泰州皇家花园判决书有何争议焦点？

泰州皇家花园案件作为近年来当地备受关注的房地产纠纷典型案例,其判决书不仅涉及合同履行的核心法律问题，还折射出开发商与购房者之间的权利博弈，以及司法实践中对格式条款效力的认定标准，本案的基本案情围绕购房者王某与泰州某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订的《商品房买卖合同》展开，合同约定购房者购买“泰州皇家花园”项目某住宅，总价款150万元，付款方式为银行按揭，开发商应于2020年12月31日前交付符合合同约定的房屋，因开发商未能按期取得《竣工验收备案表》，房屋实际交付时间延迟至2021年3月15日，购房者遂诉至法院，要求开发商支付逾期交房违约金及赔偿其他损失。

案件基本事实与争议焦点

根据判决书认定的事实,2019年5月，购房者王某与开发商签订《商品房买卖合同》，合同第十二条明确约定：“出卖人应当在2020年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一作为违约金。”合同附件四《补充协议》中进一步约定：“因政府行政行为、不可抗力或买受人原因导致逾期交付的，出卖人不承担违约责任。”开发商在销售过程中，通过公示的《认购书》及销售人员口头告知，强调项目为“皇家花园”，配套建设有双语幼儿园、高端会所及中央景观园林，并承诺2020年10月前完成主体工程及外立面装修。

实际履行中,开发商因施工方垫资纠纷导致工程进度滞后，直至2021年2月才完成竣工验收备案，3月15日交付房屋，王某认为，逾期交付系开发商自身原因造成，且交付的房屋与宣传的“皇家花园”标准存在差距（如会所未按承诺开放、景观绿化缩水），故起诉要求：1. 支付逾期交房违约金（自2021年1月1日至2021年3月15日，按每日房价款万分之一计算，共计6.75万元）；2. 赔偿因宣传不符导致的减值损失10万元；3. 承担案件诉讼费用。

开发商辩称：1. 逾期交付系施工方垫资纠纷导致，属于“不可抗力”或“政府行政行为”（需等待消防验收），应免除违约责任；2. 宣传资料为要约邀请，不构成合同内容，且会所、绿化等规划已通过审批，实际交付符合合同约定，无需赔偿。

判决理由与法律适用

法院经审理认为,本案争议焦点为：1. 逾期交付是否构成违约及违约金计算标准；2. 宣传内容是否构成合同义务及是否承担赔偿责任。

（一）逾期交付违约责任的认定

关于开发商主张的“不可抗力”或“政府行政行为”，法院指出：施工方垫资纠纷属于商业风险，不属于《民法典》第一百八十条规定的不可抗力；消防验收虽属于行政程序，但开发商可在合理期限内完成，且未举证证明存在不可逾越的行政障碍，故逾期交付系开发商自身原因导致，构成违约，对于违约金计算标准，合同约定的“每日万分之一”低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“不超过造成损失的30%”的上限，但结合购房者实际损失（如租金损失等），法院支持按每日万分之一计算，认定逾期75天，违约金为6.75万元。

（二）宣传内容的法律效力

针对“皇家花园”宣传问题，法院认为：开发商在售楼处公示的《皇家花园宣传册》、沙盘模型及销售人员口头承诺的“双语幼儿园、高端会所、中央景观园林”等内容，具体确定并对房屋价格有重大影响，属于《民法典》第四百七十三条规定的“要约”，而非单纯的要约邀请，根据《民法典》第四百九十一条，该宣传内容构成合同组成部分，开发商实际交付时，会所未开放、绿化面积缩水30%，与宣传内容不符，构成违约，关于减值损失，法院委托第三方评估机构鉴定，认为房屋因配套缺失导致市场价值降低8万元，故支持赔偿减值损失8万元（而非购房者主张的10万元）。

判决结果与法律意义

法院判决：1. 开发商于判决生效后十日内支付王某逾期交房违约金6.75万元；2. 开发商于判决生效后十日内赔偿王某房屋减值损失8万元；3. 驳回王某的其他诉讼请求。

本案判决的法律意义在于：1. 明确了“不可抗力”的严格认定标准，开发商不得以商业风险或一般行政程序拖延交房；2. 确认了商品房宣传内容的具体化标准，将直接影响房屋价格的承诺纳入合同义务，约束开发商“虚假宣传”行为；3. 通过司法鉴定方式量化“减值损失”，为类似案件中赔偿金额的确定提供了参考。

相关问答FAQs

Q1：购房者如何判断开发商的宣传内容是否构成合同义务？
A：根据《民法典》规定，宣传内容是否构成合同义务，需结合内容是否“具体确定”、是否“对合同订立及价格有重大影响”判断，明确标注“楼间距50米”“会所配备恒温泳池”等具体参数，或销售人员承诺“买此房可就读某重点幼儿园”且与价格直接挂钩的，通常会被认定为要约并纳入合同；而模糊的“高端社区”“宜居环境”等描述，一般视为要约邀请，不具合同约束力，购房者在签约时可将重要宣传内容写入合同附件，以明确权利义务。

Q2：逾期交房违约金约定过低时，购房者能否要求调高？
A：可以，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，购房者需举证证明实际损失（如租金损失、租房中介费等），若违约金低于损失的30%，可请求法院调高至合理水平。