本轮房价上涨，是短暂反弹还是趋势反转？

本轮房价上涨呈现出明显的结构性特征和阶段性特点，与宏观经济政策、市场供需关系、城市能级分化等多重因素密切相关，从2022年底开始，部分一线城市和强二线城市率先出现止跌回暖迹象，进入2023年，随着疫情防控政策优化、信贷环境宽松及市场信心逐步修复，房价上涨范围逐步扩大，但不同城市、不同区域的涨幅差异显著，整体呈现“冷热不均”的格局。

从驱动因素来看，政策面的定向宽松是本轮房价上涨的重要推手，2023年以来，央行多次下调房贷利率，首套房贷利率下限降至4.25%的历史低位，多地还推出了“认房不认贷”、放松限购限贷、提高公积金贷款额度等刺激性政策，有效降低了购房门槛和融资成本，一线城市北京、上海、广州、深圳在2023年9月同步优化限购政策，将首套房和二套房的最低首付比例分别降至20%和35%，直接释放了改善型需求及刚需入市，地方政府通过“因城施策”调整土地出让条件、加大优质地块供应等方式,也稳定了市场预期。

供需关系的阶段性失衡是另一核心原因，经历前两年的市场调整后，部分城市新房库存去化周期缩短，尤其是核心地段、优质学区房和低密度住宅供应偏紧，供不应求的局面推动价格上涨，以上海为例，2023年第三季度内环内新房供应面积同比减少15%，但成交面积增长20%，价格因此上涨8%，购房者对政策利好的反应存在滞后性，随着市场预期转向，前期持币观望的刚需和投资者集中入市，短期内加剧了供需矛盾，从需求结构看，改善型需求占比提升，购房者更关注户型、品质和配套,这也导致高品质住宅的涨幅明显高于普通刚需盘。

城市分化现象在本轮上涨中尤为突出，一线城市凭借强大的产业基础、人口虹吸效应和优质公共资源，房价率先企稳回升，2023年，北京、上海新房价格同比分别上涨6.5%和7.2%，深圳二手房价格涨幅更是达到9.3%，相比之下，多数三四线城市由于人口持续外流、库存高企，房价仍处于调整通道，部分城市甚至出现“量涨价跌”的困境，从区域来看，长三角、珠三角和京津冀三大城市群的核心城市涨幅领先，而中西部部分资源型城市则面临较大的下行压力，这种分化与城市经济活力、人口流入规模及居民收入水平高度相关。

资金面的宽松也对房价上涨起到了助推作用，2023年，广义货币（M2）增速维持在12%左右，市场流动性充裕，部分资金从股市、债市等渠道流入房地产市场，尤其是二手房市场，房企融资渠道有所恢复，部分优质企业通过“保交楼”项目提振市场信心，但整体而言，房企资金压力尚未完全解除，新房供应仍受到一定制约,间接推高了二手房价格。

本轮房价上涨也面临一定的制约因素，居民收入预期尚未完全恢复，房价收入比仍处于历史高位，部分城市的购买力难以支撑房价持续快速上涨，房地产调控政策基调仍是“房住不炒”，政策工具箱仍储备了多项调控措施，若房价涨幅过快，不排除地方政府重新收紧调控的可能，房企债务风险仍未彻底出清，部分项目烂尾问题仍影响市场信心,制约了购房者的入市积极性。

从长期来看，房价走势将更多取决于人口结构、城镇化进程及房地产长效机制的建设，随着我国城镇化进入中后期，人口向大城市群集中的趋势仍将延续，但房价普涨的时代已经过去，市场将逐步向“优质优价”的结构性行情转变，政策层面或将继续通过保障性住房建设、土地供应优化、房地产税试点等方式，促进房地产市场平稳健康发展,避免大起大落对经济造成冲击。

以下为部分城市2023年房价涨幅对比表：

相关问答FAQs

Q1：本轮房价上涨会持续多久？
A1：本轮房价上涨的持续性取决于多重因素的综合作用，短期内，在政策宽松、市场信心修复的背景下，核心城市房价仍可能保持温和上涨态势，但涨幅有望逐步收窄，中长期来看，随着房地产长效机制的完善，市场将逐步回归理性，房价大幅波动的可能性较低，若未来经济复苏不及预期或政策转向,房价也可能进入阶段性调整。

Q2：普通购房者现在是否应该入市？
A2：是否入市需结合自身需求、经济实力及所在城市市场情况综合判断，对于刚需购房者，若资金充裕且符合当地购房政策，可关注核心城市优质地段的房源，但需警惕高杠杆风险；对于投资购房者，应避免盲目追涨，重点关注人口流入、产业支撑强的城市，同时考虑租金回报率和持有成本，建议购房者优先选择“政策支持+供需平衡”的区域，并合理评估自身还款能力,避免过度负债。