成都商住公寓楼盘值不值得买？

什么是商住公寓？

要明确商住公寓（通常称为“商办类公寓”或“LOFT”）与住宅公寓的区别：

• 产权性质：商住公寓的土地使用性质为商业或办公，产权年限通常为40年或50年，而住宅公寓的产权性质为住宅，产权年限为70年。
• 生活成本：商住公寓不享受民水民电，按商业标准收费，水电费和燃气费（通常没有燃气管道，只能用电磁炉）会比住宅高。
• 落户与学区：商住公寓通常不能落户，也不附带学区名额。
• 贷款政策：购买商住公寓，首付比例通常要求较高（50%起），贷款年限也较短（最长10年），且不能用公积金贷款，住宅则可以享受更低的首付和更长的贷款年限。
• 居住体验：部分商住公寓不通燃气，需要用电做饭，高峰期可能存在电梯拥挤、人员流动复杂等问题。
• 交易税费：未来出售时，商住公寓的税费（主要是增值税和土地增值税）远高于住宅，交易成本高。

成都商住公寓的优缺点

优点：

1. 价格门槛低：总价通常比同地段的住宅低，是上车成都核心区域（如天府新区、高新区）的一种方式。
2. 地理位置优越：多位于城市核心商圈、CBD或地铁上盖，交通、商业、配套非常成熟。
3. 产品形态多样：以LOFT（复式）为主，空间利用率高，设计感强，受到年轻人和投资者的青睐。
4. 不限购、不限贷：这是商住公寓最大的政策优势，对于没有成都购房资格或已用完购房名额的购房者，是一个重要的补充选择。
5. 灵活性高：既可以自住，也可以作为短租、长租的资产，租金回报率有时会高于住宅。

缺点：

1. 生活成本高：商用水电，长期居住是一笔不小的开支。
2. 无法落户和上学：对于有家庭、有孩子上学需求的购房者来说是致命的短板。
3. 贷款政策不友好：首付高、年限短、不能用公积金，增加了购房者的资金压力。
4. 居住体验一般：人员构成复杂，安全性、安静度可能不如纯住宅社区。
5. 未来转手困难：由于高税费和不限购导致的供应量大，未来在二手市场出售时，流动性可能较差，且需要大幅降价。

成都商住公寓主流区域及代表楼盘

成都的商住公寓开发主要集中在新兴的城市中心和产业高地。

高新区（金融城/大源）

• 特点：成都的绝对核心，金融、科技产业聚集地，高端写字楼和商业林立，人口密度高，租赁需求旺盛。
• 代表楼盘：
  • 复城国际：大源板块的标杆项目，由两栋超高层塔楼组成，主打LOFT户型，自带商业，是区域内出租和自住的热门选择。
  • 天府新谷：产业园区内的公寓，更偏向于创业人才和年轻白领，小户型为主。
  • 环球中心：世界最大单体建筑，内部业态极其丰富，公寓体量巨大，生活便利，但人员流动性也极高。

天府新区（总部商务区/天府总部商务区）

• 特点：成都的城市新中心，政府重点打造，规划起点高，有“未来之城”的称号，是成都目前商住公寓供应量最大的区域之一。
• 代表楼盘：
  • 天府国际中心：位于天府总部商务区核心，是天府新区的封面项目之一，定位高端，产品品质较好。
  • 天府创智：位于天府总部商务区，主打“创智”概念，吸引年轻企业和人才，公寓产品设计新颖。
  • 万安商住地块：万安街道是天府新区发展较早的区域，有多个商住项目，价格相对核心区更有优势。

武侯新城（武侯新城商圈）

• 特点：传统成熟区域，依托武侯万达广场等商业中心，生活配套完善，交通发达（地铁3、9、10号线），是城南又一个重要的商住公寓聚集地。
• 代表楼盘：
  • 武侯新城金茂府：虽然是“金茂府”这个住宅系，但其部分地块或产品线包含商住公寓，依托金茂的品牌和品质，市场认可度较高。
  • 武侯万达广场：万达广场本身就有大量“SOHO”或“公寓”产品，商业配套直接共享，生活便利性极高。

锦江区/青羊区（攀成钢/光华大道）

• 特点：传统核心区，攀成钢是成都的高端居住区，部分项目会带有少量商住公寓产品，定位偏改善和投资，光华大道沿线发展成熟，配套完善。
• 代表楼盘：
  • 攀成钢片区：如一些高端项目的“平层”或“SOHO”产品，品质和设计都较高，但单价和总价也偏高。
  • 光华大道沿线：如一些TOD项目（如成都西站附近）或商业综合体内的公寓，交通便利，承接了大量外溢的居住和办公需求。

购买商住公寓的注意事项（非常重要！）

1. 明确购买目的：

   • 纯投资：重点考察地段（地铁、商业、产业）、租金回报率、未来规划（政府是否有大型利好的投入）。
   • 过渡自住：重点考察生活便利性（水电、交通、周边环境）、物业管理、户型设计，务必接受其“类住宅”而非“真住宅”的属性。

2. 核实土地性质和年限：一定要看《不动产权证书》上的“土地用途”，确认是“商业用地”还是“住宅用地”，40年和50年产权的商业用地，到期后续费政策尚不明确。

3. 确认通燃气情况：这是影响居住舒适度的关键，购买前务必向开发商或销售人员确认，最好在购房合同中注明。

   
   （图片来源网络，侵删）

4. 仔细计算持有成本：不要只看总价，一定要问清楚商用电和水的单价，每月水电费会高出多少，这是长期的隐性成本。

5. 警惕“商改住”风险：有些项目是纯商业地块，但宣传时模糊概念，诱导购买，要确认项目是否具备居住功能（如是否有排烟道、上下水等），以及未来是否存在被整治的风险。

6. 评估未来流动性：想清楚这个房子未来卖给谁？是给同样没有购房资格的投资者，还是给想在此地租房的年轻人？了解二手市场的税费成本，做好长期持有的心理准备。

成都的商住公寓是一个“双刃剑”，它用低门槛、不限购、地段好的优势，换取了高成本、无学区、转手难的劣势。

• 适合人群：

  • 在成都工作的年轻单身白领或情侣,作为过渡性住房。
  • 没有成都购房资格,但又想在核心区置业的投资者。
  • 有闲置资金,希望获得稳定租金回报的资产配置者。

• 不适合人群：

  • 有落户和子女上学刚需的家庭。
  • 追求高居住品质、低生活成本的人群。
  • 对未来资产流动性要求高,希望短期快速增值并卖出的购房者。

在做出决定前,请务必想清楚自己的核心需求，并对目标楼盘进行全方位的考察。