楼盘商管如何实现可持续运营？

“楼盘商管”是一个在中国房地产行业中非常常见的术语，它并不是一个单一的词汇，而是由“楼盘”和“商管”两个部分组成的，指的是对商业性质的楼盘进行专业化、系统化运营管理的商业活动。

就是“谁”来运营“什么”，以及“怎么运营”。

核心概念拆解

楼盘

这里的“楼盘”通常不是指纯住宅小区，而是指含有商业地产部分的综合性项目，具体包括：

• 商业综合体/购物中心: 如万达广场、万象城、大悦城等，这是最典型的“楼盘商管”对象。
• 商业步行街/商业街区: 如上海新天地、成都宽窄巷子等。
• 写字楼: 单独的办公楼宇或写字楼集群。
• 酒店: 各类星级酒店、精品酒店。
• 专业市场: 如建材市场、电子市场等。
• 文旅项目: 如主题乐园、特色小镇等。
• 社区底商/邻里中心: 小区底层的商业铺位。

这些“楼盘”的共同特点是，其核心价值不仅在于建筑本身，更在于其持续的租金收益、物业增值能力和品牌影响力。

商管

“商管”是“商业管理”或“资产管理”的简称，它指的是由专业的管理公司（即商管公司）对上述商业楼盘进行的一系列经营活动，这远不止是“收租”和“保洁”，而是一个复杂的、长期的、专业化的价值创造过程。

商管公司的主要职责与工作内容

商管公司的角色就像一个“商业项目的CEO”，其工作贯穿项目的筹备期、开业期和运营期。

筹备期 (Pre-Opening)

1. 市场定位与业态规划： 深入研究区域消费力、竞争对手、目标客群，确定项目的整体定位（如高端、时尚、家庭、潮流），并规划业态组合（零售、餐饮、娱乐、体验等）和品牌落位。
2. 招商引商： 根据规划，去寻找并说服符合定位的品牌商家入驻，这包括与国内外知名品牌进行谈判、签订租赁合同。
3. 商业空间设计： 与设计团队合作，优化公共空间、动线设计、视觉形象（VI）等，以提升顾客的购物体验和项目的商业价值。
4. 营销推广策划： 制定开业前的预热方案，吸引市场关注。

开业期 (Grand Opening)

1. 市场推广与活动执行： 举办盛大的开业活动，通过线上线下媒体进行广泛宣传，制造声量，吸引首批顾客。
2. 商户协调与培训： 协助商户进行装修，并对所有商户的员工进行服务流程、应急处理等方面的培训，确保开业顺利。

运营期 (Ongoing Operation) - 这是商管工作的核心

1. 租户关系管理:

   • 日常沟通： 作为业主方与商户之间的桥梁，处理商户的日常咨询、报修等。
   • 租金与费用收缴： 负责按时足额收取租金、物业管理费、推广费等。
   • 续约与调整： 在租约到期前进行续约谈判，并根据市场变化调整业态和品牌。

2. 市场营销与推广:

   • 企划活动： 策划并执行日常促销、季节性主题活动（如圣诞、春节）、快闪店、展览等，保持项目的新鲜感和客流。
   • 会员体系： 建立和运营会员体系，提升顾客忠诚度和复购率。
   • 媒体宣传： 通过社交媒体、本地生活平台、广告投放等方式，持续提升项目的知名度和美誉度。

3. 客户服务与体验管理:

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 客服中心： 提供咨询、投诉处理、失物招领等服务。
   • 环境管理： 确保公共区域的清洁、安保、绿化、设施设备（电梯、空调等）处于良好状态。
   • 顾客体验优化： 通过问卷调查、客流分析等方式，不断优化服务细节，提升顾客满意度。

4. 物业管理与工程维护:

   • 安保系统： 24小时安保巡逻、监控管理，确保人身和财产安全。
   • 设施维护： 负责所有公共设施设备的日常巡检、保养和维修。
   • 能耗管理： 监控和优化水、电、气等能源使用，降低运营成本。

5. 财务管理与数据分析:

   • 预算与决算： 制定年度运营预算，并定期进行财务分析。
   • 数据监控： 通过POS系统、客流统计系统等，分析销售数据、客流数据、坪效等关键指标，为经营决策提供数据支持。

楼盘商管的重要性

• 对于业主/开发商：
  • 资产保值增值： 专业的运营能最大化租金收益，提升物业的市场估值。
  • 降低风险： 避免因招商失败、管理不善导致的“空置鬼城”。
  • 品牌塑造： 成功的商业项目能极大地提升开发商的品牌形象。
• 对于商户：
  • 客流保障： 商管公司通过统一营销，为商户带来稳定且高质量的客流。
  • 经营支持： 提供统一的管理、安保、保洁等服务，让商户可以专注于自己的经营。
  • 资源共享： 共享平台资源，获得更好的采购议价能力和品牌合作机会。
• 对于消费者：
  • 优质体验： 提供舒适、安全、丰富的购物和休闲环境。
  • 品牌聚集： 能在一个地方享受到众多知名品牌和特色服务。

知名商管公司举例

• 开发商背景的商管公司：
  • 万达商管: 全球领先的商业不动产运营管理企业，以“万达广场”为核心产品。
  • 华润万象生活: 运营“万象城”、“万象天地”等高端和中高端商业体。
  • 中粮大悦城: 以“大悦城”为品牌，主打年轻时尚的都市生活方式。
  • 龙湖智创生活: 运营“天街”系列购物中心，以精细化运营著称。
• 独立的第三方商管公司：
  • 仲量联行: 全球知名的专业服务和投资管理公司，提供广泛的商业地产管理服务。
  • 世邦魏理仕: 与仲量联行齐名的行业巨头，提供资产管理、物业服务等。
  • 第一太平戴维斯: 另一家国际性的专业服务公司。

楼盘商管是一个从“开发建造”到“长期持有运营”的思维转变，它标志着中国房地产行业从“开发红利”时代进入“运营红利”时代，一个成功的商业楼盘，其背后必然有一个强大的商管公司在进行精细化、专业化的运作，通过持续不断地创造价值，最终实现业主、商户和消费者的多方共赢。