飞虹南村房价现在多少？未来会涨还是跌？

飞虹南村不是一个单一的小区，而是一个位于上海市虹口区的成熟老式里弄住宅片区。 它由多栋不同年代建造的公房、售后公房以及部分商品房组成，因此内部房源差异较大，房价也会有所不同。

以下是对飞虹南村房价的综合分析,数据和信息主要基于当前（2024年）的市场情况。

核心房价概览 (截至2024年5月)

根据主流房产平台（如链家、安居客、中原地产等）的数据，飞虹南村的房价大致范围如下：

• 均价范围： 约 85,000 - 95,000 元/平方米
• 总价范围： 大部分房源的总价在 550万 - 850万 人民币之间。
• 户型特点： 以60-90平方米的两房和三房为主力户型，这也是总价区间的主要构成部分。

这是一个非常宽泛的平均值，实际成交价会受到楼龄、楼层、朝向、装修、景观、以及是否“满五唯一”等税费因素影响，可能会有10%-15%甚至更高的浮动。

影响房价的关键因素分析

飞虹南村的房价并非一概而论,以下几个因素是决定其价值高低的核心：

1. 楼龄与房型（最关键的因素）

   • 老公房（80-90年代建造）： 这是飞虹南村最主要的组成部分，这类房子通常没有电梯，得房率较高（约75%-80%），但户型设计可能比较方正，空间利用率高，价格相对较低，是总价预算有限的家庭的主要选择。
   • 售后公房： 指原来是公房，后以成本价卖给个人，性质与老公房类似，但产权清晰，交易税费上可能有优势（如“满五唯一”）。
   • 较新的商品房/次新房（2000年后建造）： 片区内也有少量2000年左右建造的商品房，这些房子通常有电梯，小区环境和物业管理相对较好，因此单价和总价会显著高于老公房，单价可能达到 9万-10万+/平方米。

2. 楼层与朝向

   • 楼层： 无电梯的老公房，中间楼层（如3-5楼）最受欢迎，价格最高，低楼层（1-2楼）可能因潮湿、采光问题价格稍低，但胜在出行方便，高楼层（6楼及以上）如果没有电梯，则非常不受欢迎，价格会大打折扣。
   • 朝向： 南向 房屋最受欢迎，采光和通风最好，价格也最高，其次是东南、西南，纯北向或东西向的房屋，因采光不足，价格会相对较低。

3. 装修与内部状况

   • 精装修/简装： 近年翻新过、保养得好的“次新”装修房，可以省去买家自己装修的时间和金钱，议价空间小，价格更高。
   • “老破小”原状： 保留着原始装修、设施陈旧的“老破小”状态，价格会低很多，适合有预算进行全屋改造的买家。

4. 税费因素

   
   （图片来源网络，侵删）
   • “满五唯一”： 这是二手房市场中的“硬通货”，如果该房源是业主家庭（以房产证为准）在上海的唯一住房，且持有时间已满5年，那么可以免征个人所得税和增值税，这能为买家节省数万甚至数十万元的税费，因此这类房源在市场上非常抢手，价格也会比同小区其他房源坚挺。

飞虹南片区的优势与劣势

优势:

1. 地段优越： 位于虹口区核心地带，属于鲁迅公园-四川北路商圈，交通、商业、医疗、文化等配套极为成熟。
2. 交通便利：
   • 地铁： 紧邻地铁3/8号线虹口足球场站，步行可达，同时距离4/8号线临平路站也很近，可轻松换乘全城。
   • 公交： 周边公交线路众多，地面交通非常方便。
3. 生活配套完善：
   • 商业： 鲁迅公园、虹口足球场、龙之梦购物中心、瑞虹天地太阳宫等大型商业综合体环绕，购物、餐饮、娱乐一应俱全。
   • 医疗： 靠近第一人民医院、岳阳医院等知名三甲医院。
   • 教育： 周边有虹口区多所优质的公办和民办中小学，教育资源相对丰富。
4. 居住氛围浓厚： 作为老城区，社区邻里关系融洽，烟火气十足，生活气息浓厚。

劣势:

1. 房龄老旧： 绝大部分是80-90年代的老公房，存在墙体老化、管道锈蚀、小区环境一般等问题。
2. 缺乏小区规划： 楼间距较近，绿化率低，几乎没有公共活动空间。
3. 无电梯： 绝大多数楼栋没有电梯，对有老人、小孩的家庭或搬运大件物品的住户非常不友好。
4. 停车困难： 老城区车位配比严重不足，停车是“老大难”问题。

总结与购房建议

飞虹南村是一个典型的“老破小”，但它又是一个位于核心地段的“老破小”。

• 对于购房者来说：
  • 追求性价比和地段： 如果您的预算有限，但又希望住在市中心，享受成熟的配套和便捷的交通，飞虹南村是一个非常务实的选择，您可以用相对较低的总价，获得一个虹口核心区的“入场券”。
  • 注重生活品质： 如果您对小区环境、电梯、绿化等有较高要求，那么飞虹南村可能不适合您，可以考虑片区内或周边的次新房小区。
  • 刚需上车/学区考虑： 很多选择这里的家庭是首次置业的刚需，或者是为了孩子上学（购买对口房产），其地理位置对于就读虹口区的学校有一定优势。

建议： 由于飞虹南村内部房源差异极大，强烈建议您实地考察，最好能花半天时间，在小区里走一走，感受不同楼栋的环境，并与中介或小区居民多交流，才能对具体房源的价值有一个更准确的判断，在看房时，一定要重点关注楼龄、楼层、朝向和装修这四点。