房价还能不能涨

这是一个非常复杂且备受关注的问题,没有一个简单的“能”或“不能”的答案，房价的走势是由多种因素共同作用的结果，我们可以从不同的角度和层面来分析。

过去那种普涨、暴涨的时代已经基本结束，未来房价将呈现明显的“分化”态势。 也就是说，有些城市的房价可能还会温和上涨或保持稳定，而另一些城市的房价则可能面临下行压力。

下面我们从几个核心维度来剖析这个问题：

支撑房价上涨的因素（利好因素）

这些因素构成了房价的“底部支撑”，使其不太可能全面、大幅下跌。

1. 城镇化进程尚未结束：虽然中国城镇化率已超过65%，但与发达国家（通常在80%以上）相比仍有差距，每年仍有数百万人口从农村涌入城市，尤其是大城市群和核心都市圈，这些新增人口带来了持续的住房需求，是房价最根本的支撑。
2. 核心城市的资源稀缺性：像北京、上海、深圳、广州以及强二线城市（如杭州、成都、南京等），拥有最好的教育、医疗、就业、商业和文化资源，这种资源的集中度是不可复制的，导致这些城市的房产具有极强的“资产”属性，吸引了全国乃至全球的资金流入，需求长期存在。
3. 通货膨胀与货币属性：在信用货币体系下，通货膨胀是一个长期趋势，房产作为大类资产，是抵御通货膨胀的有效工具之一，对于高净值人群和中产阶层来说，将资产配置一部分在房产上，尤其是核心地段的房产，是一种理性的选择。
4. 改善型需求依然强劲：随着人们生活水平的提高，越来越多的家庭不满足于“一套房”，而是追求“一套好房”，从老破小换成宽敞明亮、配套齐全的新房，从郊区搬到市区，这种“以小换大”、“以旧换新”的改善型需求是房地产市场的重要组成部分，会持续释放。
5. 政策托底：政府不希望房价出现“硬着陆”，因为这会冲击金融系统（银行贷款大量违约）和宏观经济，当市场出现过冷迹象时，政府会出台各种刺激政策（如降首付、降利率、放松限购等）来稳定市场，为房价设置了“政策底”。

抑制房价上涨的因素（利空因素）

这些因素是导致房价预期转变、涨势放缓甚至下跌的主要原因。

1. “房住不炒”的长期定位：这是当前房地产市场的最高指导方针，政府明确表示，房地产的首要属性是居住，而非投机，这意味着过去那种依靠加杠杆、短期炒作来推高房价的模式已被终结，政策的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”。
2. 人口结构的变化：中国总人口已进入负增长时代，新生儿数量持续下降，从长远看，住房的总需求会面临拐点，虽然短期内城镇化能弥补部分需求，但长期的人口趋势是悬在楼市头顶的“达摩克利斯之剑”。
3. 居民杠杆率已处高位：经过过去二十年的高速发展，中国居民的杠杆率（主要是房贷）已经达到了相当高的水平，很多家庭的收入增长跟不上房价的涨幅，购房能力见顶，再大幅上涨，市场将无接盘者。
4. 经济增速放缓与居民收入预期：宏观经济增速从高速转向中高速，加上疫情等外部冲击，影响了居民的收入预期和消费信心，当人们对未来收入不确定时，会减少像买房这样的大额支出。
5. 庞大的存量市场：中国城镇居民住房拥有率已很高，市场已从“增量时代”进入“存量时代”，大量二手房的存在，分流了新房市场的需求，使得房价上涨的动能减弱。
6. 政策的长效机制：政府正在建立房地产市场的长效机制，包括房地产税试点、保障性租赁住房体系建设等，这些措施旨在增加住房供应、降低居住成本，从而削弱商品房的金融属性，对投机性需求形成长期压制。

结论与展望：分化是未来主旋律

综合以上因素,我们可以得出以下结论：

1. 全面普涨的时代结束了：指望再像2015-2016年那样，全国房价齐刷刷地上涨，已经不现实了，未来的市场将是结构性的、分化的。

2. 城市分化将是核心：

   • 一线城市和强二线城市的核心区域：由于资源稀缺、人口持续流入、购买力强劲，这些区域的优质房产依然具有保值和温和增值的潜力，它们是资金的“避风港”。
   • 普通二线及以下城市：这些城市面临着人口流出、库存高企、产业支撑不足等问题，如果没有强大的产业和人口吸引力，房价可能会进入长期的横盘甚至阴跌阶段，尤其是那些没有特色的三四线城市，房价下行压力较大。

3. 产品分化加剧：即使在同一城市，不同地段、不同品质、不同小区的房产，价格走势也会大相径庭，地段好、学区优、品质高、物业服务好的“核心资产”会更受欢迎，而那些缺乏亮点的普通房产，流动性会变差，价值也可能被稀释。

   
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给不同人群的建议

• 自住刚需购房者：如果你是准备结婚或改善居住，并且有稳定收入，那么在核心城市，选择一个地段、配套、品质都过得去的房子，仍然是一个不错的选择，不必过度纠结于短期涨跌，因为房子首先是为生活服务的，可以多看多比较，选择性价比高的时机入手。
• 投资者/投机者：需要极其谨慎，过去的“闭眼买房就能赚钱”的逻辑已经失效，未来的投资逻辑将更加复杂，需要深入研究城市基本面、人口流向、产业规划等，高杠杆、高风险的投机行为风险极大，很可能“站岗”。
• 持有多套房者：需要审视自己手上的房产，那些位于非核心城市、缺乏竞争力的“老破小”或远郊房产，应该考虑适时优化置换，将资产向核心城市的优质房产转移。

房价还能不能涨？答案是：能，但只限于少数核心城市的优质房产，而且涨幅会非常温和，远低于过去，对于大部分房产来说，告别暴涨，进入一个“有涨有跌、总体平稳”的分化时代，才是新常态。