，人员构成复杂，流动性高，且因为是商办性质，水电费可能按商用标准收取，居住成本更高。
3. 金融属性差：无法贷款，无法抵押，资产流动性远不如普通住宅。
4. 升值空间受限：由于其产权硬伤，房价的升值潜力通常无法与同地段的普通住宅相比，更多是依赖租金回报。

总结与建议

第五元素（北京像素）是一个典型的“投资属性远大于居住属性”的楼盘。

• 如果你是投资者：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 追求高租金回报：可以考虑“小产权”使用权房，用较低的成本获取稳定的租金现金流，但要清晰认识到其产权风险。
  • 追求资产安全和保值：可以考虑“大产权”全款房，虽然总价高，但产权清晰，更受市场认可，安全性更高，但这需要雄厚的资金实力。

• 如果你是自住者：

  • 强烈不建议，除非你完全没有北京购房资格，且预算极其有限，否则不推荐将这里作为长期自住的首选，其居住体验、产权风险和未来不确定性，都远不如购买一套普通的住宅。

在购买前，请务必：

1. 明确产权性质：一定要问清楚是“大产权”还是“小产权”，是否能办理房产证。
2. 核实购买资格：确认自己是否符合购买“大产权”商办房的条件（不限购，但需全款）。
3. 警惕低价陷阱：过低的价格往往意味着巨大的风险，比如产权纠纷或骗局。
4. 咨询专业人士：强烈建议在购买前咨询专业的房产律师或中介，对合同条款和产权问题进行详细核查。

谈论“第五元素”的房价，必须将其放在“产权”这个核心框架下进行分析，否则得出的结论将是片面和错误的。