兰州房价究竟几何？

兰州的房价在中国西北城市中属于中等水平,整体来看价格相对亲民，但内部区域分化非常严重，不能简单地用一个数字来概括，必须分区域、分类型来看。

核心数据概览（2023年底 - 2024年初数据）

以下数据主要来源于各大房产平台（如安居客、贝壳）的挂牌均价，挂牌价不等于成交价，实际成交价通常会有5%-10%甚至更多的议价空间。

• 全市均价： 约 9,000 - 10,000元/平方米。

  这个均价被高价值的城关区和低价值的远郊区县平均了,参考价值有限，但能提供一个整体印象。

• 热门区域及新房/次新房价格：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 城关区 (核心区):
    • 均价： 12,000 - 16,000元/平方米
    • 特点： 兰州的“宇宙中心”，拥有最优质的教育、医疗、商业和交通资源，房价最高，尤其是“南河沿”（南山路沿线）和“北面滩”等热点板块，一些高端项目价格可能超过18,000元/平方米。
  • 七里河区 (主城区):
    • 均价： 10,000 - 13,000元/平方米
    • 特点： 传统工业区和商业中心，近年来随着兰州西站（高铁站）的建设和“兰州老街”等商业体的兴起，西部区域（如秀川、崔家大滩）房价上涨明显，成为新的价值高地。
  • 安宁区 (文教区):
    • 均价： 9,000 - 12,000元/平方米
    • 特点： 被誉为“兰州后花园”，环境优美，高校云集（如兰州大学、西北师大等），生活节奏较慢，居住舒适度高，房价在主城区中相对亲民，但优质学区房价格坚挺。
  • 西固区 (工业区):
    • 均价： 7,000 - 9,000元/平方米
    • 特点： 兰州的老牌工业区，距离市中心较远，工业氛围浓厚，房价是主城区中最低的，但生活配套和城市界面相对老旧。
  • 远郊区县 (如榆中、皋兰):
    • 均价： 5,000 - 7,000元/平方米
    • 特点： 价格洼地，但通勤时间长，生活配套不完善，主要吸引本地预算有限的刚需购房者或投资客。

房价特点与深度分析

1. “南贵北贱，西低东高”格局明显

   • 南贵： 城关区南山沿线（南河沿）是兰州公认的富人区，依山傍水，视野开阔，配套顶级，房价一骑绝尘。
   • 北贱： 城关区黄河北岸（盐场堡、五一山等）以及安宁区，虽然也是主城区，但受黄河和山体的阻隔，发展较晚，价格相对较低。
   • 西低： 西固区作为工业区，历史原因导致房价长期在低位徘徊。
   • 东高： 城关区东部是传统市中心，商业和政务中心所在地，房价一直处于高位。

2. 学区房价格坚挺

   和全国大部分城市一样,兰州的房价与教育资源深度绑定，城关区、安宁区的重点小学和初中周边的“老破小”二手房，因其优质的学区属性，单价往往比同地段的新房还贵，非常保值。

3. 新房与二手房市场分化

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 新房： 主要集中在远郊新区（如和平、定远）和主城区的拆迁改造地块，开发商为了去化，常有各种优惠活动，实际成交价与挂牌价差距较大。
   • 二手房： 市场相对冷清，尤其是房龄较长的“老破小”和高楼层无电梯的房源，除非有学区或地段优势，否则议价空间非常大，有价无市的情况比较常见。

4. 受政策影响大

   兰州作为典型的三线城市,房价对国家宏观政策（如LPR利率调整、限购限贷松绑）和地方“因城施策”反应敏感，近年来，兰州也出台了“保交楼”、降低首付比例、发放购房补贴等政策，以稳定楼市。

不同购房人群的建议

• 刚需自住 (预算有限):

  • 首选区域： 安宁区、七里河区西站周边、城关区黄河北岸。
  • 建议： 可以重点关注安宁区的次新房，生活舒适，总价可控，如果对通勤要求不高，也可以考虑西固区的核心地段。

• 改善型需求 (追求品质和配套):

  • 首选区域： 城关区南河沿沿线、七里河区崔家大滩/兰州老街周边。
  • 建议： 这些区域是兰州城市发展的精华所在，拥有最好的商业、教育和景观资源，虽然单价高，但居住体验和保值增值潜力也最强。

• 投资客:

  • 建议： 非常谨慎！ 兰州作为人口净流出城市（尽管流出速度在放缓），缺乏强大的产业和人口支撑，房价上涨动力不足，投资需格外看重地段稀缺性（如一线河景、顶级学区）和区域发展规划（如兰州高新区、经济区），不建议盲目投资远郊区域。

兰州的真实房价可以用“核心区一房难求，远郊区有价无市”来概括。

• 优点： 相比东部一二线城市，兰州房价的“上车门槛”低很多，生活成本也较低，对于本地居民和想在西北安家的人来说，压力相对较小。
• 缺点： 城市能级有限，就业机会和薪资水平不高，人口吸引力不足，导致楼市缺乏长期上涨的强劲动力。

给您的最终建议： 如果您想在兰州买房，强烈建议您亲自来实地考察，花几天时间，分别去城关、七里河、安宁这几个区走一走，感受不同区域的生活氛围、交通情况和社区环境，多和本地的房产中介聊一聊，了解真实的成交价格和议价空间，这比在网上看数据要准确得多。